数年以来，中国房地产业的调控，真正政策落到实处，同时对症下药的，只有2007年9月27日数个部委出台的政策：对二套以上房贷首付提高至四成以上，利率按基准利率的1.1倍执行。个人认为，这是2008年商品房销量明显下滑的主要原因，当年是近十年来商品房销量唯一下跌的年份。该政策产生效果的原因很简单：在房价持续上涨之后，房地产已是大多中低收入者可望而不可及的海市蜃楼，中高收入者的投资需求，才是影响销量的主要原因。

    目前对投资性住房的政策总体上严于2007年。投资性购房贷款按1.1倍基准利润，甚至更高标准执行后，由于目前基准利率远远低于2007年末和2008年前几个季度，因此实际投资购房利率要低于当初。2008年10月9日加息前，五年期以上贷款基准利率7.74%，按1.1倍执行就是8.514%。而目前五年期以上贷款基准利率为5.94%，即使按1.2倍执行，也不过7.128%。但有一个现象或许可以说明，目前对房贷的政策要比上次调控严得多，就是中行、招行等银行对政策有执行过度的现象。国务院只是要求对房价涨幅大、价格高、供应紧张的城市暂停三套房贷，并对无缴税和社保记录的人（外地人）停贷。而且目前并没有明确哪几个城市属于这种情况。但中行和招行已一概对外地人停发购房贷款。这种积极态度类似于2009年各银行的主动大增贷款，或许这是来自政治层面的要求使然。如果政治层面有完全改变之前十年中国房地产业行游戏规则的打算，则不应用老眼光看待目前的调控政策。

    或许有人认为，中国富人的富裕程度超出普通人的想象，因此房贷首付提高一些，利率加一些对他们的影响微不足道。不过越是富人，恐怕越有投资头脑。通过银行房贷，提高投资房产的杠杆比率，可以获得更高的收益。假设去年房价涨五成，首付三成三，假设利率为5%，可以赚140%，但全款购房只能赚50%。因此投资性购房贷款门槛的提高影响并不小。另一方面，据不久前的某中国富人排行榜上，投资房产的人纷纷上榜。因此一方面不少富人确实有足够的购买力全款购买很多房产，另一方面正是投资购房成就了一些富人，他们也是房价上涨的重要推动力。

    个人认为，目前的政策应该已经可以达到控制一线城市房价过快上涨的目的，但房产持有税征收的可能性仍比较大。当然，在全国范围内搞清楚有多少人有二套或更多的房产是不大可能的，在全国范围内征收的阻力也非常大。但在一线城市，相关政府部门通过房屋与土地、银行、公积金管理中心、税务部门的合作，是可以准确地对三套和以上（大大减少征收阻力）房产的产权人征收持有税的。这既能达到抑制投资需求的目的，还能积累经验，以便未来全国的推广。实际上从长期来看（比如未来10年左右），广泛征收房产持有税是必然的趋势。

    房产持有税对投资客的直接压力是比较小的。以去年为例，不少房产一年涨50%以上，仅仅是1%左右的持有税成本实在是微不足道的。但将产生较大的心理压力。大量投资客宁可将房产空置也不出租（考虑物业费等因素，特别是在有房贷的情况下，其现金流为负），也省了和一些不三不四的中介人员打交道，免得租客把房子弄脏了，但主要是因为投资客的最大利益所在是房价明显上涨后的差价收益。如该政策出台，不少投资客的房价长期必涨的信念可能将动摇。

