最近这些年来，随着房地产行业不断深化发展，不同产业之间合作成为了房地产行业的一个创新热点，复合地产越来越明显地成为房地产发展的一个重要方向。我们看到，体育地产、旅游地产、物流地产、工业地产等等频频的出现在房地产市场。这些现象的出现引发了我们对于房地产行业很多新的思考。在这方面，教育和地产两个产业联姻，实现珠联璧合的效果，可以说教育地产已成为备受房地产市场追捧的一种地产现象。这里，我想主要从房地产的角度谈谈自己对于教育地产的几点认识：

　　第一、我们如何界定教育地产。谈起教育地产，大家都耳熟能详，但是到底怎么界定教育地产？是不是所有带有教育配套设施的地产项目都可以称之为教育地产？我想答案肯定不是。我个人的意见，教育地产应该是那些以优质教育为特征的地产项目，“优质教育”是这个项目的核心要素。那么，何谓“优质教育”？所谓的优质教育，我想很自然的就是带有稀缺性特点的教育资源，就像我们中关村二小这样的名校。我想这是我们讨论教育地产的一个基本前提。

　　从市场的角度来看，地产也好、房产也好，它不仅仅是我们居住的一个物理空间，实际上应该包括了跟住有关的一系列的服务，也就是一种住房特征，这里面应该包含了以下几个层次的内涵：一个是区位特征；一个是邻里特征；还有一个是建筑特征。以往市场上多数的开发商都把重点放到建筑特征上，比如都比较重视户型设计、环境配套等建筑特征的打造，而邻里特征、区位特征，则更多的是依靠政府来提供配套，开发商处于相对被动的位置。但是在这个过程当中，我们也看到很多有眼光的开发企业，已经意识到这两个方面特征对于一个楼盘，对于一个特定的社区品质的重要性，开始主动地承担邻里特征和区位特征的投资与打造。这些企业可以说走在了市场的前列，通过这些方面的努力，他们提升了这些项目的住房服务品质。教育配套在这当中应该是不可或缺的一个必须条件。但是就跟刚才一开始说的那样，并不是所有具备了教育配套设施的地产项目都可以把它称之为教育地产，只有教育服务功能非常突出，或者是说它的教育配套因素超越了其他所有因素，并且使得教育服务成为项目的特殊优势和主要的亮点，这类项目才可以称为教育地产。它的教育配套设施应该是超过我们政府规定的基本水平以及一般项目的平均水平。所以我认为，对于教育地产首先要有一个明确的界定。

第二、我们为什么要强调教育地产。我们消费者买房子也好，开发商开发住宅项目也好，包括地方政府为什么都特别强调教育地产？或者我们换一种说法，教育在居住服务的各个要素当中，为什么会备受关注？我想最基本的原因就是，教育，特别是优质教育的稀缺性。优质教育供给不足、分布不均衡造成了这么一个特殊的现象。我们都知道，农村的房子面积很大，农村人口的平均居住面积比我们城镇人口要高，农村的自然环境也比城市里面优越，可是为什么农村留不住人？农民为什么要想方设法望城市里挤？这里有个很基本的自然规则，就是城市人口占有了更多的公共资源，农村的人均的公共资源相对来说比较少。这当中，教育资源就是公共资源中最显著的、最特殊的一个方面。今天我们探讨的国家教育区，北京中关村区域就是集中了全国最多的优质、稀缺教育资源的特殊区域。

正是由于这种需求十分旺盛，同时供给相对不足，所以使得教育产业、教育资源具有很大的发展空间，教育产业也将是我们社会经济发展的增长点或者是持续的热点。因此，教育地产得以受到重视是社会经济发展的必然结果。这方面它表现在这么几个方面：一个是社会进入到知识经济的时代，学习型的社会或者学习型的社区的建设应该是我们社会发展的重要趋势。二是自古以来，中国传统的望子成龙观念依然存在，“孟母三迁、择邻而居”依然是是我们选择居住环境的重要规则。三是我们整个社会对于终身学习的关注，终身学习观念的传播与流行，也使得教育地产的内涵可以不断的拓展，我们可能关注的不光是小孩教育的问题，可能还需要把眼光拉回到我们成年人自身的终身教育，甚至包括我们老年人的教育等等方面。我觉得这些因素将来在我们房地产项目里面一定会得到体现。比如说成人教育、终身教育、老年教育，现在我们更多的是关注对于子女的培养，将来随着社会经济的发展和房地产市场的趋于成熟，对于成人教育、终身教育、老年教育等都会纳入到我们关注的视野。以上这样天时、地利、人和诸多因素，就使得教育地产获得长远的、广阔的发展空间。

第三、教育地产的价值如何来体现？教育地产的影响力有多大？这方面，我想开发商是最有发言权的，他们会有很多的心得与体会。不知道龙湖地产在之前有没有教育地产方面的开发实践经验？我想全国已经有很多城市、也有很多的公司积累了很多的经验。相信待会开发商的代表可以在这方面跟我们进行一下经验分享。

当然我们也可以从其他方面来进行分析：第一个方面、从教育因素在消费者购房过程当中的重要性排位来看。我们房地产研究所在2007年的时候曾经做过一次楼盘价值的测评与调查，这个测评与调查的结果显示，教育配套在消费者选择楼盘的过程当中，在考虑的诸多配套因素当中是位居前三位。对于有子女教育需求的这些特定的购房者，应该说教育配套因素在很大程度上决定家长的购房行为。这个是一个方面；第二个方面、从存量房市场以及住房的租赁市场的实际表现来看。我想只要大家留意一下我们各类房地产媒体的信息就知道，学区房或者那些拥有一些比较优质教育资源的房产，在市场上从来都是格外抢手的。无论是租金也好、还是二手房的转让价格也好，都要比不具备教育资源的小区明显要高出一截。这是第二个方面；第三个方面、教育地产无论对于经济平稳时期的地价的增值性能，还有在经济出现低迷时期所表现出的抗跌性能、保值性能，对于这一点，我想无论是北京还是国外其他的城市，应该都是大家已经看到的基本规律，不需要再举例多说了。

出处说明：本文是我12月26日参加《新京报》主办的“中国国家教育区地产圆桌论坛”时的发言内容。参加论坛的嘉宾还有中国人民大学的王琪延教授、著名评论家、北京大学中文系的张颐武教授、北京师范大学房地产研究中心的王宏新博士、中国社科院经济所的曹建海博士、清华大学建筑学院的徐卫国教授。