文/Kevin
最近重庆房价继股市后又一焦点话题。从6月17日公布重庆成为新特区“特大利”好来，重庆地产犹如吃了一把伟哥，掀起了一波购房者恐慌性购房热潮，开发商见机快速拉升价格。部分楼盘幅度在200-700元不等，而其他楼盘正在筹备提价。
（
官方统计，6月17日—25日的监测数据统计，9天时间，主城区商品住房共成交4524套，面积41.33万平方米，与6月1日到16日相比，也就是国务院公布重庆成为试验区之前，主城区商品住房均价增长了7.6%，每平方米建筑面积价格由原来的2800多元上涨到3055元。
该统计数据准确性值得怀疑，我觉得由于统计时间造成滞后，还不足以真实反应市场情况，在这一波上涨价格随后才会真实体现在数据上，我们拭目以待。）
在房价涨声四起时，不犹让人思考，本论房价到底能涨到多少？几千元是本轮房价上涨的高点？小K今天斗胆预测，重庆本轮房价阶段性高点，建面到4000元以上,套面价格折算将涨到5000元。
我认为分以下进程完成本轮房价高点：第一波从6月加速到07年底，如果不除意外均价涨到3500元左右，甚至更高；08年将最终到达4000元以上。
那么本轮房价上涨的驱动力在那里呢，本人认为：
首先,“新特区”效应。
目前“新特区”对房地产行业未出现实质性利好，但它鼓惑人心，使需求市场的爆发，大批购房、炒房团蜂拥重庆，包括郊县客户与非重庆客户，他们将成为本轮房价的原始动力。
据官方统计，6月以前非重庆购房者所占购房比例为10%，而6月上涨到15%；郊县购房05年前不足20%，06年上涨到27%，而07截止目前已经到37%。非主城客户已经达到了52%。不少投资型楼盘，非主城客高达70%-80%，真是领人咋舌的数据。
而再看看主城原住民，他们的购房热情日趋高涨，投资者赌博性追涨，居住者先下手为强，从历年的销售面积每年第增消化都在150万方以上，（除开05年，因为刚好是重庆房价03年一波上涨的间歇反冲周期）可以看出，销售面积明显增加关键依托主城住民，他们的疯狂，已经带动更大的疯狂。
面对如此疯狂的市场，房价的提升幅度无可估量，开发商岂有能错过良机，开发商纷纷提价，提升800元大有人在。捂盘惜售将陆续上演。
所以我暂下个个结论，因为本轮市场恐慌热导致07年下半年房价上涨至少400元-500元左右，如果市场真到疯癫地步，800元也不是问题。
其次是开发成本方面看：
一，土地价格增长目前正式体现到房价。因为02、03年重庆地产狂热，地产开发量与投资额猛增，土地被大量廉价囤积。看看03年后的供应量都知道，近两年大量库存土地开发入市，廉价土地已经基本消化，土地利润的骨头被啃完。这两年随着土地市场规范，地价飞涨，目前重正面临新一轮高价土地的开发。地价成本提高导致房价必定上涨。08年地价促进房价因素体现更加明显。
其二、政府费用与关系成本在增加。比如，土地税金、城市建设配套费等相关费用连续增加；再者关系成本随胃口成倍增加，导致成本明显增加。
其三、建安成本在增加。包括目前规定的保温节能外墙、材料等等，导致建安成本提高，必定转移房价。
其四、面临银行三番四次的加息，无形提高经营成本也将转嫁购房者。
综合上述原因，我粗略估计与预测，因成本增加导致房价上涨至少500元以上。由于成本因素促进房价上涨，不会立即体现，但它是房价上涨的后劲力量。我相信在最近两年因成本增加导致房价上涨将逐渐得以体现。
其三、抽身股市转战楼市
由于6月股市的低靡，不少资金从脆弱的股市抽身而出，把投资方向重新瞄准了不动产。从而进一步提高了市场的热度，能量正在聚集。包括本地、外地投资者，在6月蜂涌而至，特别是深圳、上海等大城市，曾经享受过房价飞驰的喜悦与痛苦，所以这次在重庆他们不想错过。
其他房价上涨因素，由于影响因素没有这样明显。再此就不罗嗦。
重庆房价其实在07年6月前已经悄然增长，一季度呈有一波小幅提升，在春交会首次突破3000元大关已经预示，而6月将企稳3000元，借新特区效应加速，需求与供给市场等多头展开进攻，我相信离4000元只有一步之遥。随着新特区建设不断展开，重庆房价涨幅空间难以想象。我们不妨边走边看…
房价相关支撑点连接:
2、传闻龙湖、金科、华宇等知名开发商现在已经面临地荒。金科就只有个10年城，在重庆目前已无土地储备；而华宇被穿闻刚拿了块10亿的高价地……
各个开发商提价跟踪:
1、劲力五星城，6月价格有4100元提高到4800元。
2、保利香槟花园6月29日开盘表价4300元，较4月开盘价3800元上涨500元。
3、华宇北城中央6月30日加推表价4180远，较4月开盘价3800元上涨380元。
4、金科旗下项目在6月17日后已经整体上调200元以上，具体时间与具体价格不详。
5、……
加载中，请稍候......
加载中…