文/汪渝

告诉你两个消息，一个是好消息，一个是坏消息，你先听哪个？这个先后顺序虽然只有两个选择，但每一个选择的理由是不一样的。我会选择，先听坏消息，后听好消息，假如白糖和黄连在面前，你先吃哪个，我肯定先吃黄连后吃白糖，这样吃后嘴里面还有一丝甜。

第一件是坏事，沈阳地产市场遇到“雪冻天气”。2008年的四月份，沈阳好像如南方在春节时出现的雪冻天气一样，原先是一年当中销售最旺的季节，却出现了销售疲软的状态，这个以房交会事件为核心，所表现出来的现象影响了市场中的销售。分析一下房交会，去年前三天的观展人数为41万，今年仅为22万，减少观展人数将近一半，也许我们还以今年政府没有给购房者补助20元每平米的政策作为理由，但是你看看参展单位满地都是促销，可以说参展单位的促销力度全部大于20元的补助政策。

在房交会期间，从成交的角度来看，前四天仅569套，而2007年的第一天就达到了949套，观展可群少了，成交的比例也少了，我们的客群在干吗了，很多客群都在“持币观望”，其实他们当中有一部分人很清楚，沈阳房价降不了，沈阳的房价在副省会城市排名倒数第四，没有降的空间，另外土地价格在上升，开发成本在上升，开发商是商人，没有利润是成交不了的。

我们在跟一些客户聊天，他们还得等等看，沈阳楼市健康的发展关系到千家万户，现在客群正和开发商在博弈，这是博弈是很危险的，不要以为房价降低是好事，只要房价的升降符合市场规律就可，否则肯定会出差错。

我们现在观看一下，沈阳四月份的四周成交量和2007年做一个比较，从销售套数来看，2007年是6517套，而2008年是4503套，同比下降30.90%；从销售面积来看，2007年是551855平方米，而2008年是384464平方米，同比下降30.33%，从销售套数和面积来看，都下降了30%以上，这些的表现主要有两个问题：一是投资客减少，二是刚性需求在观望，原本沈阳的投资客很少，只要客群一过观望期，沈阳的楼市春天马上就到来。当然，客群走过观望期，需要政策的引导，媒体的正确传达，以及开发商的正常沟通，其实我也很害怕一些开发商“强悍”的促销力度，咱都尊重一下市场，按市场办事，看着美好的前景咬咬牙挺过去，甲乙丙多方跟市场沟通，其实老百姓也着急，不要以为他们观望，他们是怕开发商挺不住，等自己买完房开始降价了，吃大亏。

第二件是好事，沈阳市场越来越规范。连接上面的话题，其实在沈阳地产行业中，有些开发商是非常不成熟的，特别有些从其他行业转入地产行业的，以为在他们的眼中，进入地产行业的门槛很低，只有一个门槛：钱，所以当他们积累的大量的资金后，立即转向房地产，觉得房地产是一个新的淘金行业，随着这个市场的成熟发展，这个行业的利润点也越来越合理，这种走向成熟的过程也是淘汰的过程，优胜劣汰的市场竞争规律，谁都躲避不了，只有让自己的企业在最短的时间内完善管理、明确战略，将企业引领到正常的轨道。

沈阳所遭遇的地产“雪冻期”，这只是一个地产企业洗牌的过程，这是一件好事，就像南方出现的雪冻状况，也给南方的电缆以及供给等问题提出了新课题，这包括其他基础设施的改进。沈阳的2008年四月，在南方地产市场感冒，就觉得沈阳市场就得“发烧”，其实这种影响是有了，正因为这种影响，加快了沈阳地产市场的发展。

沈阳地产的优胜劣汰会从这几个点着手，一是缺钱的企业，央行贷款政策，个人买房贷款限制，市场的规范让他们钻不了空子，资金链一断，就半步难行；二是管理不规范企业，管理是第二财产，没有好的管理，就不能出效率，不能有明晰的战略思路，就不能从长远入手，人无远虑必有近忧，难长发展；三是无品牌企业，品牌很重要，因为他是口碑，政府喜欢、银行喜欢、客群喜欢、合作伙伴喜欢、股东喜欢……一个品牌如果得到众人的支持，哪怕是一个今晚倒下，明天就会站立起来，而没有品牌的公司，就缺乏社会认知度，企业会越做越小。

沈阳地产市场走向成熟，还是需要一个过程，开发商的成熟、客户的成熟将给与这个市场新的发展空间。另外，本人针对这次客户的“观望期”，以自身经验和判断分析，从五月底六月初市场会重新回到正常轨道，让我们同贺。

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