年初开始的新一轮紧缩政策确实使得一线城市和部分二线城市房地产市场出现了冷却迹象，市场销售大幅萎缩，但房价并没有出现预期中的大范围下降，而是保持了稳中略升的态势，房价拐点并未出现。上半年大部分二线城市和非限购的三四线城市的交易量和交易价格主导着整个市场，形成我国房地产市场交易量和交易价格都呈现了低位增长。如果考虑上半年我国CPI同比上涨5.4%的事实状况，商品房和商品住宅的市场价格基本上是稳定走平的。但是这种局面是依赖行政性严厉的限购和限贷来维持住的。

1、新建商品住宅名义价格虽然上升，但实际价格涨幅为3.7%

今年1-6月各月份，我国70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。环比价格涨幅呈现逐月回落的态势，房价下降城市数有所扩大。

6月份70个大中城市新建商品住宅同比价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个，涨幅持平或上升的城市有39个；环比价格涨幅下降的城市有12个，持平的城市有14个吗，上升的城市仍有44个。二三线城市除个别城市价格下降外，大部分城市房价涨幅超过一线城市。

6月份限购城市中，有12个城市新建商品住宅价格涨幅超过或等于6%；非限购城市中，有8个涨幅超过或等于6%。其余大部分城市房价涨幅都徘徊在2-4%范围，说明在CPI连续升高（6月份已达到6.4%）情况下，我国新建商品住宅实际价格已在原地踏步。

70个大中城市中，二手住宅价格6月份环比下降的城市有19个，持平的城市有12个，上升的城市有39个；环比价格涨幅均未超过1.0%。同比价格下降的城市有5个，涨幅回落的城市有24个，同比涨幅在5%以内的城市有48个。

上半年我国商品住宅销售面积39805万平方米，增幅为12.1%；商品住宅销售金额20657亿元，增幅为22.3%。销售金额的增幅大于销售面积的增幅，表明从均价角度看，我国商品住宅的市场价格绝对值今年上半年较去年同期上升幅度为9.1%。减去今年上半年CPI5.4%的增幅，那么我国商品住宅市场上半年实际价格涨幅为3.7%。

综合来看，上半年我国住房市场价格的总体情况是：由于限购政策的实施，住宅价格总体涨幅趋缓，实际价格涨幅并不高；未限购城市和限购政策执行不力的部分二三线城市，房价涨幅依然较高；二手房价格调整迹象明显；紧缩政策下不少人弃购转租，再加上季节性因素，一些城市租房市场租金价格较快上升。

2、商品房市场销售增幅趋缓，限购政策抑制了投机投资性需求

上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期减少2.5 个百分点。其中，全国商品住宅销售面积增长21.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。

2011年上半年商品房销售情况

单位：万平方米

数据来源：国家统计局

分区域看，中西部地区房屋销售总量占据半壁江山。从区域销售的变化情况上来看，东部地区受房地产调控政策的影响程度明显要大于中、西部地区。

从重点城市看，上半年，40个重点城市共销售商品房面积1.63亿平方米，同比上涨5.4%。其中，住宅销售面积同比增长4.3%，办公楼增长6.9%，商业营业用房增长15.8%。在40个重点城市中，住宅销售面积同比下降的有15个城市，其中下降幅度超过10%的依次为北海（-48.8%）、温州（-47.3%）、太原（-26.0%）、无锡（-25.9%）、北京（-19.8%）、上海（-15.4%）、兰州（-14.2%）、武汉（-14.0%）、宁波（-12.4%）、银川（-12.1%）和青岛（-11.7%）。限购政策既遏制了投资投机性的住房需求，也抑制了自住改善性住房需求。

3、保障性安居工程建设正在着力推进

1000万套保障性安居工程建设任务正在抓紧落实，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。为积极推进保障性住房，发改委办公厅印发了关于利用债券融资支持保障性住房建设的通知，财政部、住建部印发了关于多渠道筹措资金确保公共租赁租房项目资本金足额到位的通知，住建部和监察部还印发了加大督察工作的通知。

需要指出的是开工目标的象征意义大于实际意义，开工目标远不如竣工交付使用目标更有价值。我国保障性住房建设任重道远。近年来，我国房地产业界关于保障性住房的争论，既有开发建设资源是否具备和建设质量的问题，也有关于配售标准和物业管理的问题，还有阶段性开工建设量是否和社会需求量相吻合的问题。

