首先，重庆前期已供应土地的放量巨大。2004年是重庆主城土地供应的高峰期，导致商品房新开工面积及批准预售面积在此后两年较为集中的增长。此后国家出台了一系统的土地、金融政策配合宏观调控措施，土地出让规模有所回落，并连续两年维持在1480-1495万方左右。即便如此，重庆土地的年供应量均较大。目前已供应土地尚有8115.4万方的总建筑面积待开发，需要重庆主城约6—7年的时间来消化。

 其次，城乡统筹综合配套改革实验区，更多的农业用地将成为可开发城镇土地。城乡统筹配套改革试验区很重要的一方面就是土地利用政策。重庆市可在区县间调整用地指标，加快土地流转试验，一些农村土地能整体规划用于城市建设，农民变成市民。

 重庆目前有80％的人口还集中在农村。未来预计每年将有5－10万的农村人口涌入城市，但是农村人口的建设用地指标不纳入城市的话，城市建设用地将十分紧张。在重庆成立了新特区后，专家建议将农村人口用地指标纳入城市。目前，重庆“一圈两翼”的规划蓝图中，两翼中的建设用地指标有望纳入一小时主城区圈内，而小城镇建设用地指标则有望纳入主城区组团中。这样，随着农业人口向城市人口的转化，农村更多可利用的建设用地指标也将纳入到城市中来，为城市建设提供更多的开发用地。

 二、重庆整体经济发展较快，但经济水平还不足以支撑高房价

 首先，重庆毕竟是个大农村城市，产业结构并未得到大突破，经济发展受到局限。

 直辖以来，重庆市经济水平发展速度虽然较快，产业结构也得到了一定的优化，但由于第三产业发展以及第一产业比例萎缩较慢决定了重庆还是一个落后的农村直辖市。作为老工业基地、南部工业重镇，重庆的第二产业一直占有重要的地位，直辖后其比重有逐步上升的趋势，在第三产业比重徘徊不前的情况下，成为第一产业比重下降的主要原因。城市整体产业的结构，无短时间内无法有效突破，所以经济效益有不能可能在短时间内有大的提升。各个产业经济链相互制约，如果没有整体经济环境支撑，房价无法在短期内实现快速上涨。

 其次，由于整体经济发展状况，城市吸引力不强，所以重庆房地产市场短期无法摆脱以内需为支撑消费结构，造成重庆房价不能快速上涨的局面。虽然商品房销售总量排名前列，但与北京、上海比较差距很大。

 从外来人口看，并未快速膨胀，增长速度平缓。相反重庆是一个劳动里输出的大城市，人口外流严重，06年重庆市总人口3185.11万人，常住人口只有2787.94万人，外出人口比例达到了21.4%。并且从逐年趋势看，该比例还在继续增涨。各地常住人口的比较（单位：万人）

 对比各典型城市的商品房成交面积，2003-2004年重庆主城的商品房成交面积仅次于上海和北京，位居全国第三，到2005年成都的总成交量超过重庆主城，但差距不大；从城市规模上看，北京、上海的城市人口基数较大，此外其购房者来源广泛，除了内销房外，还有外销房拉动市场，所以销售总量远高于重庆。看看一个城市外来客户购房比重对比图形。

备注：本次统计中，上海数据截止时间2007.2；北京数据截止时间为2006.1-9月；成都数据截止时间2006年；重庆数据截止时间2007年上半年；武汉数据截止时间2006.6月；天津数据截止时间2006.6月。

 从纵向对比来看，重庆的外来购房比重都是所有城市中最低的。据房管局数据统计，截至2006年底，重庆外来人口购房比重9.8％，较往年上升速度较慢。2007年1－4月，外来人口购房比重10％，幅度也增加较小。但是在“新特区”成立后，据统计上半年的外来购房比重迅速上升至15％左右。可见，“新特区”的利好政策为重庆房地产业发展提供了良好的平台，更多外来购房投资者看好发展潜力巨大的重庆房地产市场。

