上月中旬，全国两会刚一结束，北京市发改委和丰台区政府即联合发布，北京将投资600亿元打造丽泽金融商务区。建成后的丽泽商务区，年经济总量预计将达到200亿元左右，这标志着丽泽金融商务区建设的全面启动。

丽泽金融商务区位于城市西南部的西二、三环路之间，是目前北京三环以内最后一块成规模的待开发地区，也是北京市三大新兴金融功能区之一和南城惟一的高端金融功能区。

那么在这种新形势下，丽泽商圈未来会有什么样的发展模式？它能否成为北京第二个“金融街”？它是否会撬动整个北京南城的商务氛围的崛起？它会给北京南城的住宅市场带来怎样的影响？尤其从投资的角度，未来丽泽金融商务区的投资价值体现在哪些方面？我想主要从后两个问题的角度，简单的谈几点自己的判断。

    第一点、丽泽金融商务区（以下简称为FBD）的规划和建设，将改变北京现有的城市布局与格局，并明显提升其区域价值。我们不妨把它称为区位价值方面的“溢价效应”。我们知道，近十多年来北京城市发展格局发生了很多重大变化，这些变化的背后往往又与一些重大事件相关。最明显的例子就是90年代的亚运会和去年举办的第29届奥运会，这两件重大体育赛事对北京城市格局的影响不容低估。几百年来，北京作为元明清等几朝古都，其城市格局方方正正，故宫就是整个城市的中心，也是天下之重心所在。即便是建国以来的数十年年间，北京也主要依据南北向的中轴线、东西向的长安街来确定其城市布局和城市格局，可谓是特色鲜明。但是随着亚运会、奥运会的相继举办，从北京城市发展大的格局来说，城市重心北移的趋势与特征非常明显。亚运会与奥运会的举办，使得原来并非城市中心区和繁华区的亚奥区域快速成为北京的城市副中心之一。在北京近年城市快速变化发展过程当中，北部区域的价值提升是最明显的，但也由此形成了北京目前北重南轻的城市格局。

今天我们在探讨FBD的未来发展，通过丽泽金融商务区的规划与建设，将来有没有可能在北京现有城市格局基础上发生些变化？换句话说，有没有可能对北京城市发展格局起一个平衡作用？乃至改变目前“北重南轻”的格局？我想这种可能性是存在的。FBD规划的实施，对于北京的南部区域，对于南城的城市功能的提升，对于南城地区产业层次的提升，特别是增强我们南部区域经济社会发展的能力和发展基础，包括丽泽商圈对未来资源要素整合能力的提高等方面都会产生潜移默化的影响。这是从北京城市格局、城市布局上，或者说从区位价值提升的角度来观察，FBD将凸显出“溢价效应”。   

    第二点、FBD将凸显出“洼地效应”。从目前北京城市不同区域的价值体现和价值差异来看，无论是住宅地产还是商务地产，整个南城地区，无论是丽泽金融商务区所属的西南区域、西南版块，还是其他的南城区域和其他版块，我想总体上仍然带有比较明显的价值洼地特征。也就是说，与其他区域相比，无论是城市的东部、西部、还是北部区域，在可比区域范围内，南城地区的房价水平，总体上还处于相对较低的水平。住宅地产如此，商务地产也是如此。   

    通过丽泽金融商务区的规划和建设，对于特定的FBD区域来说，我个人倾向于认为，很有可能会出现比较明显的“洼地效应”。具体的表现就是，通过FBD区域的规划调整，或者说区域发展规划的重大变化及其实施，将有助于快速地填平目前该区域的价值洼地。这个过程，我们也可以把它视为价值的发现或者说价值的释放过程。通过填平价值洼地，区域价值才可以获得充分体现。这是第二个方面。

第三点、FBD将凸显出“高地效应”。这是和“洼地效应”相对而言的。由前面所说的洼地现象和洼地效应，我们可以转换到另外一个角度观察，也就是通过FBD的规划与建设，通过金融商务区的系统建设，我们可以预期，到FBD规划实施完成的2020年，我相信它完全可能和我们今天已经能够充分感知的CBD、金融街，还是中关村区域、亚奥区域一样，形成显而易见的“高地效应”。以房产为例，无论是住宅地产，还是商务地产，其价值将明显高于其他普通区域，正如今天的CBD区域、金融街区域一样。我想这是个简单，但同时也很明确的趋势。     

从FBD的规划实施来看，按照三步走的战略，未来这个区域可以形成一个新的，类似于我们今天已经看得比较清楚的CBD、金融街区域这样的具有较强城市资源聚合、吸纳能力的高地效应。在体现其高地效应的过程当中，无论是该区域的住宅地产还是商务地产，也无论是目前已开发的项目还是未来将开发的项目，都将可以获得一个明显的价值提升的效应。

本文出处：以上是本人4月22日参加《地产》杂志社主办的“丽泽金融商务区发展论坛”时的发言内容，略有删改。