电影《大腕》里,李成儒饰演的疯子有一段搞笑台词:“选最好的黄金地段,雇法国设计师,建最高档的公寓,电梯直接入户,户型最小也得四百平米,什么宽带呀,光缆呀,卫星呀,能给他接的全给他接上……你说这样的公寓,一平米得卖多少钱?我觉得怎么着也得两千美金吧?两千美金?那是成本!四千美金起!你别嫌贵,还不打折,你得研究业主的购物心理:愿意掏两千美金买房的业主,根本不在乎再多掏两千……这是疯子的“疯”话,可其中的道理却非但不“疯”,而且内涵深刻——当我们试图用经济杠杆约束民众购买“大户型”的时候,尤其应当记得这段“疯话”。

想起这段话,是因为看到了下面这则新闻:在12月16日举行的90平方米住宅设计颁奖会上,建设部副部长刘志峰透露,今后,将通过保有环节征税等手段,提高大户型购买使用成本,引导消费者合理住房消费,鼓励推广中小套型。(12月17日《新京报》)刘副部长说,就是像买车面临“买得起用不起”一样,将来大户型住宅也会采取相似措施,“买得起住不起”。如此一来,买房者就小心了,大家少买了不就少建了吗?符合国情的住房结构不就形成了吗?
作为固定资产的住房竟然要跟流动资产的汽车一样,多少有些偷换概念;“买得起、用不起”的招数貌似漂亮,但仔细想想,不啻一个昏招。首先,按照“疯话定律”,真正有钱买大豪宅的富人,不会在乎另外支出一笔“保有税”,多收这笔钱对于改变这些人的买房观念没多大影响;其次要明确,表面上看这笔税收是追加的房屋成本上去的,但在建房成本还是“机密”根本不公开的前提下,开发商很容易就把这些转嫁到所有房屋的定价体系中,让所有买房者实质性地承担这笔费用;第三,虽说或许可以阻挡一些大户型的资本投资,但对于保持着几代人共同居住传统,希望三代、四代同堂的普通家庭而言,即便买了130、140平以上的大房子,他们的人均面积是小,但付出的代价却是大的;第四,对于已经买了大房子的人来讲,现在征收这笔费用,等于“天上掉下来”一个交钱原因,在购房前没有这些预算,显然是不公平的。
开征税收是一场严肃的问题,不是几个部门关起门来“研究”一下,按照在办公室里推导出来的因果逻辑,就可以轻易出台的。没有配套环境的辅助,只会让简单的逻辑推理荒谬化,很容易就导致“税收多了一大笔,房价贵、大户型多等问题还是那些问题”,调控的结果不仅“空调”,还是大家白白多掏了腰包。
国家调控房价,主要的调控对象应该是负责批地、甚至鼓励开发商经营城市的地方政府,还有就是开发商。大户型为什么“泛滥”,即便跟消费者“贪阔”心理有关,难道跟地方政府不加约束的随意批地无关吗?去年“国六条”中写入了“90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求,但在地方政府“经营城市”理念下的阳奉阴违,加上关于“建筑面积还是套内面积”、“开发总面积包含哪些”等枝节争论中,开发商基本都找到了“解套”的方法。这些才是房地产消费市场的“前端”,但因为政府、房产商之间过于复杂的利害关系和房产商过于强大的反抗能力,令政府弱化了在这两个领域的努力,却把矛头指向消费者,希望通过捏这个软柿子实现市场的优化,显然是本末倒置。
“地方政府无约束批土地——开发商建大户型——消费者攀比买大房”遵循的是自然的因果逻辑,但“大户型代价大——消费者买得少——开发商建得少”表面上看,批土地缺乏约束的地方政府部门从链条中脱身出来,还能得到一定的税收收益,但这个链条根本上回避和责任逃脱,非但治不了本,反而会使问题更加复杂化。就好比说市场上假货泛滥,怎么治理?治不好生产厂家,治不好监管市场的管理者,倒要用“买假货狠罚款”这种治理消费者的手段,指望消费者不敢买假货,然后假货在市场上消失,这显然有些理想主义的“本末倒置”的成分。上游根本出了毛病,不能轻易期待下游的消费者来吃药,就能治好病。
万万不可迷信于税收在经济结构调整中的作用。扭转一个国家住房的结构,不是想当然地出个税收杠杆,就能够良性撬动的。即便大户型被控制了,不意味小户型就会低价,甚至还会因为投资转入小户型而导致涨价。探索符合中国国情的住房消费模式没有错,但在政府批地约束力、对开发商的强制兼管力没有穷尽其力之前,不该轻易地让原本已经脆弱的住房消费者来承担“探索”的代价。(本文节选发表于《中国青年报》,标题为《房市高烧:地方政府生病老百姓吃药》)
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