商业地产，最难是定位！

这与住宅不同，什么定位都可以销售出去（定价合理的话），而商业地产则不行，定位不好，销售出去很难；即使销售出去，经营则必死无疑！

 

那些说定位不难的“专家”，我分析了一下，主要有以下八类人：

 

1、只见过猪跑，但没吃过猪肉， 根本不懂什么叫商业地产的“混混儿策划师”；

 

2、做过商业的百货或超市（不可能有其他的），但没有做过地产，对商业地产一知半解；

 

3、做过商业地产，但只能是助手或者是小兵，只知道执行，知道怎么做，但不知道为什么这么做？

 

4、做过商业地产操盘手，了解商业地产的一般规律，但操作过的商业项目都以失败而告终，后来却出来拿自己的失败教训(而不是成功经验)充做专家，忽悠“善良”的开发商或媒体；

 

5、做过数个商业地产，都参与了前期定位，静态的给那些项目盖棺定论，没有考虑到开发商的资源整和能力和市场竞争环境所带来的风险，至于后面的招商、商业规划、建筑规划、销售方式、经营模式、管理模式等方面蜻蜓点水或者不管不问（其实他们根本不懂）；

 

6、做过数年的住宅地产，也涉及到住宅里面的底商，没有遇到困难，自认为房地产基本都一样，按照住宅的思路一样可以来应付商业地产，这就是“初生牛犊不怕虎”，虽然他们在住宅上是“老虎”，但在商业地产方面却是“牛犊”，最终都被无情的吃掉；

 

7、一些经常在媒体抛头露面的“专家学者”，自持“某大学教授”头衔，对新生的商业地产进行过研究，喜欢对一些项目评头论足，时间长了，就成了“商业地产专家”，成为许多商业项目的“顾问”（其实就是参加1-2次开发商组织的论坛罢了），久而久之，他们成了“腕儿”，发布一些他们自己都搞不明白的的新理论，开始对商业地产的各个方面都“研究”，都“专家”，对定位不屑一顾也就自然而然了，这一部分人虽少，但对商业地产的健康发展危害最大；

 

8、“样样精通”的“混血儿专家”，既作过商业招商，也接触过商业经营，也作过商业地产销售，什么都参与过，这一类人最可怕，他们谁都不服，但自己在哪个方面又没有专长，他们的“博学”能赢得部分“清白”开发商的认可和信任，因为他们能提出各种各样的毛病，并美其名曰“为公司——”。

 

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不再举例了，说商业地产定位不难的“专家”，我想大概也就以上八种类型了！

 

商业地产定位真的就难吗？

回答是：是的！

 

因为商业地产定位牵扯到的方面太多了:

涉及到对项目商圈客群消费习惯的把握，涉及到对商业资源掌控的能力，涉及到对商业规划独到的见解，涉及到对现有在营或在售商业项目的充分了解和未来发展趋势的预见，涉及到对市场变化所带来的一系列策略调整的预测和应对方法，涉及到对商业零售业的发展历程和未来发展趋势的充分了解和把握，涉及到对开发商战略目标实现的充分了解，涉及到由定位所带来的招商（前期、中期、后期）、由招商所带来的经营一系列问题，涉及到由定位所带来的公司各部门之间的相互协作，涉及到由定位而引起的推广、销售等———

 

简单把定位静态的、单一的来看，而不考虑定位的市场依据，以及由定位所带来的一系列问题的解决，这样的定位可以说是如沙漠上的空中楼阁，遇到市场任何的风吹雨打，都可能轰然倒塌。

 

还有一个观点，说：“定位不是唯一的！”

 

我很不认可这句话，我认为这是决策者或策划者对自己工作责任的一种逃避，是他们对市场的不了解、对自身资源的不了解、对公司发展战略不明、对各种资源如何利用不知的最原始最愚蠢的表现！

 

定位是唯一的，在一个项目开发的时代背景，在一个项目的区位地段属性，在一个公司可以掌控的资源等条件基本确定的框架下，项目的定位应该是唯一的！

 

王志刚在谈及"什么是策划"时说过：“条条大道通罗马，策划就是找到最短的那条路！”

 

因此，那些说定位不是唯一的人，是因为他们还没有找到那条通向罗马最短的路！

 

 

定位时，你就已经对你项目的未来消费者是谁，你的经营者是谁，你的投资者是谁，你的管理者是谁等都了如指掌，你已经对各种资源如何利用、对未来风险的预测等都成竹在胸，因此，说“定位决定未来，定位决定成败”一点都不为过！

 

商业地产，最难是定位，至于定位出来后的后续工作如何开展、如何执行，那就是另一个商业地产的话题了！