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国资退出是房地产证券化的前提
(2007-01-30 11:25:02)
国资退出是房地产证券化的前提
八十年代学德国搞住房储蓄贷款银行，落的个专款不专用，以至于不了了之；九十年代学新加坡搞住房公积金，搞得不伦不类，一直没把肚子搞大，仅局限特殊阶层，最需要住房补偿的低收入者几乎都不再受益范围；进入21世纪，又吵闹着学美国，搞房地产资产证券化，或所谓的信托基金。
短短二三十年，我国政府把全世界在住房管理方面比较优秀的几个国家都学遍了，学习尽头非常值得赞赏，只是学习成果不敢恭维。
美国政府往往也是在大难临头或降临时才出台政策措施，其对房地产行业管理也是如此。
1929年大危机前，政府几乎不干预自由市场，但是几年危机让美国近200万户居民因无力偿还贷款丧失住房产权，1600家银行因无法回收贷款而破产。于是政府在32年设立“联邦住宅贷款银行系统”，批准《住宅抵押贷款法》，成立房产贷款公司。由政府提供担保，形成长期、分期偿还的抵押市场。1933年Q字条款对从事住宅信贷业务的存款金融机构的存款利率上限进行限制。34年成立“联邦住宅管理局FHA”，为中低收入家庭提供抵押贷款保险，退伍军人管理局VA为退伍军人提供抵押贷款担保，同时成立“联邦储蓄贷款保险公司”，组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险。1938年创立联邦全国抵押协会FNMA，其主要职能是购买由FHA保险的住房贷款，为FHA保险贷款提供充足的资金来源，促进由FHA等联邦机构保险或担保的抵押贷款形成有效的二级市场。
1968 FNMA成为私营股份公司，脱离政府机构职能，主要集中于二级市场，担负起为转递证券按期支付本息。同时建立联邦政府独资公司的政府全国抵押协会GNMA，继承原来FNMA的政府机构职能，不直接参与住房抵押贷款二级市场的交易和竞争，成为一个专门的担保机构。由于GNMA的担保得到了美国政府信用的支持，其担保的抵押证券（MBS）具有最高的信用等级，在住房抵押二级市场上的流动性最高。1970年成立联邦住房贷款抵押公司FHLMC，开辟二级市场，专门从事住房抵押贷款的证券化。同GNMA一样，大量收购住房抵押贷款，并以此为支撑发行证券，证券由FHLMC提供担保。现在所谓的房地产信托基金获得空前发展。
依靠美国政府信用支持，通过自身"示范"作用，引导私人资本充分进入住房抵押贷款的一级市场、二级市场。
虽然美国模式并非完美，但包括日本在内的很多国家都想学习美国的房地产资产证券化模式，学习效果并不见得比美国好。原因非常简单，美国模式滋生于非常痛苦的经济大危机后，是种非常痛苦的选择。
与其它国家相比，中国学习美国房地产资产证券化的起点更低，先从保持市场自由化竞争开始，国资退出开发环节，放弃逐利行径，逐步进入福利性的担保或抵押环节。
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