我国当前城镇户籍居民和外来常住流动人口的住房问题，第一是依靠商品住宅增量房和存量房的销售市场来解决，第二是依靠城镇居民产权房屋的出租经营市场来解决。在这之外，客观上早已形成了城中村和郊区农民住宅出租经营的的第三方市场，也在承担并分流着城镇居民的住房需求，特别是外来农民工的住房需求。这种现象在全国各地城镇是一个普遍存在的现实现象，只不过其中的集体土地和农民住宅还没有赋予它流通的合法性。

现实的迫切问题倒是农村集体土地和农民宅基地的住宅，如何合法地进入我国房地产市场流通领域，名正言顺的分担着分流我国城镇保障住房的责任。

4、房地产开发投资同比高位增长，中西部投资快于东部

上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%，占开发投资比重的71%。商业营业用房投资增长36.6%，占开发投资比重的11.99%，是上半年投资增长最快的分物业类型。办公楼投资同比增长26.2%，增幅最小。第二季度，房地产开发投资同比增长32.32%，环比一季度增长则高达96.73%；其中住宅投资同比增长35.53%，环比增长98.11%；商业营业用房投资同比增长37.77%，环比增长97.44%；办公楼投资同比增长30.22%，环比增长95.48%。

上半年房地产投资高位增长主要有三方面的原因：一是今年加大保障性安居工程建设力度，且计入房地产开发投资统计指标内；二是去年大量新开工工程跨年结转的因素；三是各行各业的资金依然通过各种渠道流入房地产。中国房地产业不缺生存性资金，缺的仅是发展性资金。

从区域看，上半年东部地区开发投资同比增长30.2%，中西部开发投资分别增长35.7%和38.5%，高于全国开发投资32.9%的平均水平。第二季度的情况，东部地区开发投资环比一季度增长82.5%，中部地区环比增长128.66%，西部地区环比增长111.3%。中西部地区二季度的投资增长明显快于东部地区。

从重点城市开发投资情况看，北上广深四个一线城市上半年同比增长分别为3.7%、9.4%、26.7%和5.6%。除广州外，其他三个城市都低于40个城市平均的增长率。二三线城市的房地产投资增速普遍高于一线城市，其中温州、呼和浩特、福州投资涨幅居前，分别为116%、71.6%和63.5%。

2011年上半年房地产开发投资及增长情况

单位：亿元

数据来源：国家统计局

5、上半年土地购置面积同比增幅逐月回落，住房用地供应仅完成全年计划的四分之一

上半年，全国土地购置面积21909.8万平方米，同比上涨18.4%，1-2月至5月各月土地购置面积同比增幅分别为57.1%、32.7%、30.4%、28.6%。上半年，全国土地购置费为5015.72亿元，同比上涨18.8%，1-2月至5月各月土地购置费同比增幅分别为16.7%、29.3%、30.4%和21.8%。可见，上半年土地购置面积增幅逐月回落。全国待开发土地面积29631.62万平方米，同比上涨29.4%，增幅较1-5月份上升4.7个百分点。购置面积同比涨幅的回落和累计待开发面积增幅上升，说明开发企业投资意愿和融资能力都在减弱。就季度环比而言，第二季度土地购置面积环比一季度增长67.82%，土地购置费环比增长122.46%，这主要是季节性的因素，符合土地出让和土地开发的常年情况。

从区域看，第二季度东部地区土地购置面积环比一季度上涨25.19%，形成鲜明对比的是，中部和西部地区分别环比增长了125.31%和123.12%。土地购置费东、中、西三区域的环比增幅都出现了上涨，分别为121.47%、28.11%和137.82%。分区域土地购置面积增幅态势标明，中西部地区土地购置活跃于东部地区。

2011年上半年土地购置面积及费用情况

单位：万平方米、亿元

数据来源：国家统计局

从实际土地供应情况看，国土资源部7月20日发布公告表明，各省区市2011年上半年住房用地共完成供地5.74万公顷，占全年计划的26%。与此同时，上半年全国保障性安居工程用地完成供地1.65万公顷，较去年同期增长24%，确保了项目建设用地；同时说明商品住宅用地供应与计划供应量相比，供应节奏较慢。

从地价水平看，国土资源部公布二季度全国主要城市的地价监测情况表明，地价总水平为3000元/平方米，同比增长8.85%，但环比增长率有所下降。超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比分别为2.77%和11.76%，高于住宅、工业地价增幅。

