向关心我的朋友表示感谢，我很感动！我将继续关注民生，为弱势群体呼吁，呼唤良知和正义，以此回报大家。下文是一周前应邀为《瞭望东方周刊》写的社论，由于该刊尚未上网，此处发出的是原稿。写的比较理性，是建议性的东西。

  避免廉租房制度再次悬空
——《瞭望东方周刊》2007年第34期社论
         时寒冰

   
    美国的房价比我国的房价经历过更长时间的上涨，但是，两国民众对房价上涨的反映截然不同。前者更多的人是对资产增值的欢呼，而后者则是对房价快速上涨的日渐沉重的忧虑。
    这一切源于社会保障性住房供应体系的差异。美国低收入者享受政府提供的社会保障性住房，美国《房租管制法》等法律对房屋租金上涨有诸多严格限制，低收入者不用担心房价上涨影响自己的生活，更不用担心房价上涨增加自己的负担。而我们的廉租房体系至今未能建立，这使得民众对房价快速上涨的状况非常敏感——廉租房等社会保障性住房的供应不足使民众的承受能力极其脆弱。
    因此，从这个角度来看国务院有关逐步扩大廉租住房制度保障范围的文件，就能深切体会到其价值所在。
    廉租房是一种重要的社会保障性住房。其重要性并不仅仅体现在民生方面，也体现在我国住房制度改革的总体规划方面。国务院1998年颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各级政府应尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。这种制度设计体现了决策者的智慧。倘若认真落实，因房价上涨所引发的民生问题绝不至于像今天这般严重。
    遗憾的是，“以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系”逐渐演变成了今天的以商品房为主、只售不租的单一售房市场。2006年4月初，建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况，有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。已经实施的地市不少也是象征意义大于实际意义，其廉租房建设的规模实在不足以解除贫困者的忧虑。
    廉租房政策在事实上被架空。
    反思廉租房过去被冷落的根源，对于我们今后顺利推行廉租房建设具有重要参考意义。那么，廉租房受阻于何处呢？
    廉租房等社会保障性住房政策，一直缺少明确的硬性指标，更多的都是原则性规定，这使得廉租房制度缺少足够的刚性，而制度学研究告诉我们，只有刚性的规定才能真正被遵守。
    廉租房建设最重要的问题是，资金从哪里来？土地从哪里来？令人惊讶的是，这个问题从1998年到此次国务院发文之前，缺位了将近十年。建设廉租房的资金，通常情况下要求从地方政府的土地出让金中出，但是，资金比例到底是多少却没有规定。全国人大常委会副委员长成思危曾建议，由本级财政从土地出让金中提取不低于20%的专项资金用于解决廉租房建设；建设部提出的方案则是把土地出让金的至少15％用于廉租房建设，而财政部会同建设部、国土资源部发出的通知，则要求土地出让金净收益中5%左右纳入廉租房建设资金。
    上述资金比例都未能以制度形式确立。此次，国务院下文对此进行了明确：住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
    除了资金，再没有比土地更重要的因素了。我们注意到，此次国务院未对地方政府应拿出多少土地建设廉租房做出规定。对于地方政府而言，出土地比出资金更能触动其利益。因为出的资金只是土地出让金的10％，而出土地则相当于拿出100％的土地出让金！
    土地出让金在各地政府财政收入中占据相当大的比例，这种情况非常普遍。目前，各地政府通过土地拍卖这种形式，让出价最高者得到土地，这种看似公平的制度其实是在实现地方政府的利益最大化，天价“地王”不断出现就是明显的例子。地价大幅上升推动房价更快上涨，从而构成恶性循环。
    因此，无论是调控房价，还是推进廉租房建设，都必须改革目前的土地拍卖制度。其一，在土地拍卖时纳入房价的因素，限房价、竞地价，使那些出价标准与拟建成商品房价格比更合理的单位，获得土地。或者更直观一点，先由政府制定出房价标准，在此标准下竞拍土地。其二，地方政府每拍卖一定平方米的土地，必须根据所规定比例“奉献”出一定面积的土地（不要求是同一块地，但要求土地位置必须适宜生活）建设廉租房。这样，就能使土地拍卖制度与住房这一民生问题挂钩，既防止政府为了逐利高价拍卖土地恶化民生问题，也使廉租房建设用地得到保障。
    更重要的是，必须把廉租房等社会保障性住房建设情况指标化，纳入官员政绩考核机制当中，作为奖励或惩处干部的依据。廉租房建设过去之所以被架空，根源之一就在于，干部考核机制没有跟上，官员不落实廉租房建设不必担心影响自己的仕途，认真落实廉租房也不会受到奖励，这使得廉租房的建设完全依靠官员的自觉，而人作为一个经济人，有天然的逐利冲动，依然自觉只会将其引向有利的方向。
    此次的文件没有考核和奖惩措施，这个漏洞倘若不加以补全，廉租房仍有被悬空的可能。应该认识到，地方政府建设廉租房的动力本来就不足。一方面，需要其出钱出地。另一方面，廉租房等社会保障性住房供应量对房价有抑制作用（研究表明，廉租房供应每增加5％，房价会拉低3%－4%）。而房价下跌既会抑制地方政府的GDP增长，又会影响到官员政绩。
    因此，从1998年至今，廉租房制度被架空的教训值得认真吸取，只有及时建立起考核和奖惩机制，才能为官员认真落实廉租房建设注入强劲动力，确保这一民生制度得以顺利推行。

