近日，英国《经济学家》信息部公布最新世界宜居城市榜，其中在中国所有跻身此排行榜的城市中，天津远远走出北京上海而位列榜首，这不能不归功于近些年来天津城市规划脚步的日益加快。“宜居”不仅给居民的居住环境带来很大改善，同时对于房产的保值增值也起到重要的作用，因此越来越多的购房者将区域规划作为置业的重要参照，将公园地产概念引入投资理念中，买房就要“买规划”、买房就是“买环境”，这已成为众多购房者的重要考量因素之一。

从城市公共设施规划看房地产市场的发展

继天津市“一主两副”整体规划方案出台以来，关于城市规划与百姓生活、购房置业的话题成为了大众颇为热衷的谈资。而另一方面，随着人民公园、水上公园等公共休闲娱乐场所的免费开放，为“生态地产”、“公园地产”、“宜居地产”等也带来了空前的发展空间。据本市一家中介公司市场研究分析认为，目前，以公园等自然生态类公建配套为圆心，以20分钟步行距离为生活半径，呈扇形或圆形扩散开的辐射圈层及区域正成为当前新盘及二手房市场的置业热点，其中，在这样区域内的房源尤其受到青睐。

资源配置——

新的城市定位带来的特殊经济发展环境，冲淡了金融动荡带来的负面影响。而年中出台的《天津是空间发展战略规划》（征求意见稿），以及六区域空间规划方案进一步明确了天津城市建设和发展方向，给天津房地产业注入了活力。

城市的改造、城市资源配置的优化，为房地产业的发展起到了乘数拉动作用。一个城市现在和未来的规划都会直接影响项目产品的价值，城市规划中的亮点和重点必将成为很多购房者以及地产投资者的着眼之处。

聪明的购房者最明显的选择房产方法就是看位置，看项目的位置在城市规划发展中是否存在投资升值的潜力。就住宅来说，周边的资源配置需要有一个合理的分布，以能基本满足人们生活需求为准，并以能占据区域中心和成为区域亮点则显得尤为重要，比如城市规划中的大型公园周边的项目、新的交通核心迁移地段等等。所以，从大处着眼，看城市规划发展方向，依据城市发展的区域定位、预期建设目标的实现，考量时间进度则成为投资理财的先决条件。

城市的公共资源涉及面广，土地、水、电、气、暖、道路、交通、文化、教育、大型购物中心、影视、通信、邮政、医疗、环境等等都将涵盖在内。地产投资领域中，这些要素已经是人们越来越看重的条件，而注重生活质量的人们也更加希望用手中有限的资本来换取尽可能大的惬意生活。对把购房作为投资的人们来说，以此为风向标，锁定资源配置缺位的区位，在项目产品价位偏低、完整的配置预期又不是很长、信誉有保障的情况下出手，其增值收益率可圈可点。也因此，现在新建大型项目开发商都看好于此在资源配套上做文章，如天津津南区兴建的项目，项目周边尤其规划了图书馆、电影院、大剧院、公园等文化休闲设施，银行、商业网点和大卖场也遍布周围，幼儿园、小学、中学以及医院等都在项目1公里范围内，真正成为购房者的理想选择，成为该地区客户首选的高尚居住社区。

宜居概念——

“宜居”不仅给居民的居住环境带来很大改善，同时对于房产的保值增值也起到重要的作用，因此越来越多的购房者将区域规划作为置业的重要参照。

如果要问2009年最热门的地产关键词是什么，“宜居”当之无愧。它是指未来的城市建设将更加适合人们居住和生活，从此“宜居”概念引起了人们的广泛关注。确定城市发展战略，实现人们生活和工作的双重获益，成为人们对“宜居”概念的最大憧憬。从房地产开发的角度来说，“宜居”则是一个宽泛的、令人敬畏的概念：气候宜人，空气清新，景观优美，交通便捷，衣食住行方便，居住者素质高，社会和谐稳定，城市文化厚重，具有公共安全感，人们在此生活没有压力，心情舒畅，这就是一个宜居之地。

而对于购房者来说，面对土地稀缺，城市道路拥挤等现状，讲究生活品质，讲究居住舒适也日益成为现代购房者追求的主题。“宜居住宅”概念的提出实际上就是把综合性的状态在生活追求与审美前提下简化成为城市化、郊区化以及新都市主义，寻求那种既拥有城市化、同时处于一种自然氛围的生活诉求。

