这几年回国，感觉有些词语被滥用得厉害，“豪宅”便是其中之一。无论是报纸广告，路牌广告，甚至附在公共汽车车身上的广告，一律都是无“豪”不宅，是宅必“豪”。一时间，“豪宅”满天飞，倒好像除了“豪宅”外，中国人竟没宅可住了。因为工作关系，自己也常常身不由己，得去看这类所谓的“豪宅”，实在有种盛名之下其实难符的痛苦感。这种过度的商业炒作，把什么是一般住宅，什么是豪宅完全混淆了，好多人不知道豪宅是什么，要非常非常的大，还要非常非常的贵。定义何在，并无人细究了。并且老是把中产阶级和豪宅拉在一起，按照美林公司的估计，中国到2010年就有3亿个“中产阶级”分子了，三亿套豪宅是什么概念啊？

  经济正在成长中的国民最容易追求“豪”，到真正成熟了，就会内敛得多。东西“豪”或不“豪”，有些是可以用绝对价值来划分的，比如汽车、衣服之类。最近我给《三联生活杂志》写专栏，谈到豪华汽车，我提到超级豪华汽车的定义：“什么是超级的车呢？超过30万美元的车，讲豪气，我看当推英国老牌的劳斯莱依斯（Rolls Royce）了。车厂在英国的克鲁威（ Crewe），多半个世纪以来，那里出来的劳斯莱依斯简直就是帝王之车了”。

在汽车中，根据价格来定豪华和一般的区别，是通行说法，因此也有人把这个方法类比到住宅中来，言贵就是“豪”。其实，在住宅中，这个问题可不是那么绝对。以价格来定位住宅，就好像以收入来定位社会中的某个阶层一样不可靠。有人用收入来讨论什么是“中产阶级”的时候，困惑得很，因为如果按照收入水准，不少人都已经是属于这个阶层，但是他们的行为、品味却离开标准的中产阶级相差甚远。故而比较多人趋向认为，中产阶级其实是一种心理状态，远非具体的收入标准可以区分的社会阶层。

现在动仄讲“豪宅”，其实什么是豪宅也并不清晰。所谓“豪”，当然也贵，也大，但是单纯贵、单纯大却不一定豪，即便硬说是“豪”了，也并非有真正豪宅的品味，标准不是那么容易可以确定的。中国以往的豪宅，一般都是达官贵人的深宅大院，但是，以我看，最豪的还是地点隐蔽幽静，而园林住宅相得益彰那类，并不一定要大。苏州的顶级豪宅，我看并非狮子林，而是小巧的网师园啊！

在西方国家，所谓的“豪宅”，有三个条件，缺一不可。首要条件是地点的不可取代性和稀缺性：住宅面对大海、依傍山峦、林中空地、都市文化中心，对于住宅来说，这些都是十分稀缺的条件，反而，大小倒不是关键。在地点普通的地方建造住宅，做得再大、装修材料再豪华，也成不了豪宅，“豪”首先在于地点的优秀。

房地产销售商有句名言，房子好不好有三个要素，就是place, place, place，翻译成中文就是“地点，地点，还是地点”。一个不大的小木屋，如果面对的是南加州马里布一碧万顷的太平洋，可以贵到千万美元，加上一块山地，值个上亿美元，并不是怪事；而一个数千平方米大的住宅，如果放在北达科达州空旷的牧场中，也就几万块钱而已。

豪宅的第二个条件，是设计的品味，也就是住宅的设计文化含量。要成豪宅，设计上要有很突出和明确的风格可言。时下到处泛滥的“欧陆风”，其实是工业材料模仿石材效果、模仿古典主义的混杂形式，并不成为具体的风格内容，由于折衷各个不同时期的古典风格，这种混杂手法，使风格品质下降，与其如此，倒还不如纯正的现代主义风格来得地道。西方在1900年前后流行过的新古典主义风格，也是西方国家建造豪宅最常用的风格，装饰细节讲究，建筑材料，特别是石料的应用的广泛，使这种风格比较难于复制。我们看上海外滩、天津旧租界、汉口的沿江大道和江汉路、广州长堤沿岸的那些新古典主义的建筑，再看看周边企图仿效的新建筑，就可以一目了然地看出原汁原味和廉价商业复制之间的巨大差别。

西方豪宅的第三个条件，就是社区的成熟了。在美国，虽然也有那种位于大自然中的豪宅，座拥得天独厚的自然环境，地点绝对优秀，但是由于自然景观资源的稀缺，这类豪宅从绝对数字上来说，也不多的。比较多见的还是在城市中成熟社区内的豪宅。比如纽约上东城沿着麦迪逊大道和第五大道两边，全是贵气袭人的高级公寓，巴黎香榭丽舍大道两边的也全是这种讲究的住宅。那些地方社区高度成熟，不但服务方便齐整，附近的公园、林荫道、学校、教堂、公共交通也都十分完美。

  有了这三点，想不豪都难。至于内部装修是否用大理石和进口木材，倒不是那么重要了。

现在最常见的问题，是中产阶级的住房和豪宅之间的混淆。这原本是很简单的事实：豪宅是富豪住的地方，中产阶级住的则是由他们自身的经济能力、他们的生活方式所选择的住宅，不是一回事。但是，为了销售目的，有些开发商就尽量装糊涂，玩噱头，把豪宅和中产阶级的住宅混为一谈。这倒还罢了，可有些自身刚刚脱离小资的中产阶级，真以为自己该住豪宅了，那就真的乱套了。

