最近参加新浪网上海房产频道组织的一个节目,关于宏观调控能否稳定房价的。以下是我最后的的总结发言：

最近的话听说宏观调控希望能够稳定房价，我对这个稳定房价的理解是让房价不要跌，特别是不要猛烈的下跌，我认为这个是不可能的，原因如下:

首先现在房价泡沫早就形成，并且越来越大。衡量房价的泡沫主要是两个问题，一个是房价与房子年租金比。目前普遍的情况是一套房子每年的租金只相当于房价的3%，不到银行的贷款利率，实际上连银行存款利率都不到，银行五年期存款利率在5%以上，利息税又降到仅有5%。另一个问题就是房价与收入比过高。现在很多人都说收入、房价比不适合中国。但在任何一个国家，人们都是用自己的收入买房，而不是用其他东西买房，美国现在因为房价过高，其他各种各样的问题爆发了次级债的风险，美国的平均房价仅仅是8000多元人民币一平方米，并且人家的土地都是所有权而不是使用权，而且美国的房子多是SINGLE HOUSE，就是是类似于别墅这样的房子，而不象中国那种象鸽子笼那样的房子。中国在04年下半年平均房价已接近3000块一平方米了，看一下大家的收入，最近有报道，在北京的高校毕业生的80%月薪在2000块以下，这样收入水平怎么能买房？所以泡沫肯定已经形成了。

这个泡沫政府是没有力量保护它，不让它破灭的。

很多人都感觉我们国家的政府是一个非常强有力的政府。但是政府毕竟不是万能的上帝。看一下日本和中国香港地区，日本房价跌了15年，香港房价跌了6年半，跌幅都在50%以上，房价跌了这么多对当地的经济肯定是有影响的，难道这些地方的政府想让它下跌吗？我认为政府想让房价不跌唯一有效的办法就是房价下跌时政府出钱买进。就像香港金融危机的时候，一些象索罗斯那样的国际炒家要做空香港股市，香港财政司用大量的美元买进这些股票。你炒家卖得越多，我买得越多。最后股市上升了。而01年到05年中国大陆股市的熊市，无数的官员，有证监会的，有国税局，有国务院副总理很多高官讲话，我们股市是健康的，我们要大力发展资本市场，但是一分钱也不拿出来，有什么用呢？股市还是照跌不误。大陆也有这样的情况，海南、北海、广东惠州北海的房价以前从100万跌到5万块/亩，银行也是一大堆坏账，一片片烂尾楼，房价什么时候下跌这个是很难预测的，在涨之前应该有很多人都知道是有问题的，但是由各种力量对比不同的 结果，也许确实要到2010年或者更长时间，房价一定会跌下来的，政府也是没有办法的。

关于房子的供给我不是很同意杨先生的观点，中国现在房子的供应量已经差不多了，中国这两年的房子的空置率是略有下降，空置的面积始终在1亿平方米 以上。你房子不是供不应求吗？为什么一直有1亿平方米的房子卖不出去？再说空住率。光上海就有53万套的房子没有人交水电费，因为即使一个月一度电也不用，也会产生一度电的电费。53万户按照三个人住一套房子的话就能解决160万人的住房问题，上海的本地人口加流动人口不到2000万。光空置的房子就有53万套，在炒家手里的房子又有多少套？因为一般哪怕在外家的炒房人，在上海找个帮忙交水电费的人总不是难事。在任何一个市场都是因为价格越是很低迷的时候大家越是不着急买，因为价格稳定，随时可以买。但是一旦形成一个上涨趋势，在大家心里形成预期，比如要在2008年买的房子，但是我预期房子还要涨，现在买就节省了成本，所以把未来的需求集中体现在这两年释放。有一些炒房人集中的楼盘，象刚才杨红旭提到的那个地方，有三分之一的房子灯永远是不开的。实际上是并非真正的需求，因为房子最终的 功能还是居住，在房价一旦停止上涨，略微有停止的时候大家心理预期打破的时候，情况就会反转。现在有人买了房子也不出租，不在乎这点小钱，就是因为预期房价在上涨，但是预期下跌的时候，这个房子放着的话，如果是存银行也有5%的利息，每年就损失的机会成本在5%以上，所以就不会再保有房子了，而是抛售。为什么国际上有一个指标叫炒房投资比例的警戒线，大概是25%左右，就是因为如果不高于这个比例当市场的预期发生变化，这种炒房人的抛售市场可以承受，超过这个比例的话应试不能承受。在04年的时候上海的《解放日报》有一个调查，投资的比例是在26%。到底投资比例是多少，大家心里有数。

总之我认为稳定房价是不可能的事情。房价必然下跌。(说到这里,我面带笑容)