避免小型开发商成为梁山好汉

房地产独立评论家 周丽君

如果开发商具有先见之明，全国只需一家房地产企业、一个领导就够了，然后全由这位先知抉择。但现实社会中，聪明与糊涂的开发商平分秋色，而且一生中聪明与糊涂交替变更。因此，在一个全由凡夫俗子参与的房地产行业中，发挥市场效率的关键是，当某个凡夫俗子犯糊涂时，应当及时被清除出市场。

不存在先知，因此不可能靠先知清除糊涂的开发商；再加凡夫俗子与凡夫俗子都是半斤八两，也不存在谁清除谁的更好智力判断。唯独房地产行业自由进出，开发商激烈竞争，平凡的世界才能创造不平凡的奇迹。

目前参与房地产开发企业零零总总不下六万家，而在全国称得上号的不过百来家。这一结构是否属于稳定的金字塔结构？

八十年代中型城建一股独大，开发商结构是两头瘦骨嶙峋，中间大腹便便；九十年代小打小闹，鱼目混珠，没品牌，没章法，没大哥，混混一大片，开发商结构是个不伦不类的缩头乌龟；新世纪，新气象，烽火接连点，争霸接连演，可惜攻城略地皆大型开发商，流离失所无外乎小型开发商，被迫卖身为奴的则是一大片中型开发商。即使我国房地产号称家有六万子弟兵，但在市场冲锋陷阵的充其量不过一个百来号人命的警卫团，开发商结构呈反三角。

虽然我国开发商团队的三角图形演变始终是个畸形变态刚才，都存在潜在不稳定因素。但前两次的大腹便便、缩头乌龟形状，都没有最近这次反三角结构来的恐怖，更不利于竞争与清除糊涂者。

恐怖不恐怖，拿起三角形反着放一放就知道。奇虎相当的竞争往往使局面僵持，虽然容易形成稳定的竞争格局，但也容易使行业僵化。不对称竞争，看似不激烈，更有利于传播信息、复制经验、提升创新、提高效率，活跃市场。一个健康的行业竞争格局，需要奇虎相当的竞争，更离不开不对称竞争。我国房地产行业大型开发商之间也存在激烈竞争，不过大小型开发商之间的不对称竞争严重缺失。即使最后形成稳定的市场格局，但不利于市场活跃。

之所以沦落到恐怖的反三角之最不稳定的开发商团队结构，与平时一厢情愿的理念宣传和高门槛制度设置密切相关。

强强联合看似风风火火，实质上并不存在大了就好的固定规律。所谓的资本时代与品牌时代，一半都是笑面虎。我也鼓励优势互补的联合，但更主张自由参与，允许更多小开发商进入。正三角形结构之所以稳定。因为底部小开发商一大片，相互之间竞争激烈，而且时刻危及中型、大型开发商，使他们不得不紧绷神经、居安思危、开拓进取。由顶尖少数大型开发商、中部适量中型开发商、底部广大小型开发商组成的开发商团队，才是我国房地产行业健康发展、长盛不衰的基石。而招拍挂制度、高额拿地，彻底肢解开发商三角形结构，而且粉碎小型开发商谋求平等参与的渴望。

此处不留爷，自有留爷处，既然在看似平等的市场难以公开拿地，有些小型开发商转而挖掘政策漏洞。如北京小产权风起云涌的背后更多的是小型开发商的兴风作浪。因此，必须亟待重视小型开发商的市场参与。逼良为娼，只能使越来越多小型开发商成为梁山好汉。

2007-7-23