文/Kevin

    2006年大盘先后登场，在今后几年必将展开一场全城血战。从目前大盘主要盘踞之地看，北部新区、茶园新区、巴南区、大渡口区等后起之地，规模大者有5000亩以上，2000-3000亩都有数个，主要的还是居于1000-2000亩这一段，此外500亩左右的中型盘也比较多，主要集中在北部新区、北滨路、弹子石、六店子等地。可谓是大盘云集，超过了华南板块当年的阵势，场面可谓壮观。

    开发公司的实力也不容小觑，和记黄埔、绿地、复地、联想、顺驰、棕榈泉、鲁能、融侨、融汇、国美、香港置地、保利、东原、龙湖、华宇、金科均榜上有名，未来几年，本土的开发商将与狼共舞，重庆大牌开发商将与资本大鄂一较高低，好戏即将连台。

    作为一名地产从业人员，从“走出去学习，到在家门内研究”都是应该的，三外公司的介入无疑为重庆房地产注入了新的思想与新的手法，要想与狼共舞，就得变成比狼更狠、更有智慧。相信你会同意我的这个观点。

    所以，只从表面上讨论，不如静下心来，多看多想，发挥好学的精神，从成功中学习经验，从失败中学习教训，这样我们会有更大的成就、更多的收获、更多的快乐。

    大盘的出现是人们居住和生活方式变革的产物，它力求通过提供完善的服务网络，赋予住宅“高情感”内涵。相对于“小盘”，大盘在设计和服务两方面创造了更多想象空间，这也是越来越多的发展商热衷于大盘开发的原因。

    一、大盘的“五大难处”

    1、客户难以定位

    大盘希望争取更多客户，却容易陷入“泛定位”误区，需要针对每期与开发的每个阶段进行准确的市场定位，所以“同景国际城”叫嚣的“3000亩花园洋房之城”，我个人认为定位是不合理的。随着茶园新区的不断开发，不断成熟，难道你就做3000亩的洋房，你的就这样把利润拱手让给市场？你

    2、资金难以筹措

    如果合作方意见出现根本分歧，会导致项目作成“四不象”。

    3、节奏难以控制

   “项目开发分两期还是三期，主要还不光是一个资金问题，而且是一个市场预见问题，同时也是一个项目内联动问题”。大盘一定要有自己的开发模式——“快”，以快速开发快速销售的模式，赢得市场赢得资金回收。

    4、价格难以把握

    价格厘定关系发展商和业主的根本利益，搞不好会造成伤筋动骨。这是普遍问题，再者大盘分期分区多，开发过程长，所以在价格节奏与控制上必须准确把握，否则出现价格与市场脱轨，必须每期稳步推进。

    5、品牌难以稳定

    一个要开发5年左右的大项目，要保持一个长久的品牌和美誉度难上加难。

    大盘开发要讲究一个“适度规模”，同时强调精品意识、风险意识和超前意识，否则会被误为“大碗喝稀饭代替小碗喝稀饭”。

    二、大盘的“两个矛盾”

    如何界定大盘的适度规模，5万平方米到15万平方米的小区面积最合适，住户达到一万到三万的规模才有附加值。大盘在开发时要注意控制好两对矛盾：

    1、规模经济与规模不经济

    大规模开发使单位成本向极限挑战成为可能，在强调规模效益的同时不要盲目求大，非集约化开发可能导致规模不经济。

    2、边际成本与边际效益

    由于大盘在总体规划和配套服务上并不是简单的拼接，其成本变化是非线性的，定位失误会导致边际效益无法弥补边际支出，最终造成全盘皆输。“会所”问题成为项目开发中的一个软。

    三、大盘的“两条边界”

    从“学理”的角度，大盘的开发事实上存在两条“边界”，一旦逾越麻烦就接踵而来。

    1、物业管理的半径问题

    物业管理的本质是为业主提供周到、安全、舒适的服务，但假如物业管理人的管理权限和服务范围超出企业能力，甚至包办了政府部门的一些职能，肯定会出问题。“比如说某花园小区，原先是不让装防盗网的，发生了失窃事件后不得不装上了，为什么呢？你比起公安局的专业能力差远了，而如果有重大治安事件发生，你担不起这个责任”。

