“价低者得”：根治高房价的乌托邦

华说

清代李汝珍所著小说《镜花缘》里，写到主人公游历海外之时，途径一个名曰“君子国”的国度。君子国风俗奇特。譬如说，买卖行为就与众不同。小说中有一段描写，说有一个隶卒买一样东西，却对货主说：“老兄如此高货，却讨这般低价，叫小弟买去，如何能安！……”卖货人的回答也很绝：“既承照顾，敢不仰体！但适才妄讨大价，已觉厚颜，不意老兄反说货高价贱，岂不更教小弟惭愧？……”

在这个虚幻的国度里发生的一切，与我们生活的现实世界，可以说是南辕北辙。因为在坚硬的真实世界中，嫌价格太高的总是买者，而卖者总觉得价格还是太低。譬如说被称之为“最大的民生”的住房罢。这些年来，消费者一直在控诉房产商“暴利”，“心太黑”。房产商也不是省油的灯，反击说买不起房子不能怨别人，只能怪自己。倘若在君子国，这样的争吵大抵是不会发生的，虽然他们也有别样的纠纷。

不出所料，在今年的两会上，房价再次成为一个绕不过去的话题。有消息说，今年全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。而在接受新闻记者的采访时，行内行外的代表委员们纷纷发言，提出症结的同时，也不忘开出药方。如北大的厉以宁先生认为，当前的土地招标制度，出价高者得到土地，会导致地王现象不断出现，土地价格越来越高，房价也就跟着水涨船高。因此，应当改革招标制度，土地出让，不应是“价高者拿地”，而应是“价低者拿地”。企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。而对于胆敢在建筑质量上马虎应付的，政府将予以重罚。“若能以此解决土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。”云云。

这是根治高房价的一剂良方么？以愚之见，非也！这一针对房价的治理之策，非但在现实中难以实现，在逻辑上也面临着难以克服的困境。

这一方案的核心，是改“价高者拿地”为“价低者拿地”，既然是采取竞标的形式，以价格为胜负的准则，显然是以市场为方案运行的制度基础。姑且不论当下地方政府对“土地财政”依赖如此之深，能否断然舍“高价”而就“低价”，放弃眼前这份丰厚利益。即便是地方政府愿意“如此这般”，也会面临一个无从选择的困惑。因为在市场上，是以价格为胜负的准则，“价高者得”，谁出的价高，谁就取胜。通过竞争，通过出价，资源最终落在对其评价最高的人们的手中，实现资源利用效益的最大化。市场分两方，一方是买者，一方是卖者，双方都看着价格行事。卖者想卖出最高价，买者则想着买到最低价。卖者把价格往上抬，买者将价格往下压。最终，双方在某一价格处达成一致，成交！现在的土地招标也是如此。卖方的政府推出一块土地，作为买方的房产商参与竞争。随着价格的上升，愿意出价的房产商越来越少，最后那个愿意出最高价的房产商拿下土地，与政府签约成交。这是市场运行的基本规律。

现在，改“价高者拿地”为“价低者拿地”。所谓“报房价或租房价”和报土地价其实是一回事情。因为房子是盖在土地上的，房价低，也就意味着倒逼着土地价低是“必须的”。为了简化，我们就以土地价格来说明问题。作为卖者的政府推出一块地，房产商参与竞争。因为是“价低者拿地”，房产商的选择是“零地价”。再往下意味着政府要倒贴！齐刷刷的“零地价”，政府如何选择？这个问题，其实就是《镜花缘》里“君子国”所面临的困境。卖货之人将价格往下压，而作为买者的隶卒将价格往上抬。最终，倘若没有外人的干预，这桩买卖将永无休止地争吵下去，因为双方找不到成交的价格，找不到那个需求曲线与供给曲线相交的点！这就是那个明明有市场，却标榜“无私”的“君子国”的最大悖论。

或者要问，在工业土地的出让中，一些地方是有“零地价”的，如何解释？答案是简单的，因为“零地价”的同时，必然捆绑着其他条件，比如每年上缴地方的税收必须达到多少，解决当地就业人口多少，以及周边道路等公建配套设施的建设和维护等等。只要捆绑的条件足够，不要说是“零地价”，“负地价”也是可以接受的。但不难明白，其胜负的标准，依然是“价高者得”。自然，住宅的房地产开发也可以进行类似的捆绑，但除了能够做低地价之外（可参看拙作《地价的魔术：做低了地价做不低房价》），对房价没有任何影响，因为最终的一切付出，都要反映在房价之中。

这一方案的另一个困境，是在“报房价或租房价”上。众多周知，房地产的开发需要一个周期。房地产拿到土地之后，一般要在二至三年才能向市场推出产品——房子。现在，让房地产商在竞标时，报一个两三年之后的市场价格，如何可能？两三年之后的价格是涨是跌？涨了多少？跌了多少？这样的问题，除了上帝，没有谁能够知道。倘若一个人真的能够准确预先知道任何一样商品的未来的价格走势，他无疑将富可敌国。电视屏幕上唧唧喳喳自我吹嘘如何如何的证券分析师能信否？答案是倘若他真的知道一个股票的走势，他早就买进卖出地大发其材了，何苦需要通过又是图表又是趋势不厌其烦的分析，以此获取一碗饭？！是的，局限条件是如此多变，两三年的房价究竟如何，对消费者和房地产商而言，都无法预知。用经济学的术语说，就是讯息费用太高了。

退一步，不管怎么样，根据大致的判断，在土地招标时，房产商可以报出一个价格。譬如说某一地块，一个房产商报出的价格是10000元/平方米。经过竞争最终中标，和政府签约，在合同上约定两年后向市场推出房子时售价为10000元/平方米，不能变动。这意味着什么？意味着价格被管制了。两年后开盘的时候，这一地段房子的市场价格，除了正好是10000元/平方米——这是中500万大奖的概率之外，大抵是两种情形：一种是市场价格高于10000元/平方米；一种是市场价格低于10000元/平方米。如果市场价格高于10000元/平方米，对房产商而言，按照约定的价格10000元/平方米销售，意味着自身利益的损失。因为价格被管制了，其他的竞争手段便会被采用，比如走后门告关系，比如增加诸如“开门费”之类——20世纪30年代纽约租金管制时的发明等，比如排队等候摇号等等。这其实是目前经济适用房面临的情形。于是光怪陆离的事情就层出不穷，什么“六连号事件”，什么“最牛身份证事件”。（可参见拙作《经适房为什么风波不断》）在这样的状态下，你，一个小老百姓，无权无势，在这样的竞争中，你自问胜算几何？此其一。其二，如果市场价格低于10000元/平方米，那么，房产商的房子将卖不出去，血本无归。当然，精明的房产商不会那么傻，如果看到市场走势不妙，他早就脚底抹油，溜了。只剩下没有完工的烂尾楼，任凭风吹雨打。

房价的高企，是供求力量作用的结果，亦是其真实写照。“水泉深则鱼鳖归之，树木盛则飞鸟归之，庶草茂则禽兽归之。”自然之理也。因此，治本之道，在于“不务归之者，而务其所以归。”因为价格的居高不下，就想直接控制价格，这是头痛医头，脚痛医脚，治标而不治本，而实践也证明，那效果也渺茫。而因为急于见到成效，既要市场发挥作用，又要政府直接插手的政策举措，这种流行于时尚界的“混搭”风格，不适用于制度的安排，不仅于事无补，而且往往会引发更多的问题。窃以为，那结果，很可能就是十几年一部改编自小说的流行电视剧的名字：一地鸡毛。

2010-3-5