话题背景

日前，北京首批两限房用地招标，标志着公众期待已久的“两限普通商品房”进入实际操作阶段。这是两会期间北京市委书记刘淇提出3年“两个一千万”承诺后的一次具体行动。招标消息公布以后，限价房能否为高房价市场降温再次成为被关注的焦点，而对于限价房自身所存在的问题及其前景同样牵动着人们的心，也同样承载着人们的无限期待。在此，本刊分别邀请相关人士对此进行了分析解读。

对话企业

限价房对市场的影响及其与房价的关系

★香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官 贾卧龙

限价房的首要作用是缓解供求矛盾

    限价房的推出，与经济适用房、廉租房一样主要解决的是中低收入人群的基本住房问题，它的推出可以增加房地产市场上小户型住宅房的供应量，同时使住房结构呈多元化的发展趋势，这有助于缓解我国的住房供求矛盾。特别是中低收入者的住房需求矛盾，当然，前提是政府要在限价房的销售环节把好关。

    限价房的推出，可以在一定范围内从数值上降低北京的平均房价，这只是一个相对的数值变化，是人为作用的结果，而非真正反映和代表了北京房地产市场的真实房价。而且，由于限价房供应量有限，北京市整体的购房刚性需求非常强大，因此市场上的商品房依然是供应主流，这个领域的房价依然具有主体地位，而且短期并不会受到太大的影响。面对上涨的房价，对于更大范围内的购房者而言，限价房的影响更多停留在心理层面，其向人们显示了政府的政策导向。因此仅靠少量的限价房来降低市场整体房价是不可能的。

    政府推出限价房旨在解决中低收入人群的住房问题，但是限价房与经济适用房有所不同，限价房是通过对地价的竞标保证了政府出让土地的收入，这相对于经济适用房而言，开发商的利润被限制了不少，再加上小户型住宅的利润本来相对较低，那么在这种情况下，以追求利润最大化为终极目的开发商们会保质保量地完成项目开发吗？因此，政府如何完善对项目开发的监管、监察体系就显得至关重要。否则，当大量偷工减料的劣质住房到了中低收入者手里的时候，限价房应有的作用就会变味了。

    另外，在以前经济适用房推出过程中，开着宝马买经济适用房的荒唐现象也时有发生，限价房如何避免重蹈经济适用房的尴尬境地，应是政府推出限价房之前认真思考的问题。如何通过完善相关制度和机制，让限价房不再成为炒房者口中的肥肉，而真正成为低收入人群的“救命草”，是政府不得不解决的一个问题。

★北京中大恒基不动产营销有限公司总经理 王述

限价房“房价看低”的“标杆效应”有限

    对于限价房，政府的初衷是好的:通过降低一定的土地出让金来修建部分限户型、限房价的楼盘，扩大保障性住房的享受人群。对于政府来说，不可能由自身来完成其建设，用公开招标方式让开发商介入限价房的建设更利于其推广。由于限价房定价时为开发商考虑了合理的利润，地块大且位置较好，这些降低了土地出让金、不用太多考虑销售问题的地块，对开发商来说，吸引力是很大的，其“实际利润”减少并不明显。当然作为以赢利为目的的房地产企业，获取更多的利润肯定是首要目的。如何保证竞得地块的开发商在开发过程中，在保证自身利润的心理下保障工程质量从而真正保证购买者的利益，是政府在招标前应该考虑的问题。另外，合理制定“购买权”，完善考核购房人的实际家庭收入等监督机制是当务之急，否则，限价房的意义还将可能继经济适用房后“流产”。

    对于房地产企业来讲，限价房受市场关注度高，在推广上无需投入即可完成销售，但对于销售价格的严格限制及房地产企业的管理模式、成本控制提出了更高要求。但是企业压缩成本并不是要降低建筑质量，而是要通过优化管理体系来压缩管理成本，通过延伸产业链条来降低上游环节的成本等方式实现。

    限价房的推出有望解决京城房价高企的难题，但目前推出的3块限价房用地全部位于城市边缘地区，所树立的房价看低的“标杆效应”作用有限。城市中心区的房价涨幅将会稀释限价房供给起到的拉低平均房价的效果，且从项目运作周期来看，限价房形成实际供应即上市销售还需要一年半左右的时间，因此可以预见，2008年前京城房价还将走高。

