文/汪渝

楼市的“ED”不止在一线城市有所表现，现在三、四线城市都可以感觉到，购房者观望，成交量减少，价格下滑。当然，很多地方政府的保护“价格”这件内衣，在我们所看到的统计数据上，最起码价格没有上升。当我们从网络、报纸以及案场的表现，大力度的促销，完全可以看出价格真的在下降了。假如我们还要掩耳盗铃，那么将受到市场的惩罚。

我们的很多开发商，还在等政府出台更多的政策来救市。前段时间财政部“九条政策”（契税下调、28贷、贷款利率下调等政策）出台，很多开发商就说了，你看国家还得救我们的。甚至有一些大腕就说，要死也得银行先死。这些心理的存在，可以看出很多中国地产企业的经营思路有问题。一个企业在市场中的生存和发展，需要自身去解决问题，而不是在等国家的政策，即使国家政策普降及时雨，那也不一定轮到你，在市场低迷的时刻，自救是明智的选择。

11月30日，参加了沈阳咨询策划协会组织的论坛，探讨了《经济危机和中小企业发展之路》的主题。这次起源于美国的次贷危机，已经席卷全球，中国作为WTO成员国，与全球经济已经一体化，这次的危机已经从金融危机演变为经济危机。其实危机，包含了危险和机会，个人和企业都得去面对，去解决问题，在逆境中或许也是企业发展的一个突破口。

其实，国家出台的政策不止是在救楼市，是在救中国的经济，中国的经济只有保持一定的增长效率，才能安全度过这场危机，发改委在11月22日明确了，3年9000亿元用于保障性住房，这可以看出，要让中国经济增长，要更多为民生服务。也可以这样理解，企业作为一个经济实体，应该由市场来判定，可以盈利也可以亏损，因为你是一个企业，而千家万户百姓的生活安定才是第一的。

绕远了，回归正题谈谈降息。这次降息是今年第四次降息，可以理解为三小跳一大跳，前三次的降息下调都为0.27个百分点，这次来恨的，从11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此次调整后，一年期贷款利率为5.58%，这也是1997年以来央行调整贷款利率幅度最大的一次。

各大媒体都渲染了这次降息对于购房的有益之处，举例：以房贷族最普遍的5年期以上贷款为例计算，此次降息后贷款利率为6.12%，而本轮降息周期之前5年期以上贷款利率为7.83%，经过今年的4次降息后，5年期以上贷款利率累计下调1.71个百分点。以30万元20年期贷款为例计算，每月还款额由2477.67元下降至2170.11元，每月少还300元左右。总利息由294641元减少至220827元，少还73814元。

从例子看来，目前的降息优惠于民的力度很大。从降息政策发布的五天以来，我咨询了一些在售项目的朋友，以及自己考察了一些项目，虽然这几天的来访量和成交量有所提升，但这数量是微乎其微，很难解决楼市的低迷，以及开发商在年关需要回款之渴。

楼市的“ED”，就是客户购买力的“ED”，我们在和一些购房群体沟通的时候，他们都会说两点，一是房价还是会下降的；二是现在经济危机了，钱得省点花。我们在分析中国地产市场发展阶段，目前所存在的刚性需求还是很大的，但在现在这样的环境下，除非是“特刚客群”（结婚用房、无房可住的群体），才可能出现交易的可能。

我们可以看出这并非购买力的“ED”，而是心理消费的“ED”，这种“ED”症状不是政策所能解决的，心病需要心理“治疗”。开一贴药：信心，这个阶段需要客群对楼市有信心，开发商对楼市有信心，这种信心是楼市回暖的根本。

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