编者按 近一段时期以来不断增多的业主维权纠纷，引起了社会各界的广泛关注。由于一些业主维权，出于扩大事态、引起舆论关注的目的，不惜采取了极端手段，这些维权行为于是被某些人冠之以“房闹”恶名。诚然，市场经济应当讲究契约精神，不应无理取闹，但前提是这必须是真正的市场经济。如果前提不成立，据此得出的结论自然也难以立足。基于此，对于愈演愈烈的业主维权纠纷，我们应当理性审视，辩证看待，以建设性态度分析和解决问题，而不要不加分析、不分青红皂白地简单斥之为“违背契约精神”。

　　业内通常将已购房的老业主，由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满，而发生的集体与房地产开发商闹事的行为，称为“房闹”。一段时间以来，宁波、杭州等地都出现了大大小小的“房闹”事件，近来更是有愈演愈烈之势。业主们有的要求退房，有的要求补偿差价，还有的以房子已经低于成本价为由质疑房产质量。“房闹”为什么会出现？“房闹”究竟是缺失契约精神的无理取闹，还是想借非常规手段来实现合理诉求？相关部门是否应该制定协调机制，为房地产市场上的各种纠纷寻求长效化解之道？就相关问题，记者邀请中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强，请他发表看法。
　　记者：为什么会出现“房闹”？“房闹”产生的根源是什么？有否制度上的缺陷？
　　陈国强：由于房价下跌，引起了已购房业主不满，而集体与地产开发商闹事，这只是表面的原因。“房闹”出现的更深层原因我认为有两个：一是跟目前住房的销售制度有关。目前“房闹”绝大多数发生在期房销售中，如果是现房销售，一手交钱一手交房，钱房两讫，也就没有理由闹。二手房交易就没有“房闹”现象。二是风险意识淡薄。过去一些年，房地产市场繁荣，房价只涨不跌，房地产市场参与各方形成思维惯性，购房者对房价下跌没有思想准备。
　　至于说“房闹”事件背后或有居心叵测者推波助澜，甚至暗中指使，以达到借业主闹事而绑架政府调控的目的，我个人认为这种可能性很小，这只是一些人的分析推测，没有证据证明。
　　记者：“房闹”会影响调控政策吗？有评论说目前杭州之所以成为“房闹”事件比较突出的城市，主要是因为杭州新房打折力度明显高于其他城市。这是不是也说明“房闹”事件高发的地方此前房价非理性上涨也比较严重，是更需要坚持调控不放松的城市？房价是否已经进入胶着状态？
　　陈国强：杭州之所以成为“房闹”事件比较突出的城市，主要是因为杭州新房价格波动明显高于其他城市，这也是“房闹”高发区的一个共同特点。在杭州，六折、七折出售的房产项目并不罕见。
　　至于接下去的房价走势，则取决于开发商的资金状况：如果开发商的资金压力不大，肯定不愿意让利，价格就不会出现较大下降；如果开发商的资金压力大，也只能选择以价换量，降价促销争取资金回流。具体到每个开发商的不同项目，则还取决于开发商对政策的判断和营销策略以及项目的盈利空间。总的来看，调控的效果正在显现，但远远没有到位，没有达到总理提出的目标。
　　记者：“房闹”究竟是毫无契约精神的无理取闹，还是想借非常规手段来实现合理诉求？由于购房者在议价方面处于先天的弱势地位，在住房销售的格式文本中，有否霸王条款之嫌？
　　陈国强：“房闹”的本质还是为了利益或权益。在市场经济的环境下，买任何一样东西都要承担价格波动的风险，房子也不例外，从这一点来说，“房闹”是缺乏契约精神的，是不合法的。但是，考虑到在不长的时间内，购房者所购买的房子还仅仅是一纸合同，就损失数十万元的血汗钱，而且所缴纳房款中的大部分还是银行贷款，要承担贷款利息，确实难以承受，“房闹”又值得同情。“房闹”合情不合法。
　　在前一段时间房地产价格上涨、一房难求时，开放商处于强势，不排除个别开发商的售房合同中有霸王条款存在，但是，房产合同都是标准的范本合同，开发商自由发挥的余地有限。
　　记者：为了今日的购房者不成为明日的“房闹”，您给准购房者什么建议？相关部门又应该从哪些方面围堵制度上的漏洞？对购房者的合理诉求，应该从哪些方面寻求双方都可以接受的调节方案？相关管理部门应制定哪些协调机制，为未来房地产市场上的各种纠纷寻求长效化解之道？
　　陈国强：解决“房闹”的协调机制，目前看还没有成型的办法，“房闹”的诉求能否得到补偿或者安抚，则取决于政府、开发商和“房闹”三者的利益博弈，看谁能让步。开发商的态度一般不会主动让步，毕竟谁也不愿意吐出到嘴的“肥肉”。但也有补偿的，如2011年12月，上海星河湾集团宣布旗下两个项目下调售价后，就同时宣布拿出6亿元对此前购房的老业主补偿差价。
　　为了今后新的购房者不沦为“房闹”，管理者、开发商和购房者可以从不同的角度采取相应的措施加以预防。从短期来看，在商品房预售中就应该把风险明明白白地告诉购房者，在预售处的显要位置张贴风险提示，在购房合同中增加相应的条款，白纸黑字、准确无误地约定一旦出现纠纷的解决办法和途径，明确买卖双方各自承担的责任。从中期看，全社会包括媒体要加大宣传力度，强化风险意识和契约精神。从长期看，应该坚持住宅产业化的发展方向，逐步加大成品房销售的比例，待时机成熟后，取消预售房制度，代之以成品房销售。

原文出处：《金融时报》2012年06月05日  记者 刘红