    对于大盘“一站式”居家的提法有阻碍，“规模相当大，派出所、邮电局、幼儿园、小学、中学等等，什么都有，都由企业负起管理责任，实际上履行了一个小镇镇长的权力，结果各种矛盾的协调你作不好，企业容易陷入被动局面。”

    2、商业配套问题

    作为一个居住小区和作为一个社区的商业配套，是两个不同的概念。居住小区的商业配套只要考虑居住于此的基本需要就OK了，而社区商业配套辐射能力远超区内，所以一个居住小区硬要作成社区的配套，带来的烦恼一定无穷无尽。做任何配套，要注意它是不是与周边环境协调，是不是补充街区的功能而不是对立。“小区就是小区，社区就是社区，开发商就是开发商，如果项目开发盲目求大、求全，就很容易发生角色模糊和错位，想追求规模经济，结果不经济。”

    四、大盘的操作方法

    大盘开发最棘手的问题是客户的定位。由于大盘开发周期长，目标市场定位必须尽量具备前瞻性和系统性，否则很容易自乱阵脚，事倍功半。

    对于大盘“卖点”也许很多，但是在“卖点“的铺排上面，也应统一定位进行。每推出一期，都对前一期有提升作用，这样做大盘才不会辛苦。

    大盘营销要做好长远的营销战略准备，从而有准备的顺应变幻无常市场，否则，营销战略上棋输一着。

    于大盘分期开发，这是一个“摸着石头过河”的过程。我们做完一个项目的第一期后，会有些教训，在做第二期的时候会做出一些调整，一直到三期、四期，是一个不断发现、不断进步的过程。一个大盘如果各分期衔接得不紧密，就可能出问题。你打开了一个市场，但没有去挖掘它、完善它，而去做另外一个市场，就相当于从头来过，要付出很大代价。

    五、大盘的设计问题

    以前所谓“大盘”或“大规模社区”，就是指的福利房概念，当时讲究的是房子的使用功能，比如说配套设施全不全、市政有没有跟上、出行方不方便，还有容积率等。现在随着住宅商品化步伐加快，大盘的所指虽然已具有明显的市场特性，但有些从规划设计角度讲，仍流于形式，缺乏深度，是小型楼盘的简单放大。

    设计理念在大盘上的应用，具有5个特点：

    1、规模的龙头作用得到显著发挥。

    2、强调概念设计，往往一个概念可以决定一个社区的定位、风格等。

    3、设计要注意与市场推广节奏相衔接。

    4、规划与环境设计要有系统观。“不光是一个平面的环境设计，从公共空间到半公共空间，再到私人空间，都是一个系统。”

    5、在建筑风格协调统一的基础上追求多元化个性设计。“你在欧洲参观一个社区的时候，会感受到一种强烈的对比，它有古典也有现代派，但你不会觉得别扭，相反会觉得很舒服。”

    目前国内大多数发展商对设计单位的要求是“项目一定要有特色”，一定要鹤立鸡群，但其实一个建筑作品要与周边环境相容，项目要与城市发展的关联。否则会显得很突兀，很不自然。

    六、大盘“细节”问题

    大盘的销售一般认为低开高走较为稳妥。但这里面存在一个“高走”的幅度和速度问题。如果房价提的太快，就好比100毫米的雨量在一个钟头时间内下完，肯定会闹“价格灾”。

    第一期定价要为后期留有余地，能做到后期开发为第一期开发增值就很成功了。可以利用一到三个月的时间作为内部认购，项目只要具备上市条件，即提前三个月来炒作、包装，以发现价格，同时易于操控销售节奏。

    大盘在开发过程中必要整合更多的社会专业资源，在市场定位、设计规划、怡景布置、配套设施、营销推广等方面密切配合，力求为项目挖掘并实现更多的附加值。

    结束语：

    在“大盘围城”时代，对于重庆市场来说，我们更需要采取一种低姿态、冷静和理性。