主办单位给我出了个命题作文：“从市场因素看2008年中国房地产走势”。考虑再三，我想还是先从当前我国房地产市场的基本矛盾，或者换句话说，从当前我国住宅市场的基本矛盾说起。透过这些矛盾的演变来观察和判断房地产市场的未来发展。根据我们的长期观察，我们认为，在当前我国的房地产市场——尤其是住宅市场主要存在以下几组矛盾。

    首先是市场供求失衡的矛盾。最近这些年，我国商品住宅市场供不应求的局面一直存在，这也是近年来房价持续快速上涨的一个基本原因。供应不能满足需求，可以说是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与其他问题相比，供求矛盾突出、供给总量不足的问题，应该是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来的这些年，我国无论是土地的总供给还是商品房的总供给，它们的增速都呈下降趋势。与同期快速的城镇化和新增城镇居民的住房需求以及原有城镇居民住房改善需求相比还不相适应。也就是说，供应的增长赶不上需求的增长。今年上半年全国商品住房的销售面积与竣工面积之比达到了2.08，高于去年同期1.9，这种差距还在继续拉大。

    住宅市场供不应求的主要原因，从供给方面看，一个重要原因是一些城市住宅用地连续几年完不成供求计划。例如北京，已经连续两年的土地供应量只达到供地计划的一半左右，今年的情况大概还是如此，所以大家已经看到，10月底北京市的国土规划部门表示在年底要突击供地、集中供地，它的供应量大约占到了全年总供地计划的40%。另外我们从12月13日，北京市统计局和国家统计局北京调查总队公布的报告的资料，北京市房地产市场供给继续收缩。今年1—11月，全市房地产开发企业完成土地开发面积230万平方米，比上年同期下降了51%。商品住宅施工面积5646.9万平方米,下降3.3%,其中新开工面积1368.4万平方米,下降9.6%；竣工面积1252.4万平方米,下降5.3%。供给下降使得商品房销售面积继续下降。其中，现房销售面积321.2万平方米,下降30.8%,期房销售面积1228.6万平方米,下降6%。11月末，商品住宅空置面积为此87万平方米，比上年末减少107.1万平方米。

    供应减少的情形不单单发生在北京,上海也有类似的状况。我们根据上海市统计局11月26日公布的今年前十个月商品房建设相关数据，今年1—10月，上海商品房累计新开工面积1783.85万平方米,环比减少11.6%,住宅累计新开工面积1326.87万平方米,累计减少12.7%。

    我们知道，商品住宅的供应实际取决于一个时期内土地的有效供应情况。那么通常情形下，土地供应充足，房地产的增量市场供应就会比较充分，反之亦然。那么从未来市场走势的角度判断，既然当前我国住宅市场的主要矛盾是供求失衡所引起的矛盾，如果有效需求得不到及时满足，那么房价下跌的期望必然破灭。相反，如果市场供给得到稳定、有效的保证，出现供求基本平衡乃至供大于求的市场状况，那么房价走势平稳甚至出现下调就会是情理之中的事。但是从刚才我们举例的北京、上海等地市场看，未来一个时期，出现后一种情况的可能性不大。这是我国住宅市场所面对的第一组矛盾。

    第二是结构失衡的矛盾。可以说，商品住宅供求结构失衡的矛盾既是过去多年来我国房地产市场的一个重要现象，也是一直有待解开的死结。它的突出表现就是中低价位、中小套型的住宅产品的长期稀缺。在这组矛盾的左右之下，我们很多的消费者、很多的城镇家庭被迫支付更多的房款选择了更大的户型。

