2009年的上海尽管还有半年时间，但无论发生什么样的事情，全年的十件大事，头三件大事的排序肯定是：1、国家确认上海推进国际金融中心、国际航运中心建设；2、浦东扩区，南汇并入浦东；3、估计今年第三季度会对外宣布的将是浦东迪斯尼项目。

浦东新区经历了十九年的开发开放，将迎来新一轮的深化改革、扩大开放和经济社会的大发展。这种变化不仅仅对浦东新区，而且对上海市和中国，甚至对世界都会产生非常深远的影响。

从城市发展和房地产的角度来看，我提出关于浦东的若干个未来猜想。

猜想一：位于浦东的城市副中心发生变动

上海市的城市中心在人民广场和南京东路一带，作为城市副中心的徐家汇，大有赶超上海城市中心的架势，五角场城市副中心现在也有模有样的初现功能作用，真如城市副中心正在如火如荼的开发建设中。唯独位于浦东的花木城市副中心至今未能形成。随着浦东扩区和城市功能的外移，花木城市副中心的规划设想应该改变了。未来上海东部地区的城市副中心可能会从周浦-康桥地区、川沙-机场地区遴选。

猜想二：出现上海另一个市级交通枢纽

上海的城市门户从十六铺到老北站，再到新客站，虹桥机场、浦东机场和上海南站，这是随着城市扩展和主导交通制式的变化而变化的。现在上海正在打造位于虹桥机场西部的上海市级交通枢纽，它集机场、轨交、磁浮、高速公路、高速铁路和公共交通等多种交通制式于一体。一旦浦东成为上海第一大区，产业和人口比重占上海全市1/3或40%的时候，浦东完全有理由建设上海第二市级交通枢纽，它同样集机场、轨交、磁浮、高速公路、高速铁路和公共交通等多种交通制式于一体。这一交通枢纽应该囊括浦东机场和浦东铁路站。浦东的铁路将连接苏北的南通，贯穿外高桥、机场、临港新城，与现有的上海铁路线路形成环线。

猜想三：出现金融城、科技城、海港城、空港城、装备城、娱乐城等城市新概念

过去一些年，上海有一城九镇的概念，有新市镇的概念，有“1966”的概念。围绕着这些规划概念，上海将中心城区建设推向了广大的郊区一带，使上海的城市和郊区都取得了相对协调的快速发展。扩区后的浦东新区估计会提出金融城（陆家嘴地区）、科技城（张江地区）、海港城（外高桥和临港地区）、空港城（机场镇和祝桥镇地区）、装备城（芦潮港地区）、娱乐城（黄楼地区）等城市新概念，推动浦东新区组团式、特色化发展。

猜想四：大区之下有大镇

浦东新区面积有1400平方公里，成为上海市第一区县（原先最大的行政区域是崇明县，1200平方公里），如果现有的行政区划不变，那么上海的其它任何区县都不可能在产业规模、经济特色和人口数量上挑战浦东新区。由于扁平化和机构精简的要求，浦东新区原有的功能区域管理委员会这一层级难以保留生存。大区之下必然产生土地规模、产业规模和人口规模都比较大的“大镇”。这种大镇理应比现有的镇更大更强。这种行政区划的调整完全是由于产业功能特色发展要求为依据的。这种镇的行政级别应该比现在更高一级。

猜想五：国家级开发区和国有开发公司实行1+X模式，开发区管委会重新发挥作用

浦东新区有四个国家级的开发区，有四个国有性质的开发建设集团公司，也有四个社会化资本的开发建设股份公司，这种资源已是稀缺的战略资源，是原南汇地区所欠缺的。他们的地域中具有与世界市场相联系的跨国公司，他们的团队是经过多次经济风浪考验的，他们的自有资本今非昔比，具备了跨地域投资发展的实力和经验。国家级开发区管委会是具有法律地位的新型高效管理层级，理应得到充分利用。用开发区管委会统领区域经济发展。现有的浦东国家级开发区和开发公司应该在原有根据地的基础上，实行跨地域开发和飞地管理。

猜想六：区级和镇级工业园区将实现腾笼换鸟

浦东新区存在的国家级、市级、区级和镇级四个层级的工业园区。实践证明，层级越高的工业开发区投入产出效应越好，资本和技术集聚度越高，土地集约性能越强。浦东新区未来应该强化国家级和市级工业园区的投入和管理，逐步将区级、镇级工业园区中有市场生命力的企业向更高层级的工业园区集中，将置换出来的土地用于发展现代服务业和居住建设。