对话专家

限价房存在的问题及其发展前景

★北京师范大学房地产研究中心副主任 王宏新

限价房政策存在四大弊端

    从经济学及公共政策角度来看，限价房政策目前存在很多不足：

    首先，限价房政策对房价不会产生实际影响，也不具有普遍性意义。

    目前房价总体较高的原因在于供求矛盾突出，大胆假设一下，如果对北京市半数以上项目实行限价政策的话，那么这一政策将对房价产生显著影响。但这一点，政府是不可能做到的。而如果做不到，那么限价房政策意义也就没有实质性内容了。政府通过限价房形式来干预房价，其实质是通过非市场因素来管制房价，由此创造出一个特定时期、特定区域、针对特定人群的低价房来。因此，限价房政策仅仅是在特定时期、特定区域、特定楼盘上对宏观调控的一种替代。

    其次，限价房是对现行住房供应体系的扭曲。

    限价房既不能算作保障性经济适用住房，也不能算作商品房，其与经济适用房的区别在于：经济适用房是我国住房制度改革以来的一种正式的保障性住房形式，而限价房则是价格管制，即对最高价进行人为限制，其它环节则与商品房无异。政府对房价进行管制，即是对利润进行管制，那么剩下的，必然是企业千方百计地节约成本。不过这里的成本，与经济适用房不同的是，都由企业来消化。这样，必然就得由企业在建设中对投入、管理等环节上进行精打细算，如此限价的结果，实质上成了限质房、成本经济房。既是成本经济房，限价的目标与结果就不在同一个点上了。

    第三，限价房政策不是一项合乎公平的住房政策。

    有限的几块限价房地的供应，只能解决极少数人的问题，不足以解决住房难问题;而对于广大无房户来说，他们的处境并没有发生变化。因此，这就产生了一个关于公共政策的重要命题：一项公共政策应该让所有政策目标受众平等获益。如此一项政策总是一小部分人能享受其优惠，那么，这种政策在本质上就不是一项好的公共政策。

    第四，限价房将承袭经济适用房的缺点。

    对于购买对象问题、购房后交易等问题，目前的限价房政策还很模糊。对于购买对象，目前界定为重点工程拆迁户。而这里边就会产生许多政策配套问题，如果优先为重点工程拆迁户供应限价房，那么拆迁补偿标准是按照什么标准来算的，对于其他家庭是否公平？同时，由于限价房是通过人为管制来达到控制某一特定楼盘的销售价格，这是对市场价格信号的一种扭曲，这种受管制的价格与市场价格之间存在着巨大的利益空间。于是，发生在经济适用房领域的倒号、骗购等问题也会在限价房领域应“利”而生。

★北京大学房地产研究所所长 陈国强

限价房前景由政府决定

    限价房在定位方面是很模糊的，它是介于商品房和经济适用房中间的一种特殊的住宅产品。限价房作为政府住房保障体系中的一部分，政策性的特点应该体现得更明显一些，它体现得更多的应该是政府提供的公共服务。限价房既有市场的成分又有政府的成分，政府对其也有某种矛盾心态：一方面，招投标要以市场的手段来解决；另一方面，对于土地的出让还需要政府提供一些补贴的办法来确保限价房的价格和商品房有一个明显的差距。现在有些人认为限价房可能会比商品房价格低10%～15%，但这样是否就足以体现政府的住房保障功能呢？也很难说。还有一个值得注意的问题是，限价房的价格既然比周围的商品房低一些，那么限价房的消费者是否还能够得到和周围商品房同等水平的配套？在设计标准、建造标准方面是否也会相对低很多？如果答案是肯定的话，那么虽然老百姓是以相对较低的价格买到了房子，但其性价比却还是一样的，这样就又和我们政府部门的初衷有所出入了。

    政府的决心、魄力是决定限价房前景的主要因素。政府在两会期间明确了要加大对于中低价位住房的投入。而现在政府的认识也在慢慢转变，以前由于过于倚重市场力量，各地方政府对住房保障方面的执行力度有些弱，各地一般都更倾向于通过市场来解决问题，没有真正地落实住房的保障功能。如今，政府也认识到，市场的问题要通过市场来解决，而对于中低收入家庭的住房问题，政府则需要通过其自身的职能来解决。