    以下是部分券商对房地产行业的一些观点和数据：

中金公司

中金公司在4月23日发布的由白宏炜撰写的《对银监会房贷新政解读的评论》中提到如下数据与观点：

一、对二套房明确以房屋数量为认定原则，短期抑制投机需求力度更坚决：以前是只要购房者还清第一套房贷款，或者人均居住面积低于城市平均水平时再购买第二套住房，还是可以比照首次购房，而该次明确提出以房屋数量来作为认定是否为第二套住房的标准，监管部门对于房贷新政解读比以往更加严格，政策着眼于"居者有其屋"而非鼓励投资/投机，而银行层面，我们预计在经历1季度按揭贷款5227亿元放款后，在住房信贷方面也将开始逐步谨慎，因此，未来一段时间内对于投资、投机性需求的抑制都会比较明显。我们同时注意到，此次银监会表态是继国土部、住建部后，在一周内第三个部门出台的配套细则，就目前政策出台的力度以及密集程度来看，总体上原则是"从快从严"，短期内抑制投机需求的力度和决心都很坚决，对于资本市场情绪扰动也会比较明显。
        二、"三不贷"将打击挪用信贷资金炒地，有益于平抑土地市场热度："三不贷"是指国土部门确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业不予发放新的贷款；建设部门认定的捂盘惜售、囤积房源和哄抬房价的房地产商不予贷款；对挪用银行的贷款缴纳土地出让金的不予贷款。这将促使一大批运作不规范的小开发商退出土地市场，有利于平抑目前土地市场过热氛围，长远来看，也有利于行业整合及集中度提高。
        三、"三挂钩"主要规范项目层面信贷使用，考验开发商资金运作能力，将延长供给释放的时间："三挂钩"主要是地贷挂钩、建贷挂钩和房贷挂钩，地贷挂钩是指根据整治土地的评估结果放贷；建贷挂钩是指贷款要跟在建工程挂钩，开发商利用银行贷款建设楼盘之后，银行要监督销售；房贷挂钩是指贷款要同房屋销售挂钩，销售款在银行封闭运行，随着卖房的进度偿还原来的贷款。该项政策执行将规范开发商项目层面信贷使用，对于其资金运作能力要求更高，意味着供应增加的速度可能放缓，新房供应量释放的过程会更漫长。
        投资建议：
        近一周来，政策已经从国务院层面转向部委层面，政策的严厉程度超出预期，尤其是此次信贷政策透出的信号，"宁可错杀，不可漏过"的态度，我们认为后续还将有其它配套政策出来，包括土地增值税和房产税等，政策风险还没有释放，建议投资者保持谨慎，尽管地产股调整幅度较大，我们仍维持"房价不跌，地产股不会涨"的观点不变，下半年地产股将有较好的投资机会，建议投资者逢低吸纳，耐心持有。

南京证券

南京证券在4月23日发布的由包晓霞撰写的《近期房地产政策总结分析：政策之巅，阵痛难免》中提到如下数据与观点：

表态上，我们只是看到比07年的首付比例提高了一成，但是我们认为此次政策的实际执行力度将强于07年，市场也不用对此持怀疑态度。

政策目的分析：我们认为对房地产的调控已经不再局限于对宏观经济的影响，对民生问题的考量，房地产调控已经上升为稳定社会、稳定政局、提高政府公信力的层面。

对未来销量和房价的影响：（1）供给增加。一是本来09 年下半年新开工增加将逐步在10 年中期释放为新房供给；二是在供给的各个环节给予监控，拿了地不盖房的，要打压囤地，盖了房不卖的，要限制捂盘；三是土地供应会增加，如新农村建设将农村宅基地收储化零为整，限制低密度住宅用地审批，提高小户型住房比例等。（2）投资性需求减少。一是因为投资成本增加，二是因为房价预期下跌。（3）房价上涨速度减缓。中央要求地方建立稳定房价问责制，将促进调控政策有效执行。而在过去，正是因为对地方考核机制的扭曲才导致政策执行力度差，政策调控无效。但是我们认为房价出现大幅波动的可能性不大，只有房价上涨过快的地区，新开楼盘可能会出现一些下降。房价过快上涨和房价过度下跌都将影响社会稳定，最终将背离政策调控的目的。

对房地产投资的影响：（1）预期销售下滑，开发商将放缓投资力度，预计新开工面积增速会下降；（2）对投资端，09 年上半年下调项目资本金比例至20%-30%，目前这一政策未变，说明这次政策主要是遏制需求端，并不像07年那么为防止经济过热而打压投资。

对政策未来的预期：房产税、物业税早晚会出台，只是短期内难以全面推行，因此，按揭政策是目前最有效的调控手段，也将是政策调控的一种过渡。

此次房地产调控力度较大，如果房价上涨缓和，销量未出现明显萎缩，预计政策将告一段落，地产股将迎来反弹；如果政策未达到预期效果，对投资购房的首付比例和贷款利率仍有上升空间，中期房地产股都缺乏投资机会

