春节过后，有关“上海中心”的新闻又见著于上海的媒体报道。这可能是有关“上海中心”新闻的第四波报道了。前三波的情况如下：

第一波是2005年3-4月间陆家嘴股份公司公开推出Z3-2地块进行市场公开招投标。到了当年8－9月份，这一启动的招投标先被推迟，后被终止。联想到花木地块的招投标，看来陆家嘴股份公司具有土地招投标习惯性终止的常见病。

第二波是2006年年间，从上海的一些设计部门传出关于“上海中心”的定名和几个设计方案。当时上海的多家报纸都有所披露，只是陆家嘴股份公司不为消息所首肯。

第三波是2007年12月15日陆家嘴股份公司对外发布公告声称，Z3－2地块项目已注册组建“上海中心大厦建设有限公司”；公司持有该项目45％的股权；该项目用地约2万平方米（约30亩）作价24亿元入股（约每亩8000万元），并另出现金3000万元，总计24.3亿元；该地块规划建筑面积约20万平方米。

从“上海中心”项目媒体报道的整个过程当中看，充满着面纱和雾霾，存在着掩饰和疑问：

什么“中央公园”，什么“上海中心”，这一类的冠名其实上海都不合适。“中央公园”最终改称“世纪公园”就是一例。你是上海所有大楼的中心，还是上海地标的中心？还是上海是全国的中心？

上海规划这些年在推行“双增双减”，都要求上海的住宅容积率不准超过2.5，上海的办公楼不准超过4，既然是政府的规定，为什么还要带头突破？是否存在着一定要造一个“中国第一高”抑或是“世界第一高”的心结？

国家规定，凡是经营性的土地转让必须进行公开上市场招拍挂，为什么Z3－2地块项目先招拍挂后撤销？

陆家嘴股份公司以24.3亿元的土地价格换取该项目45％的股权，这个价格究竟比目前的市场价格是高还是低了？

为什么陆家嘴股份公司公告该项目建筑面积只有20万平方米，而在新闻报道声称肯定高于“环球金融中心”和“金茂大厦”？要知道金茂大厦总建筑面积有29万平方米，环球金融中心总建筑面积更高达38万平方米。

一个目前连设计图纸、容积率、建筑高度都还没有确定的项目，凭什么要上半年奠基（新民晚报语），2010年世博会期间封顶甚至全部建成（东方早报语），两年时间能造好这么一幢中国第一大楼吗？为什么要那么急？我本人为什么不看好“上海中心”，其理由如下：

1、占地面积最小的地块，不适合造高度和建筑面积最大的建筑。

根据陆家嘴集团公司2000年5月公布的陆家嘴中心区规划参数图显示，环球金融中心项目占地3万平方米，外带16457平方米的绿地，其占地面积最大；金茂大厦项目占地23611平方米，外带16351平方米的绿地，占地面积其次；上海中心占地面积20346平方米，外带13607平方米的绿地，占地面积最小。按照当时的规划指标，建筑总量也是环球金融中心最大，金茂大厦其次，上海中心最小。

2、“上海中心”处于金茂大厦的正南侧，按规划一般常理，其高度应低于金茂大厦。

虽然综合办公楼项目和住宅项目不同，对日照、景观、通风、朝向的要求不如住宅项目那么严格，但总体上也有一定的规范要求。上海中心隔一条马路，处于金茂大厦的正南方向，按常规要求，上海中心应该低于金茂大厦的421米高度。

3、地价是被压低的。

按照陆家嘴股份公司公布的内容，上海中心占地面积30亩，陆家嘴公司是以8000万元/亩的土地价格获得该项目45％的股权。8000万元/亩表面看在中国、在上海都是很高的土地价格了。但去年江苏苏宁集团在上海南京东路、河南路交界的地方，通过公开市场招拍挂拿到的每亩地价格已将近2亿元人民币。按照陆家嘴股份公司公布的“上海中心”20万平方米的建筑总量，那么陆家嘴公司以24.3亿元的项目入股的土地价格，“上海中心”的楼板价格则是12150元/平方米。这个土地价格对熟悉上海土地市场的人来说，究竟是高还是低，其实是一目了然的。更重要的是“上海中心”如果建筑高度要高于甚至远高于“环球金融中心”的话，其建筑总量至少在40万平方米以上。参照这一指标，“上海中心”的土地楼板价格不会高于6075元/平方米。国有土地资源的真实价格就是这么被流失掉的。

