2015-08-31 澳洲地产研究室 泛澳房产投资 泛澳房产投资

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近来澳洲房价涨势良好，以墨尔本和悉尼为代表的房地产市场前景一片光明。Domain在上周同时发表专题认为今年春季地产拍卖市场将会更加火热，因此此时不失为投资的好时机。在如此积极的市场信心下，究竟该选择什么样的房产才算是明智的投资呢？

下面龍澳就为您从宏观上讲一讲在澳洲投资房地产的那些选地“小窍门”。

房地产市场供给及需求

根据分析，澳洲房价持续上涨的主要因素是长久以来一直稳定的市场需求。人们不只青睐于居住在城市的市中心和CBD，还喜欢住在近郊。以前的澳洲家庭基数大，每户家庭人口多，因此需要住相对来说较大的房子。而由于近年来澳洲家庭规模逐渐减小，在市中心或近郊的一室或者两室的小公寓更受年轻家庭的欢迎。

以墨尔本东南区的白马市(City of Whitehorse)为例，根据id.profile的数据从1991年到现在的25年间，只有一口至四口之家的家庭数有正增长，五人及以上的家庭人口一直在负增长。因此，近来很多开发商都重点开发以公寓和联排别墅为代表的中小型住宅。

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Figure 1 家庭规模1991-2011

想投资这类房产的投资者应参考以下原则选择所投资房产的位置:

· 房产最好位于近来房价持续增长的区域

· 最好房产位于生活品质高档的区域并且交通便利，就业机会多

· 房价不过高以便于以后出售或出租

· 房价稳定少波动

· 房产所处的区域有稳定的租房需求市场

· 房产最好位于中至高档小区

· 邻近咖啡店，商店，医院，学校，火车站或者电车站等便利设施

龍澳在这里想特别提醒的是，对于想投资这类房产的投资者来说，房产本身的视野与内部装饰与地理位置和租赁市场相比不是那么的重要，可做稍后考虑。

人口增长

稳定市场需求背后的原因主要是人口的持续增长。由于一些澳洲的大城市例如墨尔本和布里斯班的城市中心区域房价过高，许多家庭难以承受过高的房价、学校学费以及各类家庭支出。因此许多城市都有特别规划的“人口增长区”（growthcorridor）。这些增长区里规划有经济实惠的住宅，学校，购物中心，公园，就业中心和各类交通设施。

若投资者想投资这类住宅，重点关注具有以下特点的区域：

· 房产周边有商铺，公园，自行车道，儿童游乐场，幼儿园以及学校等

· 房产配有三到四个卧室并有很大的室内活动空间

· 房产配有空调和暖气以及现代化的厨房

对于有或计划有小孩的家庭来说，孩子的健康和幸福是最重要的，因此幼儿园、儿童娱乐场和诊所这类设施必不可少。另外，处于孩子的安全等因素考虑，较大的室内空间要比宽敞的室外后花园更受父母的欢迎。

基础设施和就业

除了根据房地产市场需求及人口增长的趋势来选择投资的房产外，基础设施及就业机会也是另外一个需要被投资者考虑的因素。因为很多人喜欢居住在距离上班位置近或者至少交通便利的地方，从而节省在路上花费的时间。

若您想在办公区域投资房产，可着重考虑以下因素:

· 房产附近有购物中心或者商业街

· 房产附近有多家公、私立托儿所及幼儿园

· 房产周边交通便利

· 房产周边有多条公交车或者火车线路

· 药房、医院或诊所等医疗设施

· 房产周边有立体交叉高架桥

对于居住在办公室附近的上班族来说，在住所附近离办公室近的地方有商业娱乐中心是生活中重要的部分，同时也是租赁或购买房产是重要考虑的一点。很多家庭也会将距离办公地点近和附近有良好的教育设施一同作为考虑租赁或购置房产的重点考量部分。除此之外，便利的交通可以在需要去其他城市或区域出差和开会时更方便。

这里龍澳为您用Doncaster的一处房产说明如何考虑房产周边的基础设施和就业再做投资。

位于24 Bayley Grove，Doncaster的这个房产占地978平方米，距离超市只有350米，距离商业中心只有1000米。而到幼儿园及中小学也都在1500米以内，非常方便。公园更是就在地块对面，环境优雅，是投资者的好选择。由于这块地的优越的地理位置，在八月二十九日这个房产的拍卖价格达到了203万澳元。

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Figure 2 24 Bayley Grove, Victoria 3108

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Figure 3 24 Bayley Grove, Victoria 3108

经过龍澳为您的分析，相信大家已经知道若从宏观角度决定具体投资哪里的房产主要是从以上三个方面考虑：住房市场需求量、人口增长趋势及基础设施和就业。对于不同的投资目的，投资者需要侧重考虑的方面略有不同。下一期龍澳将为您继续介绍“投资究竟该买哪块地”的第二个部分，敬请期待。

文中数据出处：

http://id.com.au/

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