国11条或将引发地产深度危机

          ——任远

隔靴搔痒的09岁末地产新政无果后，“国11条”以迅雷不及掩耳之势2010年初重磅出击！与以往“空调”政策不同，本次调控剥去了“有保有压”的虚伪外衣，严格开始了“压”的一边倒政策。

本人早就大声疾呼，若不对投资投机痛下杀手，2010年的房价将会上天（至少上涨50—100%），就如何抑制投资投机，本人也提到了首付提高至50%乃至更高或100%的对策，但本次的“国11条”虽然将二套房贷首付提高至40%，但已经让我感到了丝丝凉意，这无疑对于那些急于在2010年大展身手的投资投机类客户乃当头棒喝，首付提高的政策就如紧箍咒一样，将大部分的“欲望之头”紧紧地罩住，即使挣脱，也将会付出“惨痛”的代价。

不知道大家还记得去年的二手房和一手房的成交量报道没有，几乎从5、6月份开始，大多数一二线城市二手房成交量已经明显赶超一手房交易量，特别是在岁末优惠政策即将取消的两个月，二手房成交更是突飞猛进。以北京为例，全年成交二手房达27万套，首超一手房成交量，超过2006年—2008年三年的总和。

这是什么概念？

如果按照常规推算，去年的二手房交易者几乎可以100%认定为投资和投机客户，他们在去年那么急于出手意欲何为？很简单，就要在2010年大展身手，用去年出售的钱再次投资房产，这一批客户享受到了房子巨大升值所带来的快感，由于巨大的升值空间让他们在出手后有了更强的炒房资本，高房价对他们来说并不算什么，如果这一批客户被放到10年的市场上去，对于已经严重供不应求的地产现状来看，无异于“火上浇油”，可以想象，明年的房地产将再次创造“抢”的神话，不但要“抢”，为抢房而“武力血腥解决”可能性也许会出现，如此一来，房价过快上涨还能遏制吗？非但不能遏制，还将翻两番、翻三番。

这就是“国11条”之所以出台的根本原因！“有保有压”不能解决大部分的中小投资投机客户，他们大多都打着“改善型需求”的幌子来继续投资购房，如果“有保有压”，地方政府就可能睁一只眼闭一只眼，将“地方政策”朝着更有利于刺激改善性需求的方向上来。如此，中央的“有保有压”的调控政策可能就会再次无果而终。所以，本次的国11条取消了“改善型”购房的刺激优惠政策，完全推行了2007年9月27日的二套房贷政策，无论何种目的，只要是家庭二次购房，都执行40%的房贷首付比例，贷款利率严格按照风险定价，也就是说以前的利率优惠基本截止，有可能还要执行基准利率的1.1倍或者更高（之所以不明确是为了看市场的反应），如此一来，在当前高房价导致未来升值空间不大和地产密集调控遏制高房价的背景下，大量投资投机客户就会停下疯狂购房的步伐!

这就是杀手锏，让我们来看一下“国11条”对后市的影响：

1、地产股继续走下滑态势，那些意欲在股市上大肆圈钱再次拿地的上市房企将会感到阵阵寒意，如此，2010年的拿地企业将不再盲目的疯狂抢地竞价，土地竞拍价格不会如2009年那样肆无忌惮的上涨，土地价格过快上涨将得到有效遏制，地王将不会频繁出现。

2、投资投机将被真正遏制，那些意欲卖了房后再次购房的二次置业者将不会匆忙的再次下手，如此，在高房价的阴影下，首次置业也将退却，如此地产观望即可在春节后形成，交易量将在一季度出现严重下滑，如果二季度不能有效拉升，在明年下半年大量供应量出现的情况下，明年全年将出现2008年的现状——滞销！

3、消费被遏制后，那些意欲在2010年大展身手的地产企业也会再次在拿地信心上犹豫不决，因此，未来投放到市场的土地将更加严重不足，本来全面回暖的土地市场将被半路冻结。

4、一旦再次陷入滞销，那些去年疯狂上涨的城市房价将会出现深度回调，特别是深圳，07年涨了一倍，08年降了一倍，09年又涨了一倍，如此大涨大降炒作性的城市，也许就在2010年再度大降，回到2008年的价格水平。

当然，国11条还将对于保障性住房和普通商品房供应以及地产法风险防范方面起到积极作用，但那些都是次要的。只要二套房信贷严格执行，只要“有保有压”的地产调控被“全面压制”所取代，必将对2010年的房地产投资消费产生深度影响，危机或许就此产生，也因此，2010年或许是房地产危机最为严重的一年！