 下文是和讯的一篇约稿，与他们有两次合作，很愉快。这篇文章也是建议性的。

用奖惩机制避免廉租房悬空
——和讯专栏稿件
       时寒冰

   
    国务院文件制定出了一个非常明确的目标：“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。当然，与蓝图相比，廉租房政策能否真正被各地政府认真落实恐怕更为公众所关注。
    且不说“国八条”的半途而废，也不说“国六条”的遇阻，单就廉租房政策本身而言，它也有着许多值得汲取的教训。早在1998年，国务院颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，就要求各级政府应尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系，明确了廉租房的建设目标。然而，直到2006年4月，建设部的通报还清楚地显示：全国有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度，而已经实施的“廉租住房制度覆盖面小”，用四个字来概括就是“徒有其名”。
    廉租房在已出台的政策框架下被悬空了将近十年。根源何在？主要就在于奖惩机制和考核目标未能建立起来。
    任何政策都需要人去执行，而人做事情需要有动力。但是，在激励和惩处机制缺位的情况下，做不做事、如何做事、做到什么程度，都只能靠官员的自觉，而自觉从来都是最靠不住的，因为人作为经济人有着本能的趋利避害、追逐自身利益最大化的倾向。
    应该认识到，在激励和惩处机制缺位的情况下，官员认真落实廉租房政策对其自身利益而言是弊大于利：
    其一，建设廉租房需要资金投入，廉租房建设的越多，地方政府投入资金数额就越大，这要切割掉地方政府一部分土地出让金收入，这与政府追逐自身利益最大化的倾向相矛盾。
    其二，廉租房是建在土地上的，政府建设廉租房越多，拿出的土地就越多，这些土地无疑不能再获得土地出让金，这显然也与地方政府的利益相冲突。
    其三，研究表明，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%－4%，廉租房供应量越大，对房价上涨的抑制作用越明显。而地方政府是不愿意看到房价下跌的，因为房价下跌不仅会影响到其税收收入，也容易使地方政府通过高房价抬高土地价格以获取更丰厚收入的企图落空，进而，会影响到当地GDP的增长。这就意味着，在以GDP为核心评判官员政绩的现行考核机制下，多建廉租房反而不利于官员政绩的建立和累积。
    必须承认，以上因素是客观存在的。这种判断不是基于政府理应为民服务、理应关注民生问题的空洞设想，而是从经济人角度依据现实情况得出的结论。长期以来，人们对官员理应全力以赴解决民生问题，为民众服务充满期待，但现实告诉我们，官员没有本能做到这一点的先例，激励和惩戒机制所产生的强大外部动力才是促使官员真正做到这一点的惟一保障。
    恰恰是这最至关重要的一点被忽略了。廉租房政策早在1998年就出台了，各地政府应该做到什么程度、具体衡量标准是什么、认真落实了有什么奖励、拒不落实会受到什么惩处……所有这一切都是空白——这是廉租房政策被架空近10年的重要根源。
    廉租房的推行有很多方法，但最有效的无疑就是调动起各地政府官员的积极性，做好了这一点，就能事半功倍，官员自己有的是办法把事情做好。反之，做不好这一点，再好的办法也会被各地官员悬空。
    因此，我认为，此次要想真正把廉租房政策推行下去，最重要的是把廉租房建设、把对民生问题的解决等因素，纳入到干部政绩考核机制中去。对于以民生为重、认真落实廉租房建设的官员，应给予他们看得见的激励（比如给予其更多的升迁机会），而对于那些无视民生问题的恶化，与开发商勾结哄抬房价，据不执行廉租房政策的官员，应给予撤职、降职或相应的行政处罚，违法犯罪的还应绳之以法，这样就可以从另一角度对政府官员构成强制性约束力，使廉租房政策被认真执行下去。
    许多经济问题其实都根源于政治问题。从这个角度来看，奖惩机制能否建立和完善，才是廉租房政策能否被各地政府认真落实的关键。