今天，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部发布了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。同时，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、财政部、农业部印发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》。
这两个办法的重要意义无需我评说，我想就农地抵押贷款问题谈两点。
第一，要注意，办法中区分了土地承包权和经营权。这与中央有关农地产权三权分离的说法是一致的，既农村土地所有权、承包权、经营权是分离的。办法所规定的可抵押的是经营权，而不是所有权和承包权，这两者是不能被让渡的！这很重要，在宣讲暂行办法时要和农民及经营者说透彻。
第二，与三权分离相关，可能会发生不同权力之间的冲突。比如，如果一个外部的农业企业通过分年度支付租金获得了承包土地经营权后，因经营不善或自然灾害造成亏损甚至破产，无力支付农户租金和银行本息，就会在农户与银行间存在权力的冲突：农户可以因经营者违约而要求收回经营权，而银行则要主张通过经营权拍卖回收贷款本息。这两个权力谁先谁后？谁大谁小？谁强谁弱？这在暂行办法中没有明确。一旦发生这种情况，会产生纠纷。
我个人理解，经营权是建立在土地承包权基础上的，是承包者对经营权的让渡；经营权抵押以经营权的让渡为基础。如果经营者因无法支付地租违约，承包者有权收回经营权，承包权优先。如同房屋业主出租房屋，租房者以租住权抵押贷款，如果租房者不交房租，业主有权收回房屋，抵押失效。
既然存在这样的未明确情况，会迫使外部经营者在签订土地流转协议时倾向一次性交清未来地租，以避免纠纷。而银行也会倾向于只给一次交清地租的企业提供抵押贷款。这样就需要外部经营者增加前期投资。
我早就提出，农村土地其实是四权分离，在所有权、承包权和经营权之上是收益权，收益权是前几项权力最终落实的焦点。要真正有效通过土地集约发展现代农业，必须要妥善处理各项权力在收益分配中的关系。收益权分配得好，可以避免很多纠纷。
基于上述分析，我认为，在现有土地产权结构下，通过土地入股建立农民合作社，实现土地在村内流转和集约，是比较稳定的发展模式。村内流转保持了所有权、承包权和经营权在农户身上的统一，容易形成紧密的利益共同体，比将经营权流转给外部机构或个人更稳定。而农业生产需要更加稳定的产权机制，才能将土地、劳力、资本和技术等要素有效结合。
农民合作社可以是经营主体，以合作社获得的经营权做抵押从银行贷款。
外部投资者可以通过技术或资金入股的方式加入合作社，或与合作社联合成立新的企业，来经营管理农业生产、加工等活动。
政府应该站在市场维护者的角度客观公正对待各方利益诉求，第三方服务机构可以帮助各方主张和协调各自的利益诉求。
(2016-03-24 23:34:54) 
加载中…