前言

因为世贸天阶的商业体量与我们永新国际广场的类似，以及全国知名的“天幕系统”，所以我们将其作为商业考察的重点项目，先后进行了三次实地考察，我们考察的重点围绕着世贸天阶的“天幕系统”、业态分布配置、商业动线的设计、内部空间的布局四点。

 

世贸天阶项目简介

世贸天阶地处北京中央商务区(CBD)，周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。

世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨大的电子天幕。

该项目2006年入市，现在已经投入运营。

 

天幕夜晚效果

天幕系统

整个天幕包括扬起和平铺两个部分，平铺部分长250米，宽30米，总面积达到7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了项目的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。

天幕是整个世贸天阶项目中最吸引路人眼球的部分，“全北京向上看”的醒目标语将人们的视线不自觉的引向巨大的天幕，十几根巨大的支柱如同西游记中孙悟空的“金箍棒”，顶天立地。

天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了各式各样的人（感觉大部分是旅游观光的人）。

据说天幕的开启时间是傍晚到深夜10点，但因为时间的关系一直没有亲身体会。

 

业态分布配置

业态配比图

整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是CBD区内的涉外客群、CBD内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。

超市位于地下一层，联通了南北街区。

 

动线设计

通过二层的平面图可以看到，整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型”动线简单、直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。

主通道的宽度达到了2个柱间距，近18米，在实地考察中，因为主通道没有加以利用，感觉过于开阔，两侧铺面被生生隔离开，没有形成呼应。

二层平面布局图

 

中庭设计

南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，宽度近9米，长度跨越了4个柱间距，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，而且三、四两层在中庭的东南角设计了20多平米的休闲观景平台，放置了一些休闲座椅。

南街中庭实景

北街的中庭设计在最西侧，是一个80多平米的圆形中庭，顶部设计的金碧辉煌，中间是一个莲花的图案，加上三四楼沿中庭的铺面大部分没有招商，身处其中感觉到有些压抑、窒息。

 

北街中庭实景

 

考察总结反思：

1、             关于天幕的设计，每次去实地考察的时候，外部的人流都比商业内的人流要大，我一直在想“天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败？”，现在看天阶项目，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。

2、             关于业态规划，整个天阶商业内商铺的空置率很高，南街估计有30%以上的空铺，而北街的空铺估计超过50%。开发商对外声称铺面空置是因为对品牌的要求比较严格的缘故，但我认为与将商业认为分成两个部分，失去规模效应有很大关系。另外从现在南街的招商看，与最初的业态规划差异很大。

3、             关于南街中庭的设计，南街的中庭设计沿主动线，从二楼开始就明显将主动线截成东西两段，在实地考察时发现，首先中庭两侧的铺面大部分没有完成招商，其次中庭东西两侧的客流交叉很少。

4、             关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是ZARA旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，对比内部其他店铺简直是“天壤之别”，但是店内的客流大部分通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街”，不但失去了主力店对整体商业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。