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国内经济形势对房地产业的影响

(2014-01-26 13:51:24)

         

宏观经济趋稳,为房地产政策稳定创造了良好外部经济环境。中国全年GDP增幅初步核算为7.7%,完成了政府的预定目标。12月份CPI为2.5%,整体经济保持了稳定发展态势。房地产的政策调控表现为现有政策不放松,新的措施不加码,政府的工作重点转向为保障住房,对高企的房价采取了内紧外松交由地方政府处置的办法。在2014年全国两会之前,基本不会再有新的调控政策出台,市场对于政策的预期明朗化,有利于企业相机制定发展战略和投资决策。

电子商务突进和反腐力度加大,促使商业地产结构和总量调整加快。12月份电子商务和网络金融再兴波澜,创新不断,市场份额逐步扩大。也由于中国反腐措施趋向具体化,高星级酒店、高档餐饮、奢侈品消费、娱乐场所和会所、购物消费卡都受到明显的遏制。两方面的夹击将使商业地产供过于求的局面雪上加霜,调整由压力变为现实。招商困难,租金下降,人气难聚,投资总量增幅下降,规划和建筑设计重新调整,高星级酒店主动降格图存等现象蔓延扩散。

新年和春节已近,全国房地产交易市场差异分化显现。一般而言,年终是投资和劳动者一年收入最为丰厚的时节。但在一二线城市,卖方无心开盘,买方没空看盘,二手房市场观望加剧,挂牌量和带看量锐减,整个市场步入淡季。但是在三线尤其是四线城市,大批劳动者返乡看房置业,使当地房地产进入相对旺季。

自贸区有遍地开花陡然升温之势,助涨小区域供应量和房价的上升。中国自由贸易试验区试图走体制创新取代政策优惠的发展道路,也是破解中国当前深层次经济矛盾的艰难尝试,目前正从落地上海的一处,向全国更多的试验地区扩张。广东和天津会很快跟进,其他的一些城市也正在抓紧调研。从上海的实践经验看,试验区本身及其周边地区会出现投资和企业的快速集聚,商品房租金和价格短期暴涨,房地产开发和供应落后现实需求。

财政收入增速下降至10.3%,保障房建设面临量力而行的局面。2013年全国财政收入初步核算为12.9万亿元,增幅为多年来的新低。虽然当前各地保障房建设是以地方国有房地产开发企业自筹资金为主承担,阶段性财政压力并不特别大,因此2013年全国保障房建设指标也是总体得以顺利完成。从长远看,财力投入不足和保障房建设任务繁重的矛盾,还有保障房供给总量大和本地区市场有效需求总量相对小的矛盾将趋向尖锐。处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系,正紧迫性的摆在各地政府的面前。

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