房地产开发商已经成为现在老百姓攻击的对象，房价也成了中国老百姓现阶段的茶余饭后的主要话题，更是很多媒体吸引读者眼球的东西，譬如说我这篇文章，也要加上房价两个字，要不然不会吸引大家的兴趣。
老百姓喊着房价太高，让原本平静的生活背负上沉重的负担，所以一个新的名词出现了“房奴”，并且成为现在的流行词，也表现出了现在老百姓的辛酸与无奈。政府也在喊着房价太高，影响了社会的稳定，成了各个地方政府考核的重要指标，我想现在的政府进步了，因为政府的压力是缘于老百姓的愤怒，所以政府开始了各种方式的“调控”，“你开发商太黑了，为什么要赚这么多的钱？让老子这么难作！”
开发商业开始喊冤，我们毕竟是企业，赚取利润是我们对股东应该负的责任，价格的因素是由于市场供求关系决定的，不是我们自己随意乱涨价，如果我们过分，老百姓也不买账呀！
但是这个房价到底为什么这么高呢？
让我们分析一下房子的成本，在房价里面有几大成本需要确定：土地成本、土建成本、配套成本、税费成本、销售管理成本、不可见成本，剩余的是开发商的利润。
下面我将通过房产成本的变化来从一个方面让大家了解一下房价上涨的因素。
土地无疑是房地产市场的主要原材料，这种原材料也是控制在政府手中，无法随意购买的不可再生的资源，在过去开发商想获取这种原材料需要通过各种关系，花费大量的公关费用，通过协议出让的形式获得，但是这种操作损害的是国家的利益，也很容易造成政府官员的腐败，开发商的生存需要依靠强硬的政府社会关系，但是，价格却不是很高，出让之后也没有各种各样的税费，可以直接进入原材料，但是，近年来政府为了控制土地资源的有效利用，开始对土地的交易进行控制，这也是所谓的“阳光工程”，但是这种举措也带来了土地价格的上涨，土地供应量的减少、交易成本的增加，都直接增大了房屋的成本。
一个最为简单的例子，我认识的一个开发商，在几年前获取的一块20亩的土地，当时的价格是2万元每亩（去年政府规定，要办理土地证还需要给政府再缴纳8万/亩的费用），今年朋友的资金紧张，希望出售这块土地，我一问，告诉我这块地要卖50万/亩，因为周边地块的拍卖价格已经达到50多万了，在短短的几年内（不超过5年），土地价格翻了20多倍，即使加上那8万/亩，土地的价格也翻了5倍之多。
土建成本是房子中能够看见的一个成本，在近几年也发生了变化，但是这种变化却包含了建筑结构、性能要求的变动属于正常的变动范围。
在房地产开发的过程中，税费也是一笔比较大的成本，特别是近几年，开发商成为现在政府管理的重点对象，任何一个项目都不得不把税费列为重点成本，按照这些年大部分项目的情况，房地产的税费水平基本上都达到10~15%之间，另外项目的配套费也已经上升到了将近300元/平米。
我在这里把一个青岛周边地区项目的成本测算给大家看一下：
项目土地价格：55万/亩
建筑容积率：1.2
销售均价：2300元/平米
我们看一下项目的单位成本：
1、土地成本=550000/1.2/667=687元
2、土建成本=680元
3、配套成本=180+60=240元
4、销售成本=2300*2.5%=57.5元
5、绿化成本=30元/平米
6、不可预见成本=2300*2%=46元
7、税收=2300*11%=253
8、管理成本=2300*3%=69元
合计：2062元/平米
也就是说要做这块地，开发商的毛利预测纯利润仅仅达到10.6%，当让这里面也存在着一块不可预见成本与管理成本的控制问题，也就是说开发商的最大利润值能够达到16%。但是如果土地是几年前征得的土地，则成本应该是多少呢？
土地成本=100000/1.2/667=125元
这样住宅的成本价格应该=1500元/平米，开发商的利润水平就大大增加了。
让我们再翻过来算一笔帐，假设开发商的利润为15%，让我们看一下这块地上房价。
一、几年前开发的话，房价应该是多少？
土地成本=125元/平米
假设房价=X
我们可以得出X=125+680+240+30+X*2.5%+X*2%+X*11%+X*3%+X*15%（利润）
我们通过计算可以算出X=1641元/平米
二、现在开发，房价应该是多少呢？
土地成本=687元/平米
假设房价=X
我们可以得出X=687+680+240+30+X*2.5%+X*2%+X*11%+X*3%+X*15%（利润）
我们通过计算可以算出X=2499元/平米
我想通过上面的分析我们可以看到，实际上政府在房价的太高上负有不可推卸的责任。
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