自2003年2月18日国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号令”)，停止别墅用地供应；2005年，颁布的“限墅令”规定，对满2年未动工开发的别墅用地，无偿收回土地使用权。这些政策规定决定了别墅市场今年是开发的最后一年，而今年天津的别墅新增上市项目并不多，所以据业内人士介绍，今后消费者们可供选择的别墅项目将多数为二手别墅，而随着人们生活水平的提高，别墅仍是人们选择住宅的终极理想，这样的地产发展形势在一定程度上将大大刺激别墅二手市场的发展。所以，即使在楼市当前的低温下，别墅的前景仍是遥遥看好。

    随着近来新房价的变化，二手房市场升温中最快的要属二手别墅的交易量，一些权威机构的统计数据证实，目前天津的二手别墅比二手房平均交易量高出近1倍。现在，消费者已从对住房的单一居住要求转向更为注重环境、区位、投资回报及服务等综合价值。而随着城市交通条件的改善，城乡结合地带的别墅区既可享受到远离都市的宁静，也不会牺牲城市生活的便利，既可以作为第二居所休闲度假，也可以作为第一居所居住使用，同时尽享城市资源、不离城市生活交际圈，这使周边环境优雅、远离都市喧嚣、具有良好居住品质的二手别墅格外抢手。

           小户型二手别墅占据别墅投资主流 

    业内人士分析认为，别墅市场的回报率高，最初市场的回报率可能高达30%，目前也可以达到8%至12%。二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，下一轮地产投资的热点二手别墅仍会占据一定热度。天津一些平均面积在200至300平方米的城市近郊别墅，其建筑风格和户型设计都迎合了现代人的品位，也较适合现代人居住。随着城市整体的放大，交通路网的逐步完善，使别墅的空间、时间距离缩短，同时大大带动了一些中远郊别墅区的发展，二手别墅的市场价值得到了明显的提升。目前二手别墅的价格和现在高档商品房价格持平，而别墅的品质又是普通高档商品房无法比拟的，这也是别墅投资价值提升的另一原因。

    据了解，一些中介公司在已成交的二手别墅中，一些双拼、联排等“小户型”别墅超过五成，200-400平方米的项目占近四分之一，400平方米以上的高档别墅也拥有近10%的消费者。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在天津居住的外籍、外资企业、合资企业人士及外地驻津办事处，平均月租金在5000-6000元，以经济型别墅为主。

              投资二手高档别墅需慎之又慎

    一般意义上的高档别墅均价10000元以上，总价在300万以上，小区配套齐全，周边有休闲娱乐场所、餐饮场所、运动健身、贵族学校等。在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色、优美自然景观或历史人文价值的高档别墅物业，因其明显的稀有性，一直是消费者心目中“无需观望，既正升值”的地产潜力股。与此同时，投资高档别墅后通过租赁以房养房一直是常胜不衰的增值方式。

    随着中国加入WTO，经济持续增长，天津成为继深圳、上海后我国的第三个经济特区，高档别墅租赁正受到特定人群支持：国外驻津公司数量不断增加，港、澳、台同胞及外地驻津企业、机构、本地新贵阶层、国内IT行业、金融行业、房地产行业、电子行业等具务经济实力的人士成为高档别墅的主要购买者和租赁者。一些高档别墅销售人员说，高档别墅的购买者一般具有几千万甚至上亿的经济实力，一般已有过一套或几套的别墅购买和使用经验，他们对产品的要求高，户型设计、风景特色、环境配套等等都有较高的评价标准。

    业内专家表示，虽然这一市场投资前景看好，但因受一手别墅个贷紧缩政策的冲击，其投资风险也有加大之势，需防受到个人贷款紧缩政策的冲击。在二手别墅投资中高档别墅投资潜力最大，但近期有关别墅在个人房贷上的紧缩政策力度越来越大，中国银行重点扶持中低档自住房按揭贷款的同时，正严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款，这无疑加大了二手高档别墅领域的交易风险，打压正在看涨的二手别墅市场。

　               二手别墅投资时的注意事项

    从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。从交易项目分析，别墅项目的出租回报率与市区高档公寓旗鼓相当，而且从全国市场看，别墅项目下跌的情况很少。一些业内专家指出，并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间，针对当前热门的二手别墅投资，专家们给出以下几项建议。

    判断和把握政策导向：二手别墅的市场供应和发展与整个天津房地产市场的变化息息相关，一些政策的出台将会对其产生最直接的刺激，因此，投资者一定要对政策导向性有自己的判断和把握。

    综合指标衡量投资价值：区域配套、交通便捷、景观资源等将是衡量二手别墅的主要指标。目前独栋的别墅，较联体、双拼等别墅的结构户型更受欢迎；选择别墅还要综合考虑周边的地理位置、治安状况和花园占地面积等情况。在环境和配套方面，买家都喜欢别墅有花园、车位等，而且要求周边的环境要清幽，物业管理要完善，保安要严密。

    借助品牌中介保障交易安全：二手别墅市场的客户和房源都非常分散，因此，作为投资者来说，最好能从专业性的中介公司处获取信息为好。产权的清晰度是整个交易中最重要的，因此应注意别墅的产权问题。由于二手别墅交易资金数额一般较大，所以为确保交易手续的监管、交易资金的安全、按揭手续办理等，最好通过大型的品牌中介公司协助跟进，因为他们能够提供专业的服务，对买卖双方都有相当完善的保障。

 (本文作于央行调息降率政策前,有关政策后地产投资问题,将于近日热议,谢谢各位博友赏光交流。)