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部分地王项目或将从“馅饼”变“陷进”
(2014-03-03 11:37:09)
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北京报道二线城市供需关系生存现状三线房产 |
1.5线城市杭州的多个项目降价，引发强烈关注。部分市场人士认为这释放了房价即将全面下降的信号，甚至有些地产界人士开始“唱空”未来的房地产市场。
中国房地产学会副会长陈国强对市场的判断并不悲观，“目前还不存在房价全面下降的信号，杭州、温州等多地的房价调整不过是基于供求关系和市场状态的一种调整，不会大范围铺开。”
不过，对于库存量偏大的城市和部分“地王”项目，陈国强提醒，会存在一定的风险。“随着品牌房企趋势性的回归一二线，对土地市场带来挤压，并带来地价的虚高，”陈国强表示，在市场转向时，高地价项目尤其是地王项目不排除存在“馅饼”变“陷阱”的风险。
杭州降价不会大面积铺开
陈国强：杭州的降价只是某些区域，部分企业的下调行为，其中高调降价的两个项目主要位于城北区域，属于杭州的远郊版块，主城区内的项目价格还是比较坚挺。
个人认为，短期内不会大面积铺开，的确有可能出现部分公司跟着降价或者部分区域因为供应量偏大，上市时间集中带来的房企下调价格的情况，但是杭州整体市场还是比较稳健的。
《21世纪》：杭州的降价并非个例，早在2013年，诸如温州、鄂尔多斯等多地的房价就开始下滑，有市场悲观者认为，部分地方存量过高的楼市或将在2014年崩盘？您是否认可？原因是什么？
陈国强：首先要看怎么去理解“崩盘”，温州持续20多个月的市场低迷和价格下跌，算不算得上崩盘？
如果按字面理解，我个人感觉是不会崩盘，2014年，市场会出现局部的调整，对于供应规模过大，需求偏低的城市，可能会在2014年进入一个调整阶段。
杭州之所以受关注，主要源于其城市地位，去年房价下降的是温州、鄂尔多斯等三线城市，但杭州被认为是准一线或者是1.5线城市，市场地位较高，可以说仅次于北上广深。
《21世纪》：能否简单介绍一下，你对于2014年整体市场的判断？
陈国强：2010—2012年全国商品房市场的成交量平均增长率为6%左右；而去年成交量涨幅接近20%。我个人判断，2014年，整个市场运行会更趋于平稳，整体上市场仍将保持增长的态势，但增长速度会放缓。
另外，相比于2013年，2014年行业仍将会持续分化格局，但是分化的格局和形态会发生变化，即不会延续2013年一线城市连续多个月20%以上的剧烈上涨和部分三、四线城市下跌较为明显的两极分化状态，差距将会收缩。
部分地王项目或从“馅饼”变“陷进”
《21世纪》：有观点说，此次房价的调整和前几年的市场调整不同，可以理解为市场“内生性”的一个调整，你是否认可？
陈国强：的确，和2008年相比，本轮的市场调整存在很大的差异，此前是全国性大品牌房企领跌，现在是不知名的中小企业率先下调房价。“内生性”价格调整的特点也很明显。
影响房价涨跌的因素很多，但基本面是供求关系，相比之下，这一次部分城市房价的调整，更多的是受市场供需关系的影响，包括局部市场供应量过大，上市的时间集中，因竞争而产生的部分房企促销、让利、打折的情况等。
《21世纪》：如果市场转向，您如何判断2013年的一波地王潮的生存现状？
陈国强： 2013年，全国不少品牌房企趋势性的回归一二线城市，对土地市场带来明显挤压，并带来地价的虚高。
如果市场出现调整，且调整持续时间较长，不排除有些地王项目有可能从“馅饼”变为“陷阱”，导致项目及企业陷入困境。过去，这种反面例子已经不胜枚举。
《21世纪》：三中全会强调市场的决定性作用，2014年，部分房价上涨压力较大的热点城市依然被要求继续执行房地产调控，您对于行政性行政性调控手段的退出，有何预期？
陈国强：行政性调控手段在当前仍将是不得不用的一个基本选项，其淡化或者说取消，肯定需要一个过程，预计在相当长的一个时间内，在部分重点城市和中心城市，在替代性政策尚不充分和不完备的前提下，行政性调控手段仍将存在。
不过，可以预期的是，诸如限价、限售等类似的对于入市时间、干预定价的一些行政做法或将慢慢退出。但重点城市限购限贷等仍会持续，其原因主要在于这些城市长期处于住房供应偏紧、房价上涨压力明显。另外从城镇化发展来看，也存在控制人口规模的考虑。
文章出处：《21世纪经济报道》 2014年3月1日 记者 纪睿坤 北京报道
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