保利纸上追万科

房地产独立评论家 周丽君

局外人一般认为保利很低调，不张扬，而局内人则不少认为保利很猖狂，如自己认准非得拿的地块，事先支声万科等主要竞争对手：给兄弟一个面子。

外表文质彬彬，内心流里流气，保利地产，里外两层皮。

凌晨时分，挑灯夜读，保利地产大篇软文《高调启动“千亿俱乐部”战略》横扫《21世纪经济报道》、《经济观察报》等国内各著名财经报纸之整版广告篇幅，可谓耳目一新。莫非保利地产不当汉王刘邦，要当西楚霸王项羽，非得让里里外外都知道保利地产牛逼轰轰?再读《经济观察报》的《保利地产飙进，李彬海还有牌未出》，深感保利地产有阴谋。

一向功利的保利，此招不在沽名钓誉，不在所谓的“千亿俱乐部”，醉翁之意在乎万科，在乎霸王之位。

至于保利是否有底气，我们探究下。

就区域经济圈布局而言，保利02年才制定全国布局战略，之后才推进以北京、上海、广州为核心，辐射四周战略。而之前之时，中海、万科、合生等诸多地产大鳄也纷纷进行同样布局。

一线的北京、上海、广州，二线的天津、青岛、沈阳、长春、厦门、福州等地房地产市场，都是硝烟弥漫。保利地产不仅身陷囹圄，而且与大鳄相比落后半截。保利欲在今后五年跻身地产五强，先得打好基础。2000年，万科基本实现专业化调整，完成以主要城市为核心，布局全国的骨架搭建。行动早于保利，基础好于保利。

就城市价值发现而言，保利地产几乎与地方政府新区建设捆绑一起。的确实现了保利暂时性的突飞猛进，但地方政府的极端功利思维，与“一城多心”的刻意解读，必将埋下盲目扩张之隐患，也必将耗尽帮凶保利元气。所谓的城市价值发现，将埋下城市泡沫之恶果。保利地产之扩张不外乎孙宏斌时代的顺驰模式。

哪怕保利地产之政府资源多么雄厚，在不可捉摸之经济规律中，保利难免深陷大起大落之隐患。而万科与政府关系，显然比保利更市场化，更透明。即使危机发生，更易于驾驭市场规律。

就商业地产而言，在保利地产还是青少年，急需集中精力，专心致志成就番事业时，非得搞个“70—30”法则，提出“以中高端精品住宅为主，城市地标性商用物业为辅”的产品结构战略，分兵商业地产，我不清楚保利地产意欲何为。要说商业地产，与万达差个十万八千里，要说住宅产业，本已与万科差距甚远，居然还沉迷好大喜功，有心思搞些城市标志性建筑。与此相比，万科低调、务实，更懂得用有限的资源创造更多的真实财富。

就人才而言，一帮军人拼凑的团队，凸显思想僵化。攻城略地没问题，但马上坐不了天下。军人专制统治，使得企业在哪怕已身陷囹圄时，也不忘好大喜功，极易使企业固步自封。保利地产不进行彻底的战略调整与思想转变，终究难以做大做强，一个专制的国家终究不可能统治多元的世界。

大企业应当海纳百川，有容乃大。万科所谓的“北大情结”，并非北大学生多多益善，而是张扬着浓烈的北大早期之自由思想。正因为思想之自由，才便于个人交流，团队交融。个人积极向上之冲劲才能得以充分发挥，王石、郁亮之个人形象才能牢固树立，企业团队之战斗潜力才能得以充分挖掘。

综述而言，保利地产身陷囹圄，四面楚歌。此时此刻，保利不做刘邦，非得当项羽。不是自找苦吃，就是另有意图。

军人之企业，自然难免军人之策略，如声东击西，妄图调动敌人，再集中优势兵力，一举消灭。“70—30”法则，仅是个诱饵，聪明的保利，自然知道第一敌人是万科，不是万达。当然，万科也不是笨蛋，不是保利在纸上做些广告，搞些文字，所能随便调动。不过纸上谈兵不可小觑，必定保利不是赵括。何况近些年保利之势头，也令不少诸侯闻风丧胆。至于能否借盛气凌人之势，超越万科，一举问鼎住宅产业，还得拭目以待。即使保利果真成就东方不败，我也不忘再唠叨：元朝夷人虽统一中原，但自身变革邋遢，结果早亡，清廷充分吸取教训，居然坐江山近三百年。希望保利好自为之。

总而言之，纸上的东西，多看少信，哪怕这篇《保利纸上追万科》。

2007-7-31