高房價是今年兩會期間民眾最為關注的十大熱點問題之一，從2007年第四季度開始就成為媒體爭論的焦點。2008年，隨著全球金融海嘯對實體經濟的影響日益明顯，樓市也在這一大環境下呈現投資額急劇萎縮、成交量持續低迷的狀態，並成為制約中國政府刺激內需政策發揮作用最為重要的環節之一。

北京大學房地產研究所所長陳國強表示，雖然中央和地方各級政府已經出台了一系列刺激樓市交易量的政策，但目前來看，這些政策的實際作用不如預期。他認為，樓市要走出目前調整低迷的狀態，一要看大的宏觀經濟形勢；其次，在政策層面，對於購房落戶、抵扣個稅、改善居住型房屋的界定等方面還需要進一步的政策鬆綁。對於成為眾矢之的的高房價，陳國強表示，雖然部分地區部分項目已經調降了房價，但總體來看，房價擠泡沫的過程還將持續一段時間。

政府不會救高房價

陳國強表示，去年下半年以來，中央和地方出台了一系列刺激宏觀經濟的政策，房地產業作為其中的重要環節，也在減輕購房人買房成本等方面進行了一定政策調整。「樓市對擴大內需、保增長意義非常重大。中央和地方政府出台的政策，基本的出發點都是穩定市場預期和信心，加大保障性住房的建設力度。媒體稱之為救市，但絕不是托市、救高房價。這些做法也初步顯現出效應，部分市場信心得到一定恢復，但與政策的初衷還是有一定距離。」

陳國強認為，主要是大家對整體經濟的走勢還是持謹慎態度，導致消費信心不足。其次，雖然市場出現了調整，但房價本身的調整還很有限。可以說，高房價已經成為制約樓市發展的關鍵因素。今年年初，北京、上海官員在地方兩會期間都高調表示，政府不會救高房價。但主動調整銷售價格策略的開發商還是少數，這是目前樓市難以回暖的重要原因。

陳國強表示，開發商必須認識到，宏觀市場出現調整後，價格體系也必然會重新塑造，硬挺高房價是沒有出路的。「價格體系重塑後無法保證所有的項目都有高額的回報，有些項目的開發會比較被動，可以採取相應的開發策略，比如延緩開發周期，避開目前相對低迷的市場。」

走出困境還看商品房

市場傳聞建設部等部門正在制定房地產業的相關規劃，儘管建設部官員已經出面否認了這種說法，但業內還是期望政府能在促進樓市發展上有更加寬鬆的政策。

陳國強認為，各界目前比較關心的幾大政策，從地方政府來說，包括購房落戶、購房抵稅、「70∕90」政策等。

他說，在購房落戶、抵扣個人所得稅等方面，地方政府要根據當地市場的實際情況來慎重決策，「不可能中央統一出台政策，而要地方政府通盤考慮。」他認為，北京在城市規劃上對人口規模等有比較具體的要求，放開購房落戶政策的可能性比較小。

而最應該調整的則是「70∕90」政策，陳國強認為，這一政策的出台有當時特定市場環境的考慮，現在市場發生很大變化的情況下，尤其是保障性住房政策日益健全的情況下，商品房部分應該要出調整，而不是一刀切。「商品房和保障性住房在戶型面積上應該要有一個基本的區分，特別在高端需求的市場上。這個政策的弊端現在已經非常明顯了。」

至於樓市何時可以走出目前的困境，陳國強認為，要看商品房的成交量。如果僅僅保障性住房的成交量大，商品房成交量低迷，則市場價格還需要進行調整。「從產業內部來說，廣州、深圳在過去一段時間裡，房價調整的幅度比較大，已經擠出泡沫，像這類城市，樓市走出低谷的時間肯定會更快一些。」

资料出处：本文是香港〈大公报〉记者王德军在该报“两会前瞻：经济学者访谈”系列中对我的专访稿，发表于2009年2月26日，详见：http://www.takungpao.com/news/09/02/26/ZM-1038849.htm