中投证券

中投证券在4月23日发布的由李少明撰写的《楼市调整才刚刚开始，不建议介入》中提到了如下的数据与观点：

一系列的收紧政策将引发一线城市房价涨幅过快的远郊和投资占比过大的二三线城市的投机客大量抛盘，开发商也将加速推盘，而市场的承接力有限，接下来楼市将出现价跌量缩的局面，行业毛利已见顶。
        我们电话调查了解到在售楼盘的按揭情况是：一线城市已执行更严格的房贷政策，房贷全线收紧，对异地户籍无纳税记录的已停止房贷。重庆、武汉、苏州、福州、南京等二线城市基本全线收紧房贷，但在首套利率、二套认定上较一线城市略松，苏州、福州和南京等城市房价涨幅过大的，对异地户籍无纳税记录的已不提供房贷。本次房贷政策执行的效力明显高于09  年底持续出台政策的执行情况。我们认为一二线城市更严格的执行房贷政策，限制异地非纳税人的购房行为对控制房价过快上涨一二线城市的效果将立竿见影。
        4  月14  日的《国十条》出台后北京一二手房成交急剧降7  成，价跌量减成定局。北京楼市的成交情况正在验证我们对主要城市楼市将出现“价跌量缩”的判断。预计，未来一季度，将有更多的城市成交数据印证我们上述的判断。

银监会正在调查制定的二套房认定标准可能将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”，我们认为将有效控制楼市泡沫过度。

结论：严格认定二套房贷对遏制主要城市房价将立竿见影，中国主要城市的楼市调整才刚刚开始，主要城市“价跌量缩”很快将出现，预计2010  年开发商的销售业绩不会好，11  年大部分上市公司业绩滑坡是大概率事件，与此同时，上市公司的股权融资步履艰难，将影响上市公司的业绩释放和行业估值。目前我们难以判断行业估值中枢，这期间板块累计跌幅达可能有小幅反弹，但我们仍不建议介入，维持行业“中性”判断。

瑞银证券

瑞银证券在4月21日发布的由王震宇等人撰写的《中国房地产：中央放“狠话“地方终回应》中提到如下的数据与观点：

截止3月份由于先前出台政策如泥牛入海且房价也未因之下跌，终于促使国务院直接警告：“（各部委和地方政府）对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”；这或导致其他部委和直辖市政府群起响应中央政策并推出类似的紧缩措施；而且会加剧了政策“调控过猛”的风险。

日前住建部宣布：  1)今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买房人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用（此举旨在提高透明度，降低开发商操纵市场的程度）；  2)房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价销售；  3)（房地产开发企业申请）预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可（以防开发商绕过上述两点规定）。

本轮过猛的政策调控可能导致内地三大城市二手房价最多下跌20%，回到07年历史最高水平，但如果跌破这一水平——这种可能性更大——二三线城市的房价今年或仍会零星上涨。

随着房价下滑，NAV/EPS  将下降，投资者或许应再次以市净率为可靠的估值指标，即便如今和07年相比流动性和地产股的财务状况要好得多。

渤海证券

渤海证券在4月25日发布的由周户撰写的《弱势均衡，建仓地产》中提到如下数据与观点：

4月商品房成交量将环比回落，政策压力提升。5、6月将处于政策观察期。随着推盘量回升以及受政策影响新开盘的推迟，5月份成交量有可能环比回升，但将出现区域分化。因此，我们认为5、6月存在反弹行情。若政策严格执行，10年住宅市场将处于弱势均衡，调低地产评级至中性。长期来看，看好土地环节具有竞争优势，土地资源或潜在土地资源充裕的开发商，同时，继续推荐具有政策优势和土地溢价独享和先发优势的一级土地开发商。

浙商证券

浙商证券在4月26日发布的由戴方撰写的《房地产行业2010年4月第4周周报》中提到如下数据与观点：

4 月17 日-4 月23 日，我们跟踪的15 个重点城市的总成交套数和成交面积分别为40796 套和418.41 万平方米，分别环比上升0.07%和下降1.77%，与之前一周基本持平。成交数据表明，一线城市与二线城市、东部地区与中西部地区出现了明显的分化。作为“房价过快上涨地区”代名词的北京、上海和深圳3 个城市上周成交总体环比回落超3 成，而同期中西部的重点二线城市重庆、成都、武汉、长沙等4 个城市成交继续保持明显环比上升态势，总体幅度在2 成以上。当然，我们认为，随着以“国十条”为核心的新政的进一步深入，房地产市场成交量回调、萎缩将在5月份日益显现。

