警惕中低收入者被限价房套牢

房地产独立评论员  周丽君

目前北京市不少限价房已竣工，而且认购工作也在进行中。按照市内房价普遍高于每平方米一万二计算，如能买到价位普遍在六千的限价房，的确可喜可贺。

但我这人喜欢泼冷水，顺便提醒辛辛苦苦用大半辈子攒得钱买了限价房的中低收入者别急着庆祝，恐怕那所谓的限价房，日后就是你脖子上的枷锁。

暂且别较劲，让我先废话一通：

请问目前限价房价格就是所谓的低价吗？如以北京市内一万二均价衡量，的确称得上低价，政府也可以大吹特吹一番。但眼前的一万二究竟有多少参考价值？

衡量价格是否具有参考价值，主要看价格形成机制是源于实际消费需求还是投资需求。如果是实际消费需求，所有一切成本都得由购房者承当，自然会形成对价格上涨有更大约束性的讨价还价机制。如果是投资需求，所有行为都在于短期内套利与迅速转移成本，购房者倒反希望价格迅速上升，以确保购房具有套利可能。

至于如何判断目前房地产市场的购买行为是消费性还是投资性，关键在房价与收入比。当房价高到用正常收入难以购买，但房地产的购买行为依旧活跃时，只能说明投资性购买盛行。

按照国际成熟市场标准，基于国民平均收入，大体上是七八年积蓄能买一套房。目前北京市民可支配收入大体六七万左右，想买套七八十平米的住房至少二三十年。所以很少有人能真正购买得起房子，但北京房地产交易依旧频繁，只能说明投资性购房盛行。

投资性购房不在房价实际价值，而在转手后的利润，自然是价格越升越好。如果以这样的价格为标准来论证限价房的价值，只能使得限价房的价格进一步水涨船高。如果房价被炒到三万，那么限价房的价格即使飙升到一万五，也在情理之中。

关键问题是日后万一泡沫破灭，诸如北京房价会不会低于目前限价房价格？

实际上是完全有可能的，因为目前限价房普遍有百分之十利润，如果泡沫破灭，开发商为了保本，哪怕没有利润也会出售，即减去百分之十的利润，五千多开发商就会出售。届时按照先前六千协议购买的限价房不是被套牢了吗？

而且悲剧远不仅如此简单。如果泡沫持续加剧，开发商不仅会在收支平衡点出售，而且只要价格能弥补一些即使不卖房也不得不支出的成本时，开发商也会抛售房子。但目前开发环节中的人力、广告、政府公关等巨额成本都是可控的，届时完全可以减少或剔除。真如此，保守估计，届时房价或许不足三千。

泡沫一旦破灭，北京房价由一万二到三千，完全有可能。可惜按六千每平方米购买了限价房的中低收入者就像早早签了卖身协议的奴隶，就像《无极》中那个被逃难的将军当马骑的奴隶。

2007-10-28