不要再拿9000亿保障性住房来吓唬人！

            ——任远

最近看了几篇关于9000亿保障性住房出台对开发商产生的严峻影响，说的神乎其神，好像这个计划出台能给目前的开发商致命一击一样，危言耸听！

9000亿保障性住房，对经济拉动有一定的显著意义没错，但对开发商是个致命打击一说则有点夸大其词。

看似张着血盆大口，但仔细一分析，就会发现这9000亿是个纸老虎！

其一：9000亿来路不明，中央政府肯定不出那么多，那么肯定交给地方政府来做，地方政府由于今年银库捉襟见肘，根本无力来做，那就推给开发商，而目前的开发商一个二个都深陷套牢泥菩萨过河，自身难保，加上保障性住房利润不足5%，谁还有钱和有心去雄赳赳气昂昂的去做经济适用房和廉租房建设？

其二：保障性住房有200万套的廉租房，这一部分是不用来销售的，因此对目前的开发商营销较小，220万套林业、农业、农垦、矿区的棚户区改造，也构不成对开发商的威胁，剩余的仅有400万套的经济适用房，如果三年来算的话，每年仅有133万套。这对于每年销售约600万套的房地产市场来说，仅占整个市场的18%，构不成对房地产的巨大冲击。因此，说对开发商有多大的利空本身就是危言耸听。

其三：拿对开发商构成威胁的经济适用房来说，大部分都是限制面积在60平米以下，加上不得上市交易只能回购等政策的限制，会限制大量的投资客进入这一领域，因此，对于改善型住房和投资类客户，没有任何吸引力，因此，从这一点来说，他的大量出现并不能改变商品房市场正常的供给结构。

其四：从目前的房地产市场环境来看，10月份全国空置商品房1.33亿平方米，这在未来的1—2年内必定要销售，随着开发商对资金的需求愈加急迫，大量的房子价格均在成本价上下浮动，可能会赔本吸纳资金，这样势必吸引大量的中低收入阶层，如果这样，经济适用房的价格优势也就可能荡然无存，因此，并不一定说经济适用房就能威胁到商品房。

其五：经济适用房也是用来销售的，他也要客户拿真金白银来买的，由于经济适用房价格较低（相对）可能会吸引大量的低收入者，但基本都是按揭和一次性付款。而对于经济适用房来说，开发商的营销策略则基本为0，不会因市场的变化而搞恶性竞争。而商品房就不同了，放眼望去，目前的全国市场，有多少个楼盘在低首付、0月供、轻松购房等方面奇招怪招频出，势必把大量的中低收入者吸纳怀中。而经济适用房如果不搞营销活动，置业压力不见得就比商品房小多少，有很多还可能比商品房的置业压力要大。

其六：目前的地方政府为了维护自身利益，肯定不会把最好的地块拿来开发经济适用房，大部分城市均会在城市郊区或者贫民窟区土地价值低的地方进行经济适用房建设，但这样一来，虽然价格低，但在地段上就会制约大量的低收入客户到此购房。这虽然在房价疯长的时候奏效，但楼市下滑的过程中，消费者可能并不买账。

其七：看看客户吧，前几年因为经济适用房投放量小，加上价格低，以及操作方式不透明，有很多的投资投机因素，有很多靠关系大赚横财，大量的经济适用房并不是低收入这购买了，而是大量的宝马、奔驰客户给购去了，而目前，商品房的投资价值已经消去，而经济适用房并不能用来投资的产品肯定不会令大量的富人再去购买。而我们口口声声要保证的客户呢，他们本身压力就大，本身就没有钱来购买房子，在房价飞涨的时候他们由于恐慌，他们可能急迫的买房，但现在，世界金融危机下，他们可能更担心吃饭和穿衣问题，而住房问题可能就此打住，这样一来，别说地方政府不愿意盖那么多的房子，即使呼啦啦全部盖好，可能结局比目前的商品房市场更惨。

其八:虽说9000亿三年用完，但真的能让人信服吗？一个项目从选地、规划、报批、开建、销售、交房，再小的楼盘一般都在2年左右，更别说大一点的楼盘了。因此，说三年9000亿用完，简直就是天方夜谭，瞪着眼睛说胡话，而目前的三年正是中国房地产最不景气的时候，有谁敢做拼命三郎？

综合以上因素，用9000亿保障性住房来忽悠民众，让其观望，用9000亿来威胁开发商，让其恐惧，都是祸国殃民的胡说八道！