我做了二十多年的设计教育工作，从中到西，建筑见了无数，豪宅、康斗、公寓、低收入住房，直到打工一族的宿舍，可以说是了如指掌。所见是清清楚楚的分类，而面临的困境是总有人叫我把它们混为一谈来炒作，这是很违背我自己的原则的。首先是不负责任，其次也难得谈清楚，明眼人一眼就知道这是搅乱产品类别。

中产阶级是国内现在正在快速上升的一个阶层，大多属于白领阶层，那其实是工作稳定收入不错的工薪阶层而已，财力上是有限度的。开句玩笑说，你连衬衣都只能穿白色的，不过雇员尔尔，谈什么豪宅啊！住上townhouse  就不错了。那些能够最后奔上单体洋房的，最起码也是中产的最上层，他们离开这个中产阶层的日子也就指日可待了。

中国房地产的开发，为了能够涵盖最大量的消费者，往往会将几种不同的住宅放在同一块比较大的开发区里：有高密度的多层公寓楼，有中密度的组团式townhouse ，也就是国内常说的“连排式别墅”，在地块的边缘上还会再建造几栋密度更高一些的高层公寓塔楼，这种多元混合的住宅区，在国外很少见。每每遇到这样的开发区，我都觉得棘手，因为很难确定消费群，目标市场含糊。缺乏一个清晰的目标市场，又怎么去推销呢？要说中国国情特别，我看这种企图把买楼的消费者一网打尽的开发规划就是一类，基本不理睬销售学上所有关于市场细分的理论。

  这些年来，我一方面在美国继续任教，一方面也多多少少介入了国内的一些与设计相关的活动。除了每年给一些设计院校讲课之外，不少房地产开发公司也愿意找我参谋参谋。去年协助深圳的万科公司策划了突出滨海生活形态的“东海岸”，突出现代主义的单纯性的“十七英里”和强调中国传统与现代生活结合的“第五园”三个住宅区，市场反映还不错。在整个策划过程中，我一再强调压抑矫情、媚俗的风格符号，建筑类型要尽量单纯，跨越度不能太大……一句话，是努力帮开发商做减法，因不是他们一贯所做的加法。一路“减”下来，三个盘还真有了点脱颖而出的感觉。

深圳的星河地产公司最近在深圳北部开辟了一片新的住宅区，定位是中产偏上的阶层，其中有属于豪宅的单体别墅洋房，而多数是连排住宅，也就是英语中所说的townhouse ，还有一些多层的公寓，是一个综合性的新居住区。他们陪我去看地，还没有到梅林关口，转个弯就在山的后面：山谷中一个湖，茂密的树丛环绕着一泓清水，碧水绿树围出一个半岛，我估计了一下，到深圳市中心方才十来分钟的车程，这样的地块，在大城市中已经是非常罕见的了。星河请我谈谈开发的想法，我估计如果把别墅型的独立住宅做得比较到位，而townhouse 也能够达到国际中产阶级住宅的水平，这块地的前景应该是不错的。

星河公司请了三家专业公司提交方案，我参加了两个会议，看了两个方案，一个方案全力推豪宅，另一个方案比较注重中产的水平，我自己认为还是后者比较现实。这些年来，我很注意深圳、广州豪宅的购买者，发现与北京、上海很不一样，这里的购买者一多半是本地人，不像在上海、杭州，买顶级豪宅的都是外地人，尤其是在温州、义乌这些地方经营皮鞋、小五金、炒全国地产暴发的那些浙江外地人。北京那些一个亿一套的所谓“地中海风格”豪宅，买者的身份都非常含糊。但在广州和深圳，豪宅的买主基本都是有名有姓的本地富豪。我心里直嘀咕：在一大堆什么“堡”、什么“岸”之类矫饰到无可言状的顶级富豪楼盘后，深圳还剩多少可以随手一掷三千万的豪宅买家呢

  我这个人介于文化人和房地产开发顾问之间，两面的东西都懂少许，因为长期在东西方之间游走，见多了，看问题也就学会复杂一点。在以后的几次会议中，星河提出希望我能够就比较高级的豪宅和中产阶级居住的住宅写点东西。我在以前也写过一些关于住宅的文章，但大多数是讨论新都市主义，或者中国传统生活形态和现代住宅结合类型的，还没有机会接触目前被炒得热火朝天的中产和小资这两个话题，更没有机会讨论他们的居住形态，至于豪宅，其实在中国谁也没有真正说清楚过，何不借用这个机会，就这几个很有意思，又很受社会关注的问题谈谈呢？也就应诺了，下来的几个月就看资料，一边在美国的大学中上课，一边利用课余时间写作，也依然是老办法，集腋成裘，文章慢慢就成形了。

  从开始就没有想把这文章写成学术性的，因此有点率意写来的痛快，如果读者能够从中找到一点自己喜欢看的东西，就很满足了。

  我在寻思这本书的编排结构的时候，是想把真正的豪宅，真正的中产阶级的住宅交叉介绍，然后再专门谈谈中产形态，因为知道中产的前身基本都是小资类，不知道小资形态，怎知道中产形态，也就单辟几个段落来谈谈小资。目的倒不是分析，而是从他们的形态来看看他们的住房心态，是否有点实用主义呢？哪就留给读者自己说了。