不同的项目需要不同类型的策划-管理角度——五行属金：财富的味道-戴欣明专著《人文商业地产策划》71

(2019-01-07 13:25:35)

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人文商业地产策划

戴欣明

特色小镇战略定位

产业园区定位升级

文旅项目策划定位运营

分类：戴欣明《人文商业地产策划》

不同的项目需要不同类型的策划-管理角度——五行属金：财富的味道-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《人文商业地产策划》连载71

思维篇　超常规战略定位策划思维模式

第六章　管理角度——五行属金：财富的味道

第一节　顺应管理者能力进行战略定位策划

不同的项目需要不同类型的策划-管理角度——五行属金：财富的味道-戴欣明专著《人文商业地产策划》71

4.不同的项目需要不同类型的策划

我发现一个特点，绝大多数的50年代出生的策划人，一少部分60年代出生的策划人无论是知名的还是不知名的还是尊崇“点子式策划”模式。之前，就连我工作室也有这样的专家，他们认为一个点子就值钱，甚至用一个随口就能说出的点子（也是经验的总结，是有一定的道理点子，甚至有些策划机构收钱还不能有的点子。）就应该可以了的观点（意思是可以交差了）。我后来要求这些专家，我们能够在客户面前，特别是委托方还没有付款之前所说的，无论我们自己是否认为有价值，全部是免费的。我说，在知识经济时代，信息这样发达，如果就这么简单就能够解决委托方的问题，他会支付几十万，甚至过百万的咨询费吗？

“点子式策划”是否需要，对于有些老板是需要。我就见到这样的企业主，找了很多伙儿策划人并邀请他们来他的项目现场考察，谈谈想法。他们说法也很简单，就是有个“结”打不开，只要知道这个“结”是什么就可以了。以前可以，现在基本上做不到了。但还是有很多这样的项目投资方采取这样的策略去打开他们的“结”，可以说这样的项目投资方已经落后了。出现这样的情况往往是圈钱，圈地，属于机会主义者，但在某些地方还是有这样的市场。

由于中国幅员辽阔，并不是能够在任何城市、任何项目都有一样的时期进行划分，客观地看，因为受众面不同，各个“时期”并行存在：

如果用一句话就能说清楚，那是“点子策划时期”；

如果用一个噱头、一个创意就能够说清楚，那是“广告时期”；

如果能够用图纸就说清楚，那是“画图时期”；

如果用一大堆文字能够说清楚，那是“学院派时期”；

如果用理念就能说清楚，那是“营销策划时期”；

如果用一大堆数据能够说清楚，那是“市调为王时期”；

如果用人海战术能够解决问题（包策划），那是“代理时期”……

这里的“时期”可以理解成策划的手法，并不是战略，是战术的另一个表现形式，但事实上却被当成了战略策划。无论以上那种方式，都属于“点子式”战略定位范畴，表现形式多是拍脑袋的一句话。

由于城市间存在经济、地域、民族差异，各个“时期”也可能正好适应当地的情况，甚至一个城市中的不同项目就会存在不同的策划形式。其实，任何一种策划方式都没有原则上的对与错，合适就好，但问题在于在实际情况中经常是用了错误的方式进行战略定位策划。

比如，一个快速发展的小城市，在没有像样的城市综合体的时候，就可以建个城市综合体这样的一个连点子都不是的想法就能够抢占先机；一些单体量的商业建筑是可以用设计院画图的形式完成这个项目，因为很多项目，比如城市综合体基本上可以不用定位就可以，还因为城市综合体本身就是一个定位；有些连锁项目，甚至国际连锁项目是可以用一大堆数据决定是否进入当地市场；一个好的地产项目，本来就不愁销售，营销策划的介入可以锦上添花；当一个项目开盘，企业又没有合适的人员储备，这时代理（包含策划）就是个好的选择。

作者戴欣明介绍

　　戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

　　城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

　　戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

　　设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

　　凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

　　戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）