2011年的冬季已经到来，往年红火的楼市也在褪色的“金九银十”后进入了近10年来的第一个“冬天”。经过了被称为“黄金十年”的房地产市场火爆期，这个“冬天”来得让开发商们格外有些无所适从。

没有救市，只有限购，房地产行业已经走到了调整的关口。

房价松动拐点出现  这次政府不会救市

失去了“金九银十”的风光局面，面对持续下滑的成交量，开发商们终于从容不再，前段时间南京某楼盘爆出9900元/平方米送精装修的低价，而类似的“个案”正逐渐增多。

在今年房地产行业传统的“金九银十”中，住房的成交量却出现了大幅下滑。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至10月30日，今年9、10月份新房与二手房共成交26085套，较去年同期下降48%，创下3年来同期楼市成交量新低。中原房地产的统计显示，9、10月份北京签约超过100套的住宅项目有20个，其中均价不足2万元/平方米的项目达到了13个。

而国家统计局日前公布的数据显示，今年10月，70个大中城市房价数据统计中，新建商品房环比价格下跌的城市为34个，其中，一线城市环比全面下降，降价潮同时蔓延至二三线城市。这34个城市中，包括了南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市，这种蔓延的速度超出了许多业内人士的想象。

可以说，房价正从黄金十年“只涨不跌”的神奇境界跌落凡尘，有涨有跌将成为未来房地产市场的波动主流。

对此，链家地产首席分析师张月认为，造成短时间内突然出现全国性价格回落的原因，一方面，是“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此低价开盘项目增多。另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于冲业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。部分有实力的开发商开始降价，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却快速弥漫，带动二三线城市价格的下滑。

而前年房地产市场调控出现的急跌急涨、政策救市的局面，分析人士认为将不会在本轮调控中重演。与2008年房地产市场因遭遇猝不及防的国际金融危机而陷入低迷不同，此轮调控中，中央政府主动出手且按部就班，并对经济形势进行了明确的分析，加之我国经济发展进入全面转型阶段，原本以“拿地”为核心竞争力的房地产经营模式已到了转型的关口，即使目前的调控使部分开发商因房价下跌而陷入困境，也不会动摇政府继续推进房地产调控的决心。

“降局”之中仍有持平  行业请勿过分悲观

对于楼市中一片低迷的景象，中国房地产学会副会长陈国强则认为，虽然楼市表现低迷，但从全国范围来看，销售面积较往年持平，不必太过悲观。

“全国施行限购措施的城市，到目前为止是47个，和全部城市数量相比起来仍然较小。从年初新国八条出台以来，限购措施对于房地产市场的影响还是比较明显的。对市场来说，首先是分化很明显，不同的地区、不同的企业、不同的项目，都有分化。地区可以以限购和非限购进行划分，出台限购的区域，普遍成交量出现下滑，价格涨势趋于缓和，甚至停涨。非限购地区则比较复杂，特别是中西部、中小城市，成交量依然在增长，价格和过去相比涨幅趋于缓和。”陈国强对记者说。

陈国强还分析：“就不同类型的企业来说，以万科、恒大为代表的追求规模经济、强调高增长的房地产开发企业，市场表现依然比较不错。特别是恒大，今年前10个月已经完成了全年计划。而绿城等定位比较高端、多数项目分布在调控比较严格地区的企业，所受调控影响较大，甚至有企业的业绩出现负增长。北京市的多数项目市场表现一般，市场表现长期低迷，零成交的情况屡屡出现。但也有部分项目受到了市场追捧，销售业绩比较突出。”

同时，陈国强也指出，虽然近期住宅市场销售价格下行的趋势已十分明显，但就全国总体上投资、销售相关指标来看，全国楼市的整体情况并不十分悲观。“今年投资仍然处于3%的涨幅，全国住宅销售量在前10个月达到了8亿平方米，和过去相比仍然可观。2009年全年这一数字为9.37亿平方米，而2007年则是7.6亿平方米，如果接下来两个月仍然可以保持月均销售8000万平方米的势态，销售量应该可以超过2009年，和去年相比可以持平。”陈国强分析，“在销售金额方面，今年已经超过了2009年全年销售额，2009年是4.39万亿元，今年前10个月已经达到4.38万亿元。从这些数字来看，尽管面临严厉的调控，但整体销售情况和前几年相比，并不像某些人估计得那样悲观。”

限购并非长久之策  调整终归市场手段

就在坊间就“限购”政策带来的颠覆性调控议论纷纷时，不久前住房和城乡建设部部长姜伟新在全国人大常委会专题询问保障性住房情况时表示，限购政策是不得已而采取的行政办法。目前住房和城乡建设部正在努力建设城镇个人住房信息系统，在这个信息系统建成后，再加上银行系统、财政系统、税务系统、公安系统的信息统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

对此，陈国强认为：“就限购本身来说，其行政色彩过于浓厚，不可能成为我国调整房地产市场的中长期手段，必然是一个过渡性手段。其何时取消，要看市场反应何时能够达到调控的预期，如果市场变化比较符合管理层的预期，调控的手段可能会变成税收、信贷等经济手段，来替代限购。但要注意，将来限购令的取消，并不等于对投资、投机的放任，届时会有新的手段来抑制在住房市场进行投资投机。”

陈国强还表示，在今后很长一段时间，楼市调控将遵循两大路线，一是对投资投机性需求的抑制，要把住房作为一种投资手段是必然会受到抑制的；二是政府对于保障房的建设力度在相当长一段时间内都不会减弱。这也是分析未来房地产市场走向的两个最基本参考点。

楼市调控不会动摇  开发企业谋求转型

前段时间，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在某论坛上表示，货币政策适度放松是必要的，但要实行的是“定向宽松”，对房地产行业的调控则应“进行到底”，保证调控效果的同时，加速房地产行业的洗牌，戳破“地产永不倒的神话”。与之同时，恒大地产集团董事局主席许家印公开表示：“恒大前几年一直保持持续高速增长，从今年起，恒大进入稳定增长期。”

对此，中国人民大学教授陈秀山向记者表示：“在我国房地产市场的前10年发展黄金时期内，很多不合格但有关系的企业也在大把捞钱，这些企业在这一轮调控带来的市场整合中，很可能会被淘汰。”

“这次调控给房地产业敲响了一个警钟，任何一个行业都不能简单地依靠数量规模的扩张，凭借这所谓的大胆、冒险便能永远立于不败之地。房地产行业自身也面临着自身转型的问题。过去大量房地产开发企业将目光放在住宅开发，而忽视了工业、商业等服务型地产的开发。即便企业在今后继续进行住宅的开发，那么住宅品质自身的提升将成为未来企业关注的重点。”陈秀山说。

原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，从2010年国十条开始，政府对国内房地产市场问题的严重性基本上有了共识，要改变当前房地产市场以投机炒作为主导的格局，要让国内房地产市场转型为以消费为主导的市场，因此，让国内房地产市场价格下降到绝大多数居民可接受的水平就是当前房地产宏观调控政策的底线或宗旨。

对于房地产开发企业今后的转型方向，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，当房地产市场的调整开始进入控制投资、投机，回归居住属性时，房地产企业提供的产品符合这种市场导向、需求导向，才具有了正确的产品定位，才能提高企业的核心竞争力。

“在未来几年的房地产市场中，商业地产等服务性地产也有很大的发展空间。过去10年，主要是住宅市场扩张十分迅速，而商业、旅游、养老方面的地产开发发展并不充分。这些也是服务人们的居住需求、满足人们消费结构升级的地产形式，也具有较大的发展空间。”秦虹对记者说。

文章来源：《中国建设报》     2011-11-22