大望京拆迁暴富预示着报复性反弹将软着陆
——“价值论”：现在是拥有资源就是拥有财富的时代
作者：戴欣明

　　如今，无论是深圳，还是北京，因拆迁选择补偿款而没有选择实物补贴的人，肠子都悔青了：一年过去，选择房子的人收益至少在50％以上，有的甚至超过100％，再买房子的人也成为的资产保值增值者，选择现金补偿的人，钱放在银行已经没有了至少10％，选择现金补偿再买基金的人被套牢占多数，买股票的人辗转反侧睡不着。

　　“拆迁”为什么可以暴富，究其原因是房地产背后的巨大需求下的利益使然；同时，房地产作为资源性产品在巨大的需求下的价格与工业化产品的价格走势正好相反也是合情合理的。最近北京 “大望京村村民因拆迁暴富”不过是深圳多个因拆迁暴富的又一个成功范例的“克隆”，并且这个范例将因为市场需求没有解决的情况下无限期、无限制地在全国各地复制下去，成为暴富的一个常规动作，也为房地产价值论添油加醋。

　　看这次“新国十条”下的房地产调控，远比2007年的要严厉的多，似乎预示着政府有了调控的底气。从市场成交看，房价开始松动。但从4月份各地房地产处于上涨阶段，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。这是惯性因素所致，如果这样的严厉措施下房价还降不下来那就是大问题了。

　　房地产市场要不要尊重市场，还是一直以现在的政策性市场为主？这个问题我认为在未来会两条腿走路，一段时间内应该是50－70%的政策性主导，30％的市场化调控，30％也就是100平方米左右起的“豪宅”，而这部分的“豪宅”价格会一路攀升。房地产价格的最终结果还是会上涨；是上涨方式和速度的转变，我成为“软着陆”。

　　根据《2009—2010年度中国房地产市场报告》阐述，中国1998年的商品房年产量为194.6万套（含开发商建设的经济适用住房），2008年则随着市场化达到了493.9万套，大约是城镇家庭户数的不到2%的产量。通常认为，20％的家庭都有能力购买普通商品房，之间差距是巨大的。另保守估计，中国每年约1000万户的新增城市家庭户数，仅此一项就需要至少200万套，那么，可想而知每年500万套不到的住房需要三十年的时间才能取代现有的非成套住宅和更换那些低质量的老旧住宅。老旧住宅的更新自然也包括那些城市扩展中的城中村，已经变成城市一部分的“乡村”，大望京也是此类。在房地产建设中，城市中改造，和拆迁的开发价值更大，因为预期收益是看得见的，所以产生富翁就非常正常。

　　北京大望京村村民因拆迁暴富也是有关利益者深刻看到房地产的潜在价值，以及“大望京”地块的价值，并且这种益价也会像土地“招拍挂”产生的效用一样，成为推高房价的一个因素。

　　同时，我认为，中国房地产的价值还远远没有释放出来，在这个过程中，如果中国不解决大部分人的住房问题，中国的经济发展也会受到制约。在中国的国情下，主要是因为不管是80后，还是普通的市民，他们的购房权力应该得到满足。

　　在中国还没有形成大面积继承房产的趋势情况下，而现在的房子又供应不足的前提下，更多的人会用歪门邪道的形式去实现他们的“理想”：有权力的人可以去腐败，清朝官吏（指吃皇粮的人）与老百姓的比重约是1:700，而我们目前官吏与老百姓的比重大约是1:16，相信绝大部分人是清白的，即使这样，这里面的问题也是严重的，这也是时下小官场流行一句话：“我是公务员，以我的工资是买不起房的，但是其他公务员能够买得起房，还能买得起多套，我们为什么买不起？”的来源吧；没有权力的人就会“偷鸡摸狗”式地赚钱——正事不做，因为正事来钱太慢，从社会上层出不穷的骗局可见一斑，而那些老老实实的人就只能望楼兴叹。

　　我个人认为，所谓的严厉调控就是希望快速解决中国的房地产问题，暨房地产的居住和民生属性；这个属性同样适合中低收入者和富人。出发点没有错，但是执行过程中“被错误”的情况经常发生，是种“鸵鸟式”——顾头不顾尾的政策。没能解决什么才是房地产问题产生的真正问题。表面上看，是因为中国没有一个完善的市场经济就不可能有一个完善的房地产市场，房地产所经历的大起大落、悲喜交加是用“短痛解决长痛”的问题。但深层次看，还是管理房地产的能力问题，像深圳这种不管不问，甚至用各种措施来抬高房价不过是很多城市领导执政的一个缩影而已。

　　从93年的最严厉的调控开始，中国的房地产无不经历报复性反弹，难道这次调控会例外？我认为，在庞大的需求面前，深圳的旧城改造，大望京的“拆迁暴富”预示着报复性反弹将软着陆，也就是说2007年调控后的报复性反弹不会重演。房地产上涨的趋势只能说在严厉的调控下会有所收敛，会把暴涨的“短幅度”分散到“长幅度”之中。政策稍微有所松动，上涨又会重来，再加上货币贬值，通货膨胀的直接影响，都是促使房地产暴涨软着陆的必要条件——市民对于未来的高房价反而认为正常。

　　解决房地产的问题是长久之计，但是在房地产稀缺时代，应该抛开现在的建房方式大量的建房，而不是抑制建房、买房，政府也应该走出卖地获益的“包工头式”经营模式，用智商经营城市，用经济学的思维管理城市。“高屋建瓴”的政策解决房地产问题只是权宜之计，根本的是应该改变房子的供给制度……当大量的房子上市，自然就会形成良性的房地产市场机制。


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