这个话题源于今天看到的青岛搜房网《大话地产》栏目推出《商业地产在青岛该如何操作》为主题的对话节目！谈一下我对于青岛商业地产的看法。

   商业的基础在于人们对于商业的需求，它并不是一个单纯的地产项目这样简单，近几年国内的商业地产开发已经越演越烈，当然这与近几年国内经济发展以及国家队住宅开发的限制有一定的关系。

   我本身也是从事房地产行业的，所以每到一个地方都对各地的经济发展、房地产市场多关注一些，看到了很多经营失败与成功的商业地产的实例。比较普遍的是现在全国各地都在建各种类型的批发市场，但是根据我的观察，这些大型市场的销售与经营情况大部分都不理想。

    商业地产经营的成败要看当地的人口密度以及经济水平、经济结构，按照行话，就是要有人气，还要当地居民有购买力。据我所知，沃尔玛、大润发等国际商业巨头在选择投资的时候有一个硬性指标，第一，是需要10万常住人口；第二，当地的人均年可支配收入要求达到1万人民币。

    青岛作为旅游城市，旅游季节是青岛商业的旺季，但是经常有外地朋友到青岛来之后都感觉青岛的商业发展不是很好，特别是晚上，到十点多街上就没有人了，晚上吃点东西或者买点日用品都没有地方。

   我们再回到主题，青岛的商业地产该如何操作这个题目上，题目的备注还有青岛商业与旅游之间如何互动。

   首先我们看一下青岛以前的商业状态，旅游业给青岛商业能够带来直接利益的是中山路商圈和东部商圈，但是在青岛市政府东迁之后，中山路商圈就开始走向没落，虽然政府近两年开始进行中山路改造，但是商业的氛围很难在回复到从前的胜景了。相反，近两年东部商圈则开始崛起，我想原因大家都比较清楚，单纯依靠旅游来支撑商业是不现实的。真正的商业是依靠本地居民的消费支撑，旅游消费群只能起到锦上添花的作用。

   其实这个题目本身就是我们这个问题的答案，将旅游与商业的互动，是青岛商业地产要做的文章，这两年市南、市北区的很多做法已经向这方面迈进了，青岛啤酒街、云霄路美食街、闽江路商业街，现在正在建设的佳世客地下商业街、家乐福地下商业街、南京路商业街，我想这些都是青岛商业地产与旅游互动的最好多实例。

   我认为，商业、居住、商务、旅游是不可分割的，青岛西部的罗没就是因为居住人口的迁移、商务配套落后的原因造成的，中山路商业街的改造必须要与青岛西部老城区的改造配合进行才能重新崛起。

   至于青岛地产如何操作，我想只能是根据项目具体分析了，总之，有生活圈才能有商业圈，做商业必须考虑生活圈的承受能力、生活圈的人口特点、当地的消费习惯以及消费趋势，青岛商业的发展还需要依靠青岛经济水平的提高。