3月中国各城市房地产整体销量环比2月大幅增长。中国指数研究院最新公布的监测数据显示，2010年3月，绝大部分城市商品房成交面积环比上涨，平均涨幅达90.04%。但客观地看，不少城市3月销量同比去年3月下降较多。以上海为例，3月销量环比大增150%，但同比下降近40%，是五年以来同期的最低销量。预期从3月开始，全国单月销量同比将持续小幅增长或负增长。

    资本市场往往是非理性的，而目前地产股的涨幅远远落后于销量的涨幅，也落后于房价的涨幅，倒说明目前市场的投资者对地产股是比较理性的。

    地产股或许只有投机价值，除了一些个股外，地产股板块缺乏投资价值。目前已披露年报的86家上市房企净利润累计近350亿元，而且预收款近1636亿元。不过，这86家企业去年账面债务也高达6000多亿元。这86家公司如果按照目前的净利润水平计算，要还完这笔债，需17.41年。

    认为中国居民投资渠道狭窄，因此不遗余力地买房的观点有待商榷。美国居民的投资渠道无非是房地产、股票、债券、保险、基金、外汇、黄金、期货、存款，中国其实全有，怎么能说中国缺乏足够的投资渠道呢？

    城市新增人口不断增加，80后的青年大量进入婚育年龄，因此对房产的需求比较多，这是事实。但需要注意的是，需求和有效需求是不一样的。房地产泡沫越大，有效需求占需求的比率越小。

    重庆与上海已明确要对房地产征收持有税性质的税收。目前全国房地产市场又有继续泡沫化的苗头，有挑战一系列调控政策的趋势，不排除中央政府进一步出台针对房地产市场的更严厉的调控政策的可能。

    对比日本房地产泡沫破灭前的疯狂，不排除中国的地产价格有进一步上涨的空间，但难度较大。招商证券的报告中承认，目前京沪的房价已超东京。北京中原地产选取了1000位购房者作为样本进行抽样调查,调查显示，今年3月份购房者中投资比例首次达到了41.2%，甚至超过了去年市场最火爆的11-12月份，通州、望京等热点区域投资比例已经高达5成。

以下是部分投行对房地产行业及地产股的观点：

招商证券

招商证券在4月7日发布的由贾祖国撰写的《货币政策继续宽松，常规市场化调控政策基本出足》中提到如下数据与观点：

中国人民银行货币政策委员会2010年第一季度例会提出，要继续实施适度宽松的货币政策。历史经验表明总体宽松的货币政策是房地产量价齐升的根本条件。

实体成交走好：“两会”结束之后，全国主要城市都出现了量价齐升的情况。

宽松的货币政策以及城市化进程中人口从二三线城市进入一线城市的预期，使得北京、上海出现了“一房难求“的局面，目前北京和上海的房价已经超过东京。这直接影响了其他重点城市的房地产市场。

常规市场化调控政策基本出尽，效果甚微：二套房信贷已经收紧，一手房7折利率也取消（还要3  成首付），保障住房规划，清查土地囤积等常规市场化调控政策基本出尽；但这些政策的效果都被整个社会宽裕的流动性所淹没——08  年底中国整个人民币信贷才30  多万亿，每年人民币新增信贷为3-4  亿。

为度过全球性金融危机09  年突然增加9.5  万亿，2010  年依然有7.5  万亿。而中国目前城镇住房的总市值才50-60  万亿。老百姓的投资渠道又窄，这就逼得大家在疯狂地买房。

未来政策预期前瞻：1）用非市场化手段来解决问题，一如93年的调控那样；2）祭起传统的“虎皮”，诸如清缴土地增值税、物业税；3）接踵而至的高通胀导致快速的加息。房地产的泡沫是显而易见的，但古今中外的政府都缺乏主动刺破泡沫的勇气，伯南克说“他们手中的剑太钝了”。泡沫还将维持一段时间直至流动性的大幅收紧。

在连续大幅加息到来之前，房地产股票应该可以为投资者带来超额收益，我们将行业评级上调为“推荐”。

东海证券

东海证券在4月7日发布的由桂长元撰写的《2010年3月份房地产行业月报》中提到如下数据与观点：

  3月，政策主基调已基本明确，一线城市成交量环比均出现大幅度跃升。两会之后，政策主基调日趋明朗，市场观望气氛变淡，3月下旬市场交投开始活跃。在我们所跟踪的4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州成交量环比均出现了不同程度的增长，其中上海、深圳环比涨幅均超过了100%，分别为116%、180%。

3月，除个别城市以外，一线城市商品房成交均价上涨势头放缓。在我们所跟踪的一线城市中，除个别城市以外，深圳、上海等城市商品房成交均价过快上涨势头得到遏制，房价要么出现回调要么涨势明显趋缓，其中深圳一手房成交均价环比下跌15%，二手房价格继续回调，环比下跌了2%。

英大证券

英大证券在4月7日发布的由蔡荣撰写的《房地产行业2010年二季度投资策略报告》中提到了如下的数据与观点：

房地产行业先行指标改善明显，市场有望跟随先行指标逐步趋稳。同时，由于2009年先行指标处于相对较低水平，考虑到房地产开发周期的因素，二季度房地产市场仍然无法形成大幅新增供应，供小于求的市场状况近期较难转变。

