政府当“二房东”，保障房社会化收储做对了什么

（常州做对了什么）

华说

概自所谓的“保障房”诞生之日起，各类的“怪现状”便如影随形。譬如说，旨在供应中低收入人群的经济适用房小区，停满了宝马、奔驰之类的豪华车；譬如说，保障房建设偷工减料、以次充好之类的质量问题频发。最新的消息是，国家审计局发布的公告说，对江西、河南、吉林、湖北、贵州的保障性住房跟踪审计结果显示，上述5个省份有多达５．７５万套已经建成的保障性住房处于闲置状态。

保障房之“奇形怪状”，非发生于一时一地，一向如此易地皆然，分明地显示着其之症结，非责之于具体操作的个人与部门所能敷衍，而是保障房供应的整个制度安排出了问题。昨天在无意中看到一则报道，叙及江苏常州收储社会房源以之作保障房供应，似乎与时下通行的做法有别，遂一番搜寻，以求更多的了解。

从搜寻所获的资料来看，常州市保障房社会化收储的做法大抵是这样的。该市成立一个负责具体运营的“保障房收储管理中心”，下设若干个收储点。“收储”云云，其实是“租赁”。愿意出租房子的市民可以前往保障房收储管理中心下设的收储点进行登记，这与到房产中介的门店挂牌并无不同。所不同的是，保障房收储管理中心对房源有特别的要求：房屋的建筑面积80平方米以下；月租金不高于1000元；租赁期限必须在3年以上（包括3年）。

由是观之，所谓“社会化收储”，用大白话说，其实是政府做“二房东”。政府从有房源的市民那里租来房子，然后转租给经济困难的保障家庭。当然，与市场上的“二房东”通过转租赚取差价不同，政府这个“二房东”非但无钱可赚，而且还要“倒贴”——承租的保障家庭缴纳的租金与政府支付给出租房屋市民的租金之间的差价，由政府补贴。譬如说，假设一套65平方米的住房，市民出租给政府的月租金是900元，而常州市公租房的租金标准是按建筑面积每月每平方米3.5元计算，承租房子的保障家庭每月只需要支付房租227.5元，两者之间672.5元的租金差价，则由政府财政补贴支付。

常州市的保障房社会化收储实践，择其要者有三点可以一说：

其一，政府支付给出租房子市民的租金，是市价。说起来，保障房社会化收储的租金支付条件，要比市场上来得苛刻。因为其租金支付，是每半年支付一次，7月支付一次（付上半年的房租），来年的1月支付一次（付下半年的房租），市场上通行的做法，则是初租的时候是“押一付三”，从第4个月起每月提前支付。不止此也，同样的房子，政府支付的租金之价，其实比市场之价还略低一些。譬如说，一套在房产中介这里挂牌价月租金为1200元的房源，收储管理中心给出的月租金是1000元。政府占便宜了么？不是的。因为收储管理中心租赁的房子，其租赁期限长达3年以上，月租金1000元是长租价格，当然会有所折扣。这也是市场的通行做法。同一套房子，完全能够以月租金为1200元甚至更高的价格出租，但在3年的时间里，可能一段时间出租一段时间空置，还有房屋、水、电维护等诸多事项需要操心，也有可能因为房租的拖欠需要交涉……总而言之，长租价格之所以较低，是因为节省了一系列的交易费用。从常州保障房社会化收储实践来看，这交易费用的节省，政府的信用是不可忽视的。不错，无论是公共舆论和还是私下闲谈之中，现在的人们对政府部门有诸多的抱怨和不满，然而从事实来观察，中国的百姓对于政府依然是认为信任的。有那么多的市民（登记的房源数量远超实际的需求量）愿意优先将出租房屋出租给政府的保障房收储管理中心，认为其“省心、放心”，省却了不少麻烦，便是一个活生生的证据。这种信任，节省了庞大的社会交易费用，可以做很多事情，政府部门当珍惜之，深惜之。

其二，“社会化收储”能够按照市场需求配置保障，而且可以避免低收入人群大量集聚导致贫民区的形成。不同的保障家庭，有不同的居住习惯以及就业及上学要求，社会化收储根据保障家庭申报的居住地域要求来操作，可以精准地匹配其居住需求。一旦某个区域的保障家庭已经实现了应保尽保，则在该区域立刻停止收储房源。现实中那么多保障房建成之后无奈“空置”，其根本的原因是，当初规划和建造之时原本就不是从需求出发，而是为了应付和完成上头下达的保障房建设任务。比之远为重要的是，“社会化收储”将保障家庭穿插于各个区域各个小区，与各色人群混居在一起，从而避免了低收入人群大量集聚。集中连片建设保障房小区，让庞大的低收入人群集中在一起，会导致贫民区形成。贫民区一旦形成，因为贫富差距形成的地域和人群歧视，会带来一系列的问题，去之不易，该区域的社会与经济发展无从谈起，并最终损及社会的整体利益，拖累整个社会的发展。

其三，保障房的“退出”难度为之大降。在保障房供应的制度设计中，“有进有出”写得很清楚。但在实践中，大抵是“有进无出”。这里的关键，是保障的产权属于政府，但政府是一个抽象的存在，这也意味着保障房产权没有一个具体的“主人”。既然是无主的，自然争之后快。经济学说得明白，无主的资源在竞争之下必然带来租值消散。这“租值消散”，表现为走后门找关系，表现为隐瞒、伪造信息以骗取保障房，表现为经济条件改善之后继续“占窝”……诸如此类不一而足。“社会化收储”获得保障房房源，其产权则是明晰的，为出租房屋的市民所有，他、她是房屋的主人，不存在任何争议，自然也不允许别人侵占。常州市在推行“社会化收储”之后，有一部分家庭看到是社会房源就放弃申请，不符合条件的家庭退出也容易很多，其来有自也。

常州市发布的官方数据说，实施社会化收储以来，住房保障的资金投入大幅减少。以3000套房源计算，倘若通过集中建设，一套房子从征地拆迁、建安工程到简装需30万元，3000套总投入9亿元，一年支付给银行的利息就要7000万元；通过收储社会房源，3000套房子一年的租金只要3000万元，还不到建设资金贷款利息的一半。很显然，这是事情“做对了”之后的结果。那么。常州做对了什么？其实也简单，无非是尽可能地发挥“无形之手”的作用，尽可能地发挥“让市场配置资源”的作用。从制度安排的层面来看，政府亲力亲为地建造保障房是一种制度安排，政府做“二房东”租赁社会房源作为保障房又是一种安排。从前者到后者的改变，是向着减低社会交易费用的方向走！

长贫难顾。除了那些丧失了劳动能力的不幸的人们需要援助之外，区区在下并不认为提供包括保障房在内的各种福利是政府的职责所在。政府的职责，是通过明智而合理的制度安排，让每一个有劳动能力的人有自食其力的机会。当然，现实的局限说，这一点不容易被人们所接受。那么，后退一步，倘若一定要政府提供保障房，则常州得做法无疑是可取的，因为这是一种降低社会交易费用的制度安排。

新年试笔（2016/1/2）

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