"小产权房"的法律定性

“小产权房”是指通过房产开发商和村委会合作，或者村委会自行组织，在宅基地等农村集体土地上建设并对外销售的房屋，通常情况下购房者还能得到由乡镇政府制作的“房产证”，所以“小产权房”又称为“乡产权房”,俗称:没有大红本。

       2007年6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确要求“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。  2007年12月11日，国务院常务工作会议又强调，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。尽管国土资源部、建设部严禁城市居民到农村土地上购买房屋。可是，现实中的“小产权”房市场却依然火爆。

   一、问题的起因：

    随着农村人口的大量到城市大工，以及外地人员到中心城市的发展，购买住房是当务之急，然而城市商品房的高价，使得很多人选择了在农村购房。

    从农村购买了“小产权房”后，由于房价的上涨，卖房者反悔，而买者已交付房款，及支付了相应的装修，相应的纠纷由此而生。

     二、对这种纠纷涉及的法律问题有:

    1、合同是否有效。北京通州宋庄画家村里的画家李玉兰因小产权房纠纷被房东（村民马海涛夫妇）诉上法庭，北京市第二中级人民法院作出终审判决，认定马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》无效。

目前的司法实践中，法院的做法是只要买受人不主张合同无效就不要轻易认定合同无效。

   2、 赔偿问题。房价的上涨会诱使当事人一方以合同无效的方式破坏合同双方的诚信，法院在处理这类案件中时，会引入预期利益的赔偿。北京画家村的相关判决中也体现了这一点。