    这个矛盾随着国家相关政策的实施，现在看来已经出现了缓解的迹象。今年以来，经济适用住房在商品住宅中的比重逐渐的增加，90平米以下的住宅投资比重也呈现稳中有升的势头。比如今年上半年，90平米以下的住房和经济适用房投资总额达到了商品住宅投资总额的了23.7%。从未来住宅市场的供应看，受国家去年出台的“70-90”政策和今年出台的“50-60”政策的双重影响，未来开发建设、未来新上市的项目，势必会大量出现“70-90”特征的中小户型项目，以及符合保障性住房要求的“50-60”项目。过去长期稀缺、一房难求的中小套型将不再稀缺，并且他们成为住宅市场的主导将不可避免。像北京，今年年初市政府确定的年内开工建设200万平方米经济适用房、300万平方米限价房、30万平方米廉租房的——总量为530万平方米的保障性住房供地目标都提前并且超额完成，实际经济适用房完成原计划的189%，限价房完成原计划的126%，廉租房的面积也达到36万平方米，也就是说有近800万平方米的、超过8万套以上的中小套型的保障性住房将在2008年陆续上市。这对于进一步缓和住宅市场的结构性矛盾是有好处的。

    第三是增量房与存量房失衡的矛盾。目前除了上海、广州、深圳等少数几个城市，已经初步形成增量房市场与存量房市场基本平衡，平分秋色的的市场格局之外，就全国来说，住宅市场上唱主角的还仍然是一手房、增量房。增量房与存量房之间的这一组矛盾现在还是隐性的，没有突出表现出来。但恰恰在这组矛盾之中蕴涵了巨大的机会。

    就我们研究了解的情况，在国外稳定、成熟的房地产市场上，通常的情况存量房居于主体地位，增量房则是补充地位。

    对于未来我国存量房市场的发展，我个人是抱乐观的一个判断。我们以还是以北京为例。北京作为我国房地产市场的一线城市，无论从市场规模、市场地位，还是从行业发展程度来说，它的存量房市场都应该已形成相当的规模。但事实上，北京总计约500万套存量房，近年每年实际成交的数据，2006年大约8万套，今年到10月底，根据中原地产的统计是780万平方米，约7万套——相应的增量房地成交套数在15万套左右，也就是说在成交套数上一手房是二手房的一倍。可能截止年底，实际成交规模和去年相当—8万套左右。这个数字还不及北京存量房总量2%的比例。我们设想一下，如果我们能够采取及时有效措施，使北京现有的规模巨大的存量房总量当中有3%（相当于15万套）、4%（相当于20万套）乃至更高比例的存量房产能够进入市场，能够实现流通和交易，对于增加市场的有效供应，缓解目前紧张的供求矛盾，它的意义不言而喻的。

    还有一组矛盾是保障房与市场房的矛盾。在过去近十年时间里，由于我们政策上和方向上的偏差，市场房畸形繁荣，保障房的开发建设微乎其微。这种市场状况造成了一系列的经济社会问题。这个问题现在随着24号文件的出台以及十七大报告的权威论述已经明确了，未来我国的住宅市场将是一种市场房和保障房并重的“双轨制”的发展模式，有人称之为我国住宅发展进入“双核时代”。

    未来我国的住宅发展思路已经明确了。但是我们需要关注的一个问题是它的市场格局，也就是说说到底市场房占多少？保障房又占多少比重？我们注意到，现在有两个70%的提法，值得我们格外关注和关切。其中的一个是去年提出“70-90”政策的70%，还有一个是北京今年已经在实施的，就是在城市住宅用地的出让中要优先确保双限房（限户型、限房价）、经济适用房、廉租住房以及符合“70-90”政策要求的中小型房项目，也就是四类项目用地的供给，并且强调要确保这四类住宅项目用地占所有出让用地的70%的比例。这一条、这个做法将来会不会推广到其他城市？甚至普及到全国市场？也就是说未来市场上，会不会出现以下情况：即70%的城镇住宅建设用地将用之于保障性住宅，而市场化的中高档住宅在土地供给方面占有的比重是30%。这个因素，同时也是个重大变数，对于明年乃至未来若干年的市场走向都至关重要。