第一节　通过人文寻找差异化的战略定位路径

在城市和“泛商业地产”的战略定位中，人文因子是最重要的，是差别化，唯一性战略定位策划的核心（堪舆是核心中的核心），让战略定位策划的项目避免水土不服。

战略定位在“寻找差异化可实施的路径，创建一个具有独特价值的，迎合、引导特定消费者的消费的，可持续发展的定位”方法和路径时就会发现，人文文化在其中的作用。

现在，中国城市建设，商业地产开发上不缺各个国家的味道，独缺少中国的味道。什么是中国的味道（“中国风”、“民族风”），不是元素的拼凑，应该是这个时代人对中国文化的深度理解后的思考，构筑的是现代文化层，有思想的，能够形成独特味道的文化层，凝聚一代人的智慧。在本书中提到的笔者工作室的案例，以及借用的案例都是遵循这样的原则。 

人文角度是差别化战略定位最主要的思维模式，能够发现并找到那些骨子里的东西，进而形成独特的味道，比如：

1)   从人文的角度为项目注入灵魂，这个灵魂是有根的；

2)   人文文化形成可识别，差别化的标识；

3)   人文文化奠定了独一无二的故事基础；

4)   人文文化是故事的载体，演绎的线索，推理出有吸引力的味道；

5)   人文文化形成的独特味道是在消费的重要理由；

6)   对应不同的人文文化，吸引各自的消费群体。

了解我们的过去，才能知道现在的来龙去脉，以及现在人们的理想，从而知道如何应对未来。人文历史文化是我们民族的灵魂，灵魂需要有深度，这个深度就是历史的深度，是根，与城市和商业地产的战略定位息息相关。

同样道理，消费者的消费心理与消费行为、骨子里的人文文化感知及传承有很大的关系，据此脉络可以形成特定的消费意识，进而影响我们的商业，形成可以区隔的商业味道，展现商业地产的投资价值。

比如，之前讲到的葫芦岛南票区高桥镇案例从人文的角度就有两个骨子里的味道，一个是红山文化导出的制陶，一个独特水源导出的酿造，根植这两个文化衍生出“世界陶瓷古道”和“世界酿造古道”，那么就会散发出独一无二的味道。

距今五六千年前的沙锅屯古人类洞穴遗址，具有典型的新石器时代“红山文化”特征。考古发掘证实，这里在原始社会不仅有人类居住、繁衍生息，而且能够烧制彩陶，农牧业已达到相当水平。

2.   人文内涵，“商业味道”最重要的组成要素

商业人文化，赋予商业以灵魂（味道）——文化需要商业化，让文化成为商业不可分割的一部分，和商业的匹配度要高。

商业的人文文化运营方式更加贴近消费群，应处处体现人文关怀，人文意境，人文味道。比如，成都宽窄巷子（泛商业地产）就是非常好地把地域的人文文化进行衔接的范例。从四川美院的朋友得知，开发商在打造这个商业街的时候，并没有多少有文化内涵的东西，只有一两间所谓的老房子，但是现在的格局却给人一种与生俱来的味道，无数“古建筑”聚集在一起的感觉，吸引消费者体验“川渝味道”，通过各种业态、业种反映出来，还吸引了无数摄影爱好者前来取景，这就是成都“宽窄巷子”的成功之处。如果没有这些川渝的味道，那么还能有商业味道吗？当然不会有，这就是人文文化味道对商业的影响，这种影响关乎商业的生命。

有人文的地产，建筑就有了灵性：堪为人居乐园！这是我15年前就开始挂在嘴边的话，并且是我倡导的东西，在当时很多人还不能理解。我坚持己见，却发现这些正是城市与地产领域，特别是“泛商业地产”最缺失的。因为我早早地介入研究，发现“味道”关乎建筑的生命，关乎灵性；这个味道就是人文的“味道”，人文内涵决定了“味道”的品味，也决定了“商业味道”，商业味道决定了商业地产的价值。

城市有“味道”，城市的发展就快；“房地产”有“味道”能够快速销售；商业地产（零售业）有“味道”能够快速聚集人气；“泛商业地产”有“味道”能够快速吸引人气。

如何能够主导“味道”，并让这个味道能够给消费者留下回忆，这是城市的灵魂所在，商业的灵魂所在，比如，一个只追求经济效益的商铺（通常是小专业市场）就不可能有什么好的味道，甚至变成脏乱差的烂尾铺；再比如各个方面都考虑到，唯独找了个不入流的设计师设计商业地产项目，那么这个项目的寿命也长不了，特别是在“面子经济”的作用下，购物大楼有一个入眼的漂亮外观也是非常重要的，哪怕它并没有什么“味道”可言，只是单纯的漂亮就可以吸引一部分消费者。

3.   商业业态、业种决定不同的商业味道

七个方面的不同角度的应用，对“味道”的“营造”都有影响，比如注重营销的商业地产和注重人文内涵的商业地产所产生的味道是不同的。如果一个商业地产项目只关注经济，那么就可能以“返租”等的形式，甚至出售了商铺，到头来没有人去管而出现烂尾情况，这种“商业味道”是谁都不想要的。

在零售商业中，随着业态组合的变化而派生出不同的味道，比如，在零售业，美国的沃尔玛、法国的家乐福、日本的吉之岛也各有各的味道，但与其本土的同样的商业比，在中国的味道也不同。2002年吉之岛在深圳中信广场刚刚开业时，日本的货品占比比较多，什么地方都有这个印记，但随着经营状况变化，这些日本原装进口的货品少了很多，商场的味道也就发生了变化，对应的也是消费者的变化，仅拿我个人来说，中信广场吉之岛的进口货多的时候我去的次数也多，随着进口货的减少我去的次数也逐渐减少，到最后一年都去不了一次。这也验证了不同的味道吸引不同的人。

越是以购物为主的，所谓的味道越是以商品为主，是根植于商品所散发出的味道。比如：奥特莱斯、山姆这样的大卖场，不可能出现像上海新天地、田子坊那些摄影爱好者的追逐，甚至有人就是专门就是来拍摄相片而不是来购物的，即使这里也有可以购物的商家，也说明各种类型的商业地产的味道是不同的。

商业业态、业种是如何影响到商业味道的？不同的商业业态、业种对售卖的方式也不同，进而影响到空间的利用，这样这个味道就会向空间传递，影响建筑设计的味道，比如沃尔玛，家乐福对空间高度的要求就不同，同时他们传递的商业味道也是不同的，针对的消费群，有交叉，但也有很多不同。

作者戴欣明介绍

　　戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

往期回顾：

利用人文演绎商业街的商业味道——好玩的味道-商业街成功开发的七大关键环节 25

商业街的“好玩的味道”来自于人文内涵-【案例】江苏淮安白鹭湖商业街镇战略定位策划 26

【案例】江苏淮安白鹭湖商业街镇战略定位策划（下）-历史味道三种商业表现形式 27

用人文思维进行准确战略定位-城市和商业地产开发迫切需要人文思维-《发现味道-人文商业地产策划》28

人文＋”，最合适战略定位方案的思维模式-“人文＋”营造城市和商业地产“中国风”的切入点 29

人文地产战略定位策划深层把握-战略定位策划者要有道行-戴欣明专著《人文商业地产策划》30

人文地产需要把握好三个方面-人文地产战略定位策划深层把握-《人文商业地产策划》31

官网：

动能智库-戴欣明工作室：

www.daixinming.com

中国城市开发网：

www.cnud.net.cn

声明：

本号连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。