4、上市公司的土地资产一般不允许未经公开市场招拍挂而进行转让。

国家的土地转让政策是只要是用于经营性项目，必须在公开市场上进行招拍挂。国家进行房地产宏观调控，其主要内容就是规范房地产市场交易秩序。在我看来，规范我国的房地产市场秩序，不仅仅是要规范二、三级市场的交易秩序，更重要的是规范一级土地交易市场的秩序。而恰恰是这一点被国家主管部门和社会舆论所忽视。

另外，陆家嘴股份公司是一个上市公司，上市公司的资产是要经得起市场检验和股民公众的利益评判。

上海房地产市场中的专业主流人士在论及陆家嘴三幢超高层建筑的时候，大多主张这三块地都应在公开市场上进行批租转让，而且最好一幢楼为中国所建，一幢楼为日本所建，最后一幢楼最好为欧美国家所建。这么做，既能反映出世界经济格局，又能反映出中国金融贸易核心区的对外开放性，更能通过投资商的建造运营带来一批欧美的高端客户入住，从而更好、更高的完成上海经济、金融、贸易和航运中心的形成以及企业集聚。

5、上海城市建设投资开发总公司牵头未必能够长期作为上海战略资源持有并经营好“上海中心”。

上海市城市建设投资开发总公司成立于1992年7月，是经上海市人民政府授权从事城市基础设施投资、建设和运营的大型专业投资产业集团公司。2003年5月起，从上海市建设和管理委员会划入隶属于市国有资产监督和管理委员会。近几年来，在市委、市政府、市国资委的领导下，在市发改委、建委、财政局等部门的指导、支持、关心下，上海城投已从单一的政府融资平台转型为政府投资主体、重大项目建设主体和城市运营主体。也不必讳言，上海城投还不是上海优质的、具有市场竞争能力的、具有强力招商引资和高档楼盘经营管理的企业，其财务负债水平可以佐证。

一个上海的国有投资企业开发的上海乃至全国地标性的建筑，是否能够吸引到大量高端外资企业的入驻，是令人怀疑的（每个国家的驻外企业都有个商业信息安全问题）。考虑到小陆家嘴地区已经网罗到中国几乎所有的大型金融企业（这些企业基本上都有自己独自开发的大楼），考虑到金茂大厦为当年对外经济贸易合作部牵头全国各省市的对外贸易厅（局）和重要国有外贸大型企业共同投资所建的历史现实，未来的“上海中心”也未必能够吸收到国内重要的外贸企业入驻，因此，未来的“上海中心”是否能够吸引到重要的高端外资、金融和贸易客户入驻，都是不叫人放心的。

如果上海城投开发“上海中心”是为了狠狠赚一笔钱，平衡自己的财务负担，那么未来的“上海中心”很可能会被拆零出售。如果走到那一步，“上海中心”的营运和管理都会出现许多现在难以预料的新问题。

上海城投到底拿出了多少资本或实物资产做交换才取得了“上海中心”51%的股权，还是凭着行政性调配便获得了这么经济的控股权，也一直是业界人士关心的一个问题。行政部门可以不说话，宣传媒体可以不报道，但专业人士心中的疑问确实存在的。

6、追求中国第一高度和世界第一高度未必是成熟健康的心态。

上海的高层建筑已经超过万幢。高层建筑的开发利用毫无疑问对土地的集约使用具有重要作用。在上海重要的商务、商业地段，建筑容积率指标突破现有的政府规章也未尝不可。但是单纯追求第一高度，体现民族心结，过度行政干预，也未必是可取的。

我不清楚是否做过“上海中心”项目对陆家嘴区域的环境评估和交通评估。小陆家嘴的开发总体是成功的，但是也是存在严重缺陷的，主要表现在人流和车流都是不好的。旧的问题没克服没完善，再加进一个“上海中心”巨无霸，决不是锦上添花，而是雪中断电吧。

为了世博会的时间节点，难道还要重现边设计、边施工、边修改、抢时间、赶进度的计划经济条件下的重大项目建设传统，体现增光和献礼精神吗？实在无此必要。