充足的资金源为一季度房地产企业的开发和扩张提供了坚实的后盾和有力的保障，也将继续支持二季度房地产行业的持续快速发展以及为房价维持现有高位提供重要支撑。

通货膨胀预期和人民币升值的预期越来越强烈。而房地产作为一种良好的资产保值增值的投资工具，在这种背景下，很有可能成为国内资金和国际热钱的流入方向，这将为房地产市场成交放大和价格高企推波助澜。80后人口进入结婚、生育阶段，购买住房意愿较为强烈；随着我国城镇化水平的不断提高，新增加的城市人口对住房的需求也较为强烈；随着人民生活水平的不断提高，财富的不断累积，对于住房的需求也在不断地释放。

二季度房地产市场出现重大利空性调控政策的可能性较小。

基于上述原因，预计二季度房地产市场成交量萎缩的概率偏小，有望继续好于历史同期水平，而成交价在目前高位仍有支撑，出现阶段性微涨的可能性较大。

对于二季度房地产板块的走势，季初板块存在价值回归的动力，但在股价因此推高后，回调在所难免，最早可能开始于季中，因此，板块走势将呈现“前高后低”。

风险提示：（一）政策风险仍需谨慎关注；（二）加息风险渐行渐近。

综合考虑行业结构性机会和风险两方面的因素，二季度房地产行业指数走势将与上证指数相当，因此，给予房地产行业“中性”评级。

齐鲁证券

齐鲁证券在4月7日发布的由涂力磊撰写的《房地产行业4月月报》中提到如下的数据与观点：

3月倍受关注的两会并没有在地产政策方面大动干戈。之前呼声很高的物业税等手段没有出台。由此可以看出目前中央在地产调控方面态度谨慎。这再次佐证了我们之前所指出的国家并不希望地产市场过快冷却的观点。

由于受过节等因素影响，房地产行业２月成交处于谷底。因此，３月出现环比数据回升的现象。进入４月同比上涨的可能性基本难现，但是环比有望继续小幅上涨。主要原因在于在国家不出更大调控政策的前提下，房价无明显下调趋势，前期积攒刚性需求将被缓慢释放。

国金证券

国金证券在4月7日发布的由贾旭特撰写的《房地产行业：对未来地产政策的判断》中提到如下数据与观点：

近期从政府表态和媒体吹风分析，下一轮实质地产政策应该围绕房地产的相关税收出台。但不认为物业税试点会出台，理由在于物业税所需的准备工作不是短期可以完成。但是，对商业地产物业税空转已经试行多年，所以有可能对商业地产率先施行物业税试点，目前投资者更应关注的是商业地产风险。针对个人拥有的房产税有可能恢复征收，以在物业税出台之前部份承担物业税的功能。

房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加。保有环节成本的从无到有肯定会影响投资性购房对未来的投资预期收益率，部份投资购房会被挤掉。

可能出台的具体措施。（1）首先我们认为对第一套房产征收房地产税可能性基本不存在。（2）对于豪宅或第二套房以上的居民征收可能性大。房产税恢复征收的力度会循序渐进，甚至有可能“新老划断”。不认为房产税的最初恢复征收会十分严格。（3）部份城市率先恢复征收。目前房价上涨过快的城市和地方政府态度比较强硬的地区率先征收可能性大，如上海和重庆。

营业税和契税可能调整，并体现劫富济贫精神。

开发商。由于房价的上涨，开发商的利润足够丰富，如果房价继续上涨政府可能提高开发企业营业税比率。

中投证券

中投证券在4月7日发布的由李少明撰写的《2010年二季度房地产行业投资策略》中提到如下数据与观点：

10年1季度行业投资高增长符合预期，3月份通胀预期提升保值需求，北京地王助推全国房价快速上涨，主要城市房价上涨全面扩散，也印证了我们2010年度行业策略报告中的担忧-调控不得力局部城市10年上半年房价仍将暴涨。预计二季度一线城市仍将带领二三线城市的房价全线快速上涨。

3月份政策调控进入第二阶段，房价过快上涨调控更加频繁，以收紧“银根”、严查“囤地”、加“地根”供应，规范市场行为为主要手段。在上半年一线城市房价快速上涨向二三线城市扩散的背景下，进一步的政策调控随时可能发生，不会等到6、7月份。将持续压缩住房信贷杠杆和拿地信用杠杆，政策效果最佳。

已公布09年年报的59家房企盈利创4年来的新高、货币资金充裕、净负债率大幅下降、财务更加稳健，同时10年业绩锁定大半。若行业股权融资的规模和时间低于预期10年房企的业绩释放可能放缓进而抑制板块估值的提升。

维持2  月底以来板块运行的是反弹的判断，维持行业“中性”评级。当前板块下有估值支撑，上有政策调控压力，4-5  月份楼市价量齐升、第一批股权融资名单出炉等两个催化因素可望推升板块估值。

安信证券

安信证券在4月9日发布的由徐胜利与柳世庆撰写的《等待调整企稳》中提到如下数据与观点：

调研信息和近期股价表现显示，房价似乎不太怕政策，股价还是很怕出政策。

住宅成交同比萎缩，价格坚挺，项目每平米盈利能力普遍增强。项目资源较好的公司2010-2011年业绩不会太差。近两周商品房成交回暖，未改整体成交萎缩态势。但由于销售价格大大高于2009年平均水平，目前看来资源质地好的开发商业绩并不会恶化。

维持行业同步大市-A评级。前期多只个股反弹已有一定幅度，加之最近对政策的担忧加大，板块进入调整，建议在调整企稳后选择具有综合优势的蓝筹，对于博取下一波可能出现的反弹收益、抵抗后续可能出现的下跌风险、等待中期投资价值的最终体现等具有较强的应对能力。