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人民币升值，到底和房价有啥关系？（一）
(2006-10-18 20:14:07)| 分类： 图文共赏 |
时下的许多所谓经济学家，对于房地产问题，汇率问题，要么是真不懂，要么是懂装不懂，也有人不懂装懂。这篇陈文招的文章，倒是值得参考。至少他的研究态度是认真严肃的。范卫锋节选了他的部分观点，供大家参考。
汇率升值与房地产价格上升
“本币升值期间以本币标价的资产被看好”，这样的故事已经烂熟于所有投资者甚至普通老百姓的心中，看好者拿出日本、韩国、台湾等国家或地区本币升值期间房地产价格持续上升的事实作为依据。的确，以日本为例，上世纪70-80年代，日元升值期间，日本的房地产实际价格持续上升大约6倍以上。1985年广场协议之后，日元兑美元汇率从250：1左右升至1991年的130：1附近，升值幅度达100%，与此同时，日本实际土地价格指数从90点附近升至150点左右。韩国同样如此，在1985-1989年，伴随着韩元兑美元汇率的升值，韩国房地产价格指数从1987-1991年间出现80%左右的上升。
甚长期与特定阶段的冲突
然而，问题却并没有这么简单。如上表数据所示，50-70年代日元汇率升值之前，日本的工业用地价格、居住用地价格和商业用地价格已经分别上升了6-8倍。这其中的原因我们已经在上一篇报告中进行过分析，主要原因与日本的工业化和城市化有关，换个角度思考的话，主要体现了房地产作为一种经济活动必需的生产要素和居民生活必需的消费品特征。
另外一个例子是，近几年来，国际房地产价格普遍上升，然而在此期间，并非所有国家的本币都出现升值，譬如美国，美元指数从2002年120点附近贬值至当前的85点附近，然而美国房地产价格近年来却一路飙升，上涨幅度超过50%。
以上实例至少说明，没有汇率的升值甚至汇率贬值期间，房地产价格同样可以保持上升，这意味着汇率升值并非房地产价格上升的必要条件。
更值得一提的是，同样是日本，1990-1995年期间，日元兑美元汇率从130：1升至80：1左右，而房地产价格指数却从150跌至120点左右，而且其后继续维持下跌大约10年，同样是汇率升值却伴随着房地产价格的下跌。另外一个例子是香港，自从80年代初以来，香港采取联系汇率制度，港元汇率基本稳定，而在此过程中，香港的房地产曾经出现大幅波动。这说明汇率升值也并非是房地产价格上升的充分条件。
为了考察长期内汇率升值和房地产价格之间的关系，我们收集了欧美发达国家的代表美国和英国、后起工业化国家日本和韩国，以及东亚小型经济体香港和泰国的相关数据。从这些数据可以看出，至少从经验事实上看，在长期内，汇率波动和房地产价格之间并无恒定的规律可言。可见，长期内，本币的升值并不必然导致或伴随房地产价格的上升，而房地产价格的上升也并不必然要求汇率的升值。汇率升值既不是房地产价格上升的充分条件也不是房地产价格上升的必要条件。
我们进一步观察汇率升值和房地产股票价格走势之间的关系，我们同样选取了英国、日本台湾和东亚小型经济体泰国和香港作为案例，通过数据的比较，我们同样发现，在长期内，除了英国股市中房地产行业指数与英镑汇率指数之间存在一定的同步性，以及日本在70-80年代特定阶段升值伴随房地产股票价格上升外，其余国家或地区的数据显示，二者之间同样没有显著的规律性可言。
小结——寻找新的分析框架
看来，关于汇率升值和房地产价格之间的关系，我们需要深入。正如上文所述，长期数据显示，汇率升值和房地产价格之间并无恒定规律可言。汇率升值和房地产类股票价格之间同样如此。
然而，日本和韩国是后起的工业化国家，其所处的特殊经济发展阶段和房地产业发展阶段以及汇率升值的背景与美日和东亚小型经济体相比，对于当前阶段的中国来说，可能更具有借鉴意义。正如日本一样，中国同样是在外向导向下的工业化模式发展到一定阶段后由于贸易顺差过大引起的汇率升值，并在汇率升值的压力下实现工业化模式的转变，这一点可能远非是我们所看到的发达国家英国、美国等近年来汇率波动的原因所能相比。而日本70和80年代，以及韩国、台湾80年代下半期本币升值期间，确实伴随着房地产价格和资本市场房地产类股票价格的迅速上升，尽管长期内汇率波动和二者之间并无恒定规律。
这种现象该如何解释？汇率升值是否可能在特定的经济发展阶段——典型工业化过程助推房地产价格上升呢？这种推理并非毫无道理。正如我们下文即将论述的那样，房地产的属性是多样化的——典型的属性至少包括商品属性、生产要素属性和资产属性。毫无疑问，在同一时期，房地产同时具有三重属性。然而，在不同的经济发展阶段，房地产商品属性、资产属性和生产要素属性的突出程度和重要程度显然并不相同，汇率对房地产价格的作用机制也不相同，甚至在某一经济阶段和与此相应的房地产某种属性相对突出的时期，房地产价格的波动完全可以不受汇率波动的影响而出现涨跌，而在另外某一经济阶段及其相应的房地产另外某种属性相对突出的时期，汇率波动对房地产价格的影响恰恰可能十分明显。
