房价下跌，炒房客首当其冲

房地产独立评论家 周丽君

经常听到诸如房价下跌百姓遭殃之类言论，这里所指的百姓自然是良民，是有实际住房需求的百姓，并非刁民，并非炒房客。但回顾各国房价下跌经历，想跳楼的并非良民，都是刁民，尤其是小炒房客。

当房价超过一般百姓实际承受能力后，真正出于解决实际住房需求的购房者都会掂量再三，而且出现徘徊不前现象。一般来讲，房贷偿还超过三十年，实际住房消费几乎偃旗息鼓。因为三十年后，一般人士已退休，偿还房贷可谓捉襟见肘。

敢逾越雷池，冲锋陷阵的多数是炒房客。房价越是上涨，投资性购房越是旺盛。因为炒房客很少在乎实际偿还年限，更在乎如何套利，而且大家都想当然认为房价一片上涨中，必将有人接盘。以致于开发商都纳闷，所卖的房子明明已是天价，为什么购买者倒比先前踊跃。诸如重庆、北海一开盘，来自五湖四海的购房大军居然把当地百姓都挤在门外。

就像春运期间的北京火车站，挤在队伍最前面的永远是票贩子。纳闷自己来的也算早，为什么还是挤不过票贩子。原因非常简单，为了获取套利回报，票贩子排队买票比任何人都积极，一天二十四小时轮流蹲点，哪是普通购票者所能比拟。

房地产行业之所以具有炒作空间，一是消费者多，二是消费行为不间断。

第一点类似春运火车票，基于广大消费群体，囤积大量车票的票贩子有恃无恐，尽情兴风作浪。第二点则是春运火车票不具备的，过了春运，票贩子烟消云散。就像水果，过期作废。炒房却是常年性，可长期囤积，长期兴风作浪。就像用药水泡着不易腐烂的死尸，常年引得游客络绎不绝。

总而言之，房子呈现两种需求，一是自住，二是投资。自住性对房价变化不敏感。受影响小。投资性对房价变化高度敏感，受影响大。房价涨跌，时刻牵动炒房客的心。

虽然房价下跌，炒房客首当其冲，但房价下跌百姓遭殃之所以流行，必有其原由。

房价上涨中，由于我国福利住房体系不健全，不少有实际住房需求者也得硬着头皮买高价房，与纯粹的炒房客混淆。房价下跌，超过实际承受能力的这部分购房者必将连同遭殃。就像匪徒绑架人质，威胁警察再不准备供其逃生的交通工具就撕票。

房价下跌百姓遭殃之所以流行，原由是炒房客绑架了部分为解决实际所需的购房者。

但与惊慌失措的人质相比，匪徒更慌张，必定他更关心自己的运命，必定警察的枪瞄准他的脑袋。

虽然击毙匪徒不是问题，但首先得争取解救人质。政府要强化福利住房建设，缓解买不起高房价者的实际住房所需。大是大非面前，政府还拖拖拉拉，犹豫不决，等于把人质主动送到匪徒手里，助长匪徒嚣张气焰，等于政府在犯罪，犯下不可饶恕的滔天大罪。

房价下跌百姓遭殃之所以在我国盛行，还在于我国政府福利住房建设责任普遍缺失。

于是诸如躺在水晶棺材里的死人爬出来吓人之类鬼话盛行，相信房价下跌百姓遭殃的人越来越多。但鬼话永远是鬼话，永远改变不了房价下跌炒房客首当其冲的命运。必定房价再怎么跌，基于实际所需的购房者所关心的房子使用价值永远都不会贬值，而基于套利所需的炒房客所关心的高价差将慢慢被抹平，直至负价差。无论哪种，损失最大的始终是炒房客。

2007-8-2