6、房屋竣工面积增幅明显小于施工、新开工面积增幅

上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米，同比增长31.6%。

房屋新开工面积99443万平方米，同比增长23.6%。其中住宅新开工增长20.7%；办公楼新开工增长48.3%；商业营业用房增长19.5%。

2011年上半年房屋建设情况

单位：万平方米

数据来源：国家统计局

房屋竣工面积27558万平方米，同比增长12.8%。其中，住宅竣工面积增长12.3%；办公楼竣工面积增长35.5%；商业营业用房增长12.5%。

房屋竣工面积的增幅大大低于新开工面积的增幅，更大大低于施工面积的增幅，这种现象已维持了多年，揭示了为什么在交易量大幅回落的情况下，而交易价格始终保持坚挺的市场根源；揭示了调控政策背景下企业尽早开工、拉长生产开发周期和规避政策风险的策略战略选择。

从区域角度看，东部和中部建设指标上半年增幅走势类似，新开工面积增幅大于竣工面积增幅。西部表现为新开工增幅小于竣工增幅，即新开工增幅为12.2%，竣工面积增幅达到15.9%，表明西部地区开发企业建设进程快于东中部区域。

7、开发资金来源结构优化，贷款份额及增幅继续放缓，企业自筹资金占比上升

上半年，房地产开发企业资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；利用外资438亿元，增长75.5%；自筹资金16463亿元，增长32.7%；其他资金17067亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款10236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。上半年，企业开发资金来源渠道中，国内贷款的同比增速继续呈现回落态势；自筹资金保持持续上涨；外资增幅较大，但绝对额还比较少；个人按揭贷款同比负增长。这与现行的限购、限贷政策紧密相关。

资金来源的结构变化方面，1-6月份国内贷款比重较1-5月份下降约0.8个百分点；自筹资金的比例则上升1.6个百分点，占开发企业资金来源比重的40.2%；其他资金比重下降1个百分点；利用外资的比重上升0.3个百分点。

中国房地产开发企业对银行贷款的依赖度近几年来一直是逐步降低的。在贷款收紧的情况下，开发企业更多通过自筹资金渠道解决融资问题，一些企业通过合作开发、出让项目股权、设立私募基金、信托、评级发债或抵押发债等方式融资，以缓解企业经营过程中的资金紧张局面。

2011上半年开发企业资金来源情况

数据来源：国家统计局

8、大型品牌房企市场集中度明显提高

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，十大开发商上半年的销售金额同比增长80%，远高于上半年全国新建商品房销售金额同比增长24%的水平。

今年上半年房企销售金额和销售业绩的前十名入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%。前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元、421亿元销售业绩位居排行榜前三名。万科销售金额今年上半年和去年同期相比业绩增幅达81%。

上述情况表明：我国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房地产企业无论在中国一二线城市或是三四线城市，呈现强者愈强的巨大优势；房地产政策调控的这些年，几无对中国房地产大型企业造成实质性约束，反而成为历史少见的高速扩张期，一批企业已经成为世界房地产企业的领头羊。

出现上述情况的主要原因是：大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，产品品牌影响力巨大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉；中小房地产企业在受房地产调控政策冲击下，市场分额下降，但其开发资源却通过转让、兼并、流动、委托等方式进入大型房地产企业的资源库；精心研究调控政策，努力踏准市场节奏，广招人才实行经济激励措施，苦练内功完善管理体制机制；地方政府给予品牌大型房地产企业更多的开发期待和优惠支持，提供城市核心区优质土地和郊区大面积开发土地，甚至代为储留土地。

大型房地产开发企业和地方政府高度结合是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。就两者之间的依赖关系相比较而言，是地方政府更期待、更需要大型房地产企业的进驻。地方政府认为大型品牌房地产开发企业可以迅速提升城市的形态品质和产业功能；可以有效提升使区域土地和房产的市场价值；可以分担保障住房开发的硬性任务并弥补建设资源的短缺。

地方金融机构目前特别担心地方政府的融资平台出现不能按期还款的问题。而地方政府偿付地方债务的主要手段是将抵押担保的土地实现市场转让。地方金融机构找地方政府，地方政府找大型品牌房地产开发企业，这种利益链直接成就了大型品牌房地产企业在房地产政策调控过程中的逆势扩张。

9、房地产传统经纪行业出现困难情况下，房产电商开始崭露头角

上半年在紧缩政策影响下，房地产传统经纪行业发展普遍低迷，行业性亏损普遍显现。在传统经纪行业出现困难的情况下，房地产电子商务开始崭露头角。

房地产电子商务目前看主要有三种模式：一是开发企业主导的网上房产拍卖，以SOHO公司为典型；二是以代理企业为主导的整盘销售，以易居中国游站电商项目为典型；三是以网络平台为主导的模式，以新浪乐居搭建面向所有开发商的电子商务平台为典型。虽然目前房地产电子商务的业务量还微不足道，但从其发展速度和趋势看，有可能成为未来房地产销售领域的重要渠道。

（中房研协研究中心）