郑重/文

沉寂许久的潘石屹昨天（1月8日）发声，谈的是长租公寓。

他说：“做长租公寓有两类人，骗子和傻子。”

当然，这年头做投资的基本没有傻子。那么，按照潘石屹的说法，做长租公寓的大都可以认定为“骗子”。

潘石屹是这么说的：

在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人，一类是“骗子”，一类是“傻子”。“骗子”是没想着长远发展，骗上一笔钱就可以了；“傻子”是没算明白账，办公楼的出租回报率超过3%，公寓的回报率大概是1%，银行的贷款利率至少是4%-5%。

如果把银行的钱借过来，建了房子再往外租，靠租金覆盖成本，是没算明白账。因此，长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。

实际上，潘石屹早在2018年就对长租公寓的未来做出过评判。

当年的8月19日，潘石屹在深圳的一次会议上回答听众关于长租公寓是否赚钱的提问时表示：我做了二十多年的房子就反复算这个账，生意一定要有能够算的过的账才可以做。按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。

他建议，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。烧钱创业是一条不归路。

就在昨天，潘石屹还感慨了一番自己的先天之见，他说自己当时曾经对长租公寓感兴趣过，但是发现在中国的市场环境中却非常难以成功，所幸自己当时悬崖勒马。

2018年关于长租公寓的讨论已经颇多。当年的8月18日，我爱我家前副总裁胡景晖在朋友圈表示，因为“众所周知的原因”宣布辞职。

此前一天，当时还是我爱我家研究院院长的胡景晖称，资本大幅进入长租公寓是房价暴涨的主因之一。他说，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。

值得注意的是，当时胡景晖就断定，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

不过，当时包括广发证券在内的不少券商机构判断，未来房屋租赁市场未来将进一步扩大，对比美国日本等发达国家现状，中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间，长租公寓站在了机会的风口上。

似乎真理总是掌握在少数人手中。两年后，长租公寓的走向被潘石屹、胡景晖言中。

进入2020年，破产、爆雷、跑路、监管···这几个词，几乎垄断了有关长租公寓板块的所有新闻。这一年，先有蛋壳公寓纽交所上市后有行业第一股青客公寓和曾经的“行业老二”蛋壳公寓双双资金链断裂，而这中间还夹杂着友客、巢客、岚越等上海、杭州等地的小型长租公寓接连爆雷。

据不完全统计，目前暴雷的长租公寓已超100家，还在运营的看上去也是在苦苦撑持。

不过，就在长租公寓频频暴雷的同时，依然有上市公司尤其是房地产企业切入这个行业。

一周前，万科公司刚在互动平台表达了对长租公寓的看好。万科A称，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，公司看好该业务的长期未来。集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向，公司仍然会坚定不移地推进该业务。

龙湖集团2020年中报提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等城市开业运营。公司表示，未来该部分业务将为公司物业租金增长奠定坚实的基础。

华发股份不超50亿元（含）的2020年公开发行住房租赁专项公司债券日前获上交所受理，公司首期拟发行不超11亿元（含），其中7.7亿元拟用于公司住房租赁项目建设及租赁支出。

不过，长租公寓还有没有机会走出困境，还需要时间的检验。

【我是郑重，江湖人称光头帮主，一位做了20年财经记者的投资者。写文章只是因为爱好，所有提示仅供参考，不构成投资建议。炒股有风险，入市需谨慎。】