房价飘升与思想短缺 

华说

因为房价高，北京，中国的首善之区，在坊间被网友戏称为“宇宙中心”。这“宇宙中心”近来迎来了一场疾风骤雨般的楼市调控风暴。从3月17日出台新一轮以“认房又认贷”为核心的楼市调控政策，到4月3日宣布将国有土地上住宅平房纳入限购范围，短短的18天里连出10道令牌，打压之严厉，世无前例史无前例。虽然如此，这联袂而来的10道令牌的指导思想其实是一以贯之的，也一仍旧贯：即在需求这一面发力，直白地说，围堵、封杀需求也。换言之，在政策取向上，这与以往并无不同，所不同者，只是力度有别而已。

但接下来的第11道令牌，转向之大，出乎意料之外。

4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》对外发布。根据这一文件，未来5年，北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。换算下来，五年内北京年均住宅用地计划供应量为1200公顷，这相当于2014年的实际供地水平（1195公顷），如果足额完成，较2016年的实际供地469公顷和2015年的877公顷有大幅提升。

按照上述计划，2017年也即是今年，北京将供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。实际上，今年2月，北京曾经发布过一份《北京市2017年国有建设用地供应计划》，当时披露的住宅用地计划供应量为610公顷。两相比较可以发现，最新公布的今年住宅用地计划供应量，比此前增加了100%！

不能不提的是，北京提出的未来5年拟供应的6000公顷土地中，有1000公顷是集体土地。此前，除零星试点集体建设用地上建租赁房，集体土地入市用于住宅建设一直被严加限制。此番1000公顷集体建设用地入市，意味着打开了集体建设用地入市之门，无疑是一项重大政策的突破。

当然，文件是一回事，现实又是另一回事。土地的计划供应量和实际供应量是两回事。从以往的历史来看，土地实际供应量低于计划供应量是常态。公开的数据说，2011年-2015年，北京计划供地9300公顷，实际完成6959公顷。2012年-2016年，北京计划供地7400公顷，实际完成5492公顷。2015年和2016年，计划土地供应量均为1200公顷，然而，2015年的实际土地供应量为877公顷，2016年的实际土地供地量为469公顷。而此次提出的2017年的土地计划供应量也是1200公顷，与2015年和2016年持平，因此，问题的关键，是要将计划落实，确保土地实际供应量等于计划供应量，才能实现土地供应量的真正大幅增加。

“狼来了”喊一次二次有人信，喊多了便不再有人相信。土地实际供应量年复一年地完不成计划，自然也让人们对政府的公信力大加怀疑。北京此次调整供地计划，市场依然疑虑重重，甚而至于有“连标点符号都不信”者，固其宜矣。不过，区区在下却有谨慎的乐观。因为从过去一年土地政策调整的蛛丝马迹中，似乎显示着主事者对土地的认识，尤其是对一线大城市的土地供应的思想观念，正在悄悄地发生着改变。

粗略地梳理一下罢。去年6月，国土资源部发布《全国土地利用总体规划纲要（2006~2020）调整方案》，方案的核心要点之一，是大幅削减了京津沪等地的耕地保有量。北京从21.47万公顷（322万亩）调减至11.07万公顷(166万亩)；天津从43.73万公顷(656万亩)调减到33.40万公顷(501万亩)；上海则从24.93万公顷(374万亩)削减至18.80万公顷(282万亩)。今年1月，《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》下发，其中明确提出了“探索补充耕地国家统筹”，允许耕地后备资源严重匮乏的直辖市和省份经过国务院审批后进行跨省占补平衡。4月6日，住建部和国土资源部对外发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各城市在今年6月前编制宅地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。其对土地供应给出了一个指导标准：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个月至18个月的，要减少供地；12个月至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。上述的政策调整，意味着什么？从中可以看出什么端倪？余以为，最起码，从政策层面上看，对京沪等一线大城市的土地供应约束的放宽，是显而易见的。

众所周知，在市场上，物品的价格取决于供求。今天的社会，物品的价格以货币和金钱衡量，因而在表象上往往受到货币因素的干扰，不过如果知道从物品的相对价格看，则这种干扰容易去除。供不应求，物品的价格上涨，供大于求，物品的价格下跌。从这个最简单的角度看，中国各大城市房价上涨，是因为市场上房屋的供应不足。建造房屋的主要资源，是土地。房屋的供应不足的背后是土地的供应不足。然则为什么土地供应不足？流行的答案，是受到土地资源的约束，土地少，想供应也无从供应，京沪等一线大城市尤其如此。

