上海增量商品住宅成交均价在过去的年度中到底有多高，是大家都关心的问题，也是谜一样的问题。最近获得的资料表明：卢湾区第一，全年商品住宅成交均价为61944元/平方米，较前年上升0.6%；黄浦区第二，全年商品住宅成交均价为41723元/平方米；静安区第三，全年商品住宅成交均价为38351元/平方米，较前年上升17.5%；人们所关心的浦东新区（2009浦东新区的房地产数据已调整为包含原浦东新区和原南汇区范围）仅位列全市第十一位，全年商品住宅成交均价为17860元/平方米，较前年上升21.8%。

因此，上海市2009年商品住宅的价格特点可以归纳如下：

一、中心城区商品住宅全年涨幅并不大，涨幅大的是郊区。2008年的情况则相反，是中心城区商品住宅涨幅惊人。如当年静安区涨100%，浦东新区是30%以上。两年的上海商品住宅成交数据和两年的宏观经济形势及人们的感受是有差异的。

二、商品住宅成交量急剧放大的年景下，中心城区的商品住宅房价的上涨幅度是相当平稳和扎实的。

三、中心城区商品住宅和郊区商品住宅的市场价格的确存在互推和补涨的基本态势。

四、决定上海市商品住宅房屋价格的因素，在上海市还有存量商品住宅交易状况因素和增量商品住宅底部价格的状况（人们往往看重均价和最高价的变动，而忽视底部价格的影响）。在2009年，上海市除了崇明县以外，所有区级单位的增量商品住宅交易价格，都已经站在没平方米万元以上。