“本币升值期间以本币标价的资产被看好”，这样的故事已经烂熟于所有投资者甚至普通老百姓的心中，看好者拿出日本、韩国、台湾等国家或地区本币升值期间房地产价格持续上升的事实作为依据。的确，以日本为例，上世纪70-80年代，日元升值期间，日本的房地产实际价格持续上升大约6倍以上。1985年广场协议之后，日元兑美元汇率从250：1左右升至1991年的130：1附近，升值幅度达100%，与此同时，日本实际土地价格指数从90点附近升至150点左右。韩国同样如此，在1985-1989年，伴随着韩元兑美元汇率的升值，韩国房地产价格指数从1987-1991年间出现80%左右的上升。
甚长期与特定阶段的冲突
然而，问题却并没有这么简单。如上表数据所示，50-70年代日元汇率升值之前，日本的工业用地价格、居住用地价格和商业用地价格已经分别上升了6-8倍。这其中的原因我们已经在上一篇报告中进行过分析，主要原因与日本的工业化和城市化有关，换个角度思考的话，主要体现了房地产作为一种经济活动必需的生产要素和居民生活必需的消费品特征。
另外一个例子是，近几年来，国际房地产价格普遍上升，然而在此期间，并非所有国家的本币都出现升值，譬如美国，美元指数从2002年120点附近贬值至当前的85点附近，然而美国房地产价格近年来却一路飙升，上涨幅度超过50%。
以上实例至少说明，没有汇率的升值甚至汇率贬值期间，房地产价格同样可以保持上升，这意味着汇率升值并非房地产价格上升的必要条件。
更值得一提的是，同样是日本，1990-1995年期间，日元兑美元汇率从130：1升至80：1左右，而房地产价格指数却从150跌至120点左右，而且其后继续维持下跌大约10年，同样是汇率升值却伴随着房地产价格的下跌。另外一个例子是香港，自从80年代初以来，香港采取联系汇率制度，港元汇率基本稳定，而在此过程中，香港的房地产曾经出现大幅波动。这说明汇率升值也并非是房地产价格上升的充分条件。
为了考察长期内汇率升值和房地产价格之间的关系，我们收集了欧美发达国家的代表美国和英国、后起工业化国家日本和韩国，以及东亚小型经济体香港和泰国的相关数据。从这些数据可以看出，至少从经验事实上看，在长期内，汇率波动和房地产价格之间并无恒定的规律可言。可见，长期内，本币的升值并不必然导致或伴随房地产价格的上升，而房地产价格的上升也并不必然要求汇率的升值。汇率升值既不是房地产价格上升的充分条件也不是房地产价格上升的必要条件。
我们进一步观察汇率升值和房地产股票价格走势之间的关系，我们同样选取了英国、日本台湾和东亚小型经济体泰国和香港作为案例，通过数据的比较，我们同样发现，在长期内，除了英国股市中房地产行业指数与英镑汇率指数之间存在一定的同步性，以及日本在70-80年代特定阶段升值伴随房地产股票价格上升外，其余国家或地区的数据显示，二者之间同样没有显著的规律性可言。
小结——寻找新的分析框架
看来，关于汇率升值和房地产价格之间的关系，我们需要深入。正如上文所述，长期数据显示，汇率升值和房地产价格之间并无恒定规律可言。汇率升值和房地产类股票价格之间同样如此。
然而，日本和韩国是后起的工业化国家，其所处的特殊经济发展阶段和房地产业发展阶段以及汇率升值的背景与美日和东亚小型经济体相比，对于当前阶段的中国来说，可能更具有借鉴意义。正如日本一样，中国同样是在外向导向下的工业化模式发展到一定阶段后由于贸易顺差过大引起的汇率升值，并在汇率升值的压力下实现工业化模式的转变，这一点可能远非是我们所看到的发达国家英国、美国等近年来汇率波动的原因所能相比。而日本70和80年代，以及韩国、台湾80年代下半期本币升值期间，确实伴随着房地产价格和资本市场房地产类股票价格的迅速上升，尽管长期内汇率波动和二者之间并无恒定规律。
这种现象该如何解释？汇率升值是否可能在特定的经济发展阶段——典型工业化过程助推房地产价格上升呢？这种推理并非毫无道理。正如我们下文即将论述的那样，房地产的属性是多样化的——典型的属性至少包括商品属性、生产要素属性和资产属性。毫无疑问，在同一时期，房地产同时具有三重属性。然而，在不同的经济发展阶段，房地产商品属性、资产属性和生产要素属性的突出程度和重要程度显然并不相同，汇率对房地产价格的作用机制也不相同，甚至在某一经济阶段和与此相应的房地产某种属性相对突出的时期，房地产价格的波动完全可以不受汇率波动的影响而出现涨跌，而在另外某一经济阶段及其相应的房地产另外某种属性相对突出的时期，汇率波动对房地产价格的影响恰恰可能十分明显。
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