申银万国证券

申银万国证券在4月27日发布的由江征雁等人撰写的《房地产行业周报：新政效果初现，各地一手销售锐减》中提到如下数据与观点：

政策效果初步显现，跟踪主要城市中一手销售量大多环比大幅萎缩  -----上周，受国家政策影响，主要跟踪城市房地产一手交易大幅萎缩，申万八大城市交易指数同比下降12%，环比下降9%。一手房交易中，除武汉出现增长、天津基本持平外，其他城市均出现了大幅度幅度的萎缩，其中杭州同比和环比萎缩均超过80%，到达两个月来的低点，北京深圳苏州等地环比萎缩幅度在50%附近。二手房交易中，北京杭州反应较为剧烈，环比萎缩幅度分别为30%和74%。

受销售下降影响，三地销售率回落。-----三地整体销售率继在上两周继续攀升后。本周出现回落，同时三地的存量均出现小幅上升，其中北京增加8.3  万平米，上海增加30  万平米，深圳增加13.5  万平米。

持续跟踪楼盘中，整体销售下降，北京杭州去化速度明显减慢，广州销售率微降。北京新盘去化速度较前期20%左右明显下降为10%左右，深圳销售率继上周下降后大幅下落，去化速度深圳低于春节后水平。杭州和上海下降情况也非常明显，广州销售率则相对稳定。

估值和投资建议：市场将由关注政策负面转为对行业基本面调整幅度，预计股价调整后低位运行，行业无投资机会，维持中性评级。预计未来各地政府和部委将陆续对政策予以细化执行，包括房产税条例修改等文件出台的概率较大，政策将直接影响到行业未来调整幅度和持续的时间。整体来看，行业交易量大幅度萎缩已成必然，预计房价将会4  季度左右出现一定幅度的调整。从板块投资角度来看，预计股价调整后将低位运行，行业投资性机会仍未到来。。

中银国际

中银国际在4月27日发布的由田世欣等人撰写的《房地产交易数据点评：调整如期而至》中提到如下数据与观点：

 四个一线城市上周合计成交  61.3  万平米，环比下跌33.1%，其中北京、上海、深圳和广州分别下跌了39.3%、32.9%、63.9%和2.1%。

13  个二三线城市合计成交285.3  万平米，环比下跌25.1%，跌幅略小于一线城市。在所有下跌的城市中，杭州录得最大跌幅72.5%，重庆、苏州和厦门也以68.0%、54.9%和27.3%的跌幅居前；而长沙出现了成交量暴涨，幅度达92.0%。

上周中银国际主要城市销售价格指数环比下跌1.1%至167.7，仍处于历史高位；其中一线城市分类指数下跌3.3%至171.0，但二三线城市分类指数上涨2.9%至162.4，续创新高。

中银国际主要城市可售存量指数上涨  1.2%至66.3，在连创历史新低后出现了一定的反弹；其中一线城市分类指数上涨2.4%至62.4，二三线城市分类指数微涨了0.1%至70.5。分城市来看，上海和南京可售面积周涨幅居前，分别达6.6%和5.4%；厦门下跌幅度最大，达4.0%，其他下跌城市的跌幅都不大。

七大城市新增可售面积环比下跌 23.3%，同期成交量也大幅回落，下跌50.1%，导致新增供应消化率从前周的131.8%急剧下滑至上周的85.7%。分城市看，深圳、武汉和南京等城市供应放量非常明显，而杭州和北京则出现了较大幅度的环比下降。

在中央力度空前的新一轮调控政策出台后，上周的成交量如我们预期出现了显著调整，其中一线城市和杭州、重庆等热点区域尤为明显，这与投资投机性需求在新政作用下大幅萎缩有关。新增供应尽管较前周有所下降，但仍接近年内次高，显示开发商欲赶在政策效应放大前集中推盘。随着政策的逐步落实，楼市将进入较长的观望调整期，成交量的大幅萎缩和价格的高位回落将不可避免。地产股经过近期的大幅调整后，估值水平已逐渐接近历史低谷，下行空间有限，但楼市的低迷和调控政策进一步出台和落实的风险使得板块中短期内难以得到市场资金的青睐。我们维持板块的中立评级，并建议投资者在调控效果未充分显现、后续政策手段明确前保持谨慎。