问题是，真的是这样么？

我不想引经据典地用所谓的大数据来证明城市包括京沪等一线大城市其实并不缺乏土地，说一个观察到的小现象罢，应该可以窥一斑而见全豹。前些日子，因为有事要去沪郊某地，在市区的换乘站坐上了开往该地的地铁。该地铁基本是高架线，两边的风景因而尽收眼底。从窗口望出去，两旁皆是未经开发的农地。长达将近60公里的一条线路，可以想见那土地资源有多大。

众所周知，在中国，土地是公有的，归国家所有。在土地市场上，代表国家进行买卖的实际操作者是地方政府。它是市场上唯一的卖者，是一个垄断者，也是一个觅价者，有能力通过调整供应量改变价格。面对着一条向右下倾斜的需求曲线，它可以将价格提高而少卖一点，也可以将价格降低多卖一点。地方政府是一个“经济人”，也要追求自身利益的最大化，是否减少土地供应量以求更多的收入，它当然会考量和权衡。我认为这也是众多城市土地供应量“完不成”计划供应量的一个重要原因。然而，地方政府对土地供应量的考量和权衡，归根结底，也是出于对拥有的土地资源不足的焦虑和不安。但实际上，土地资源往往并不如其自我想象那么缺乏，其之供应不足，大抵是思想观念的作茧自缚。

可以观察到。自上而下，每一个地区每一个城市，都是不同土地的红线指标。比如耕地是多少，工业用地是多少，商业用地是多少，住宅用地又是多少，都有明确而具体的数量指标，不可逾越。这种红线指标的确立，限制和约束了土地在不同用途之间转换。土地有不同的用途，经济原则说，不同用途的土地之产出应该看齐，因为这是土地总租值最大化所需要的。在京沪等一线大城市，同等面积的一块耕地，其产出远低于作为工业用地和住宅用地，如果要与后两者的产出相当，则其生产出的农产之价，必然飞到天上去！符合经济原则做法，是转变其用途，转为工业用地和住宅用地。然而，因为思想观念的束缚，这种转变无从实现，从而使得工业用地和住宅用地缺乏了，供应不足了。

对城市化战略的固化认识，则是导致大城市尤其是一线大城市土地供应不足的另一个重要因素。长久以来，国内一直秉持着控制大城市、积极发展中小城市和小城镇城市化思路，据说，这是为了防止和治理“大城市病”。 所谓大城市病，是大城市里出现的人口膨胀、资源紧张、环境恶化之类的现象。实际的发展情形如何，人人有目共睹，不用多说，因为事实证明大城市的兴起有着不以人们意志为转移的内在驱动力。这里要指出的是所谓“大城市病”的谬误。简单说两点罢。其一是资源的利用效率。因为人口密集，在大城市，资源的利用效率更高。即以住房为例。在农村，人口分散，在宅基地上建一座小楼，包括屋前屋后大抵要占用半亩地甚至更多，所住的人口不多是三四口，五六口。在大城市，同样的土地面积起一幢高楼，可以容纳上百人。两者之中，何者土地资源的利用效率更高？其二是环境的治理。大城市人口多而密集，环境治理成本低，因而对生活生产垃圾、水污染、大气污染的治理更加积极和完善。曾经看到过一个报道，说某中小城市建设了一个污水处理厂，目标是将生活污水处理再生为中水利用，用于冲洗马路、道路绿化灌溉等。建成之后却停而不用，因为所在区域人口少，生活污水不够！其实，如今的污染状况，农村尤胜于城市，而建成的治理设施却又往往成为摆设，无他，运行成本太高了。然而，因为恐惧所谓的“大城市病”，对大城市和特大城市的发展百般遏制，刻意地减少大城市和特大城市的土地供应，正是这城市化战略的一部分。君不见，京沪等一线大城市这些年频频地发出信号，未来的N年内建设用地将“只减不增”！

是的，中国大城市住房价格这些年的飙涨，一个重要的原因是因为思想观念的束缚。不是因为真实的土地资源不足，而因为思想观念的作茧自缚，导致了城市的土地供应不足。换言之，土地资源本身是不缺乏的，房价的快速上涨，是起自于思想的短缺！

此次北京大幅增加土地供应，是思想观念这一重大局限转变的信号么？希望如此，衷心希望如此。 

2017/4/13

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