“实验区”给重庆经济发展带来的契机不会来得猛烈，所以对房地产业实际支撑不会立杆见影，客户将逐步清醒，回归理性购房。

 三、连续抑制加息对投资需求一定程度的抑制作用

 加息对房价来说，一定程度上是一把双刃剑。一方面，加息不能直接影响地产商开发的积极性，但利率的提高却会提高其开发成本，成本的增加将最终转嫁到房价上，这在利润空间相对较小的重庆来说，表现尤为明显。另一方面，利率的调整虽然对于自住型买家的影响不大，但高利率给投资者一些心理压力，势必会抑制房产投资者的需求，从而通过影响房产需求方来影响房产供给方，在一定程度上起到平抑房价的作用。

 因此，从平抑房价的角度看，加息能够在一定程度上抑制投资需求，降低需求，平抑房价。

 四、“实验区”负面效应，需求量的提前消化，房地产投资开发增加，无大涨动力。

07年1-7月重庆商品房成交面积达到988.17万平米，而06年同期只有634.02万平米，涨幅高达55%。从需求看，并未出现需求真的刚性增加，本次房价上涨主要是购房者对政策的期望，包括郊县与主城购房者恐慌性抢先买房，追涨投资的趋势，诱惑了部分非真实的需求进入，诱导了需求市场的提前消化，随着需求量短时间内的快速消化，后市将逐渐显现需求减缩。

 所以需求动力的减弱将直接降温房价，短时间内无法再形成因为需求疯狂而促进房价上涨的局面。由于重庆市场的短期遇热，“实验区”的前景。不少楼盘化死为生，加快销售速度，转为再次开发动力；部分开发商会为争取市场，加快开发速度，加大市场供给；重庆也许再被推向投资开发热土，不少开发勇敢潜入，扎营重庆……等等原因，也许后市供给量也会来次井喷，市场更加激烈，导致一场房价战争。

 五、重庆二手房造血功能不强，投资利润空间有限。

 房地产产品是一种资产型商品，有着自己的价值链，而产生的价值的特有渠道就是二手房市场，也就是一定会与租赁市场紧密联结。重庆二级市场的大规模供应量，在将来会造成三级市场的庞大供应。上面谈到由于重庆经济水平、城市吸引力、外来人口支撑等因素，势必影响二手房的租赁价格与二手房的交易价格。

 所以重庆的城市现状，对目前二手房市场的发展已经有了一定局限，如果租赁市场的价值起不来，租赁市场不能得到有效的发挥，房产产品本身的价值就起不来，因此房产的升值也就存在风险。

统计数据显示，重庆二季度的房价同比也上涨了4.0%%，而住宅的租赁价格的上涨幅度仅为2.4%%。一个健康房地产市场，房价上涨的幅度和租金上涨的幅度应该是基本一致的，如果租金上涨的幅度远远低于房价上涨的幅度，说明市场存在大量的投资性购房群体。随着利率的不断调整，购房成本增高，租金上涨幅度又追不上房价，因此买房出租风险加大。

 六、重庆多中心、组团式城市结构分解房价压力

 由于重庆特有的江水山城城市形态，将重庆无意中划分成了组团化、多中心的城市结构，解决了土地与地段的稀缺，土地价值无法形成真正的畸高，对平抑重庆房价低起了决定性作用。纵观国内房价飞涨的城市，均为传统大饼式城市，这种城市结构高度聚集，导致土地高度稀缺，这些城市紧缩土地供应，往往是因为土地太稀缺，无法供应充足土地，地价很容易被拉高。而这种城市结构，并不需要太多资金就能将中心地区房价炒得很高。
　　面对土地稀贵的共同难题，重庆市独僻蹊径，经过多年打造，形成了六大商业副中心，形成多中心，组团式城市，这种城市结构没有绝对的中心，渝中区房价还没有北部新区高，避免了城市过渡聚集，房价很难炒起来。此外，分散的，组团化城市结构确保了充足的土地供应，确保了商品房的充足供应。（该部分有引用）