天津这座现代化大都市，也正在朝着这样一个目标完善建设和发展。以大沽南路平行的一条特色街区为例，人民公园、危改广场坐落于此，为市民提供了锻炼身体、休闲娱乐的场所，加之大型超市及规划中的特色小吃区的落成，此区域的休闲娱乐功能将更加凸显，成为购房置业的重要因素之一。如在这个街区内，面积80平方米至120平方米的二手次新房居多，颇受首次置业购房者的青睐。

公园地产——

“公园地产”在国外已经是个成熟概念，经过近百年的经营运作，“公园地产”在房地产中已经是稀缺、高价值、高品质、高端人群、升值潜力的代名词。

随着“绿色奥运，科技奥运，人文奥运”理念的深入人心，房地产开发也更注重健康、环保和科技含量，更关注规划设计和产品设计，注重住宅区配套环境的建设，注重高科技与住宅产品的结合；住宅产品形式和功能的变革，最重要的是更加富有人性化。在此背景下，公园地产成为了人们心目中理想家园的代名词。从8月起，本市八大公园陆续免费向游人开放，可以免费进公园逛，对于房地产业来说无疑增加了物业附加值。居住在公园周边，享受清新的空气、安静的环境、健康的生活，公园周边的房产没理由不受到购房者的认同和欢迎。有资料显示，在7月全市二手房均价略降的背景下，八大公园周边二手房价格逆势上涨了5%。

首先，宜居正在助推公园地产的蓬勃发展。随着人们住宅消费的更趋理性化，人们的住宅消费观不再是买一套房居住而已，“家”的外延已经提升到一种休闲养生的境地。当代都市人最需要的是第三空间，即在8小时工作之外、8小时休息之外，寻找一处享受生活的静谧天地。一位家住天塔附近的外企高管就这样说道：“你问我对公园地产的理解，我可以这样回答你：公园地产就等于人们在睡眠、工作之外的又一个8小时。现在大都市的人们过多地违背了自然规律，远离了自然，所以很多人梦想回到森林中，如果公园就建在自家楼下或者附近，这样晚饭后就可以到公园散步，既减少了交通的繁琐劳累，又节约了时间。公园地产可以说是彻底改变了当代都市人的生活结构，让人们回归自然，对心理以及身体的健康至关重要。”

对此，本市资深房地产开发孟先生表示，公园地产不是标签，不是噱头，作为宜居进程中最为重要的力量因素之一，开发商以贡献城市建设和为居住者缔造福祉为己任。一个有责任感的开发企业应当本着务实的态度让好的居住环境落地，从点滴做起，为城市与市民提供一种真正可供参考的宜居标准。孟先生说，“这是所有大城市居民内心深处的渴望，自然也是所有城市建设者心头的梦想。”

与此同时，生态楼盘引发置业热情。一位已经购买时代奥城房产的伍先生表示，“之所以选择时代奥城，就是因为它的地理位置，临近的水上公园占地200万公顷以及园内的三湖九岛，使得该项目的环境资源优越很多，生态居住氛围更好。虽然目前售价超过17000元/平方米，但较高的性价比还是吸引了大批买家。”

对于类似楼盘的火爆销售态势，不少业内专家表示，将房产与公园以最自然的方式巧妙结合，实现生活公园化、居住园林化，满足了人们坐在家中欣赏公园的愿望。与此同时，绝佳地段、交通便利、完善配套以及大片绿地的特点，都使得这样的项目房产保值能力强、增值空间高，从而获得了很多购房者的强烈认同。

在谈到公园地产升值空间问题时，业内人士则普遍认为，稀缺将成就公园地产升值潜力。公园地产所拥有的良好景观资源，成为房地产增值的最重要砝码。在美国旧金山，三个主要公园，维多利亚公园、俄罗斯山和富人山，周边的住宅价格都是一直居高不下。再比如英国海德公园公寓的售价，更是达到66万/平米的天价。由此可见，世界任何一个发达国家的公园地产，都是最昂贵且升值最快的楼盘产品。而目前，公园地产正朝着项目的规模化、规划的生态化、建筑的融合化、管理的开放化、配套的完备化方向发展，以满足现代人更高层次的住房需求。因此，居于这些公园周边的房地产项目，凭借优越的景观资源条件和自身良好的产品品质，成为了高端置业者关注的焦点所在。

对此，城市与环境专家董黎明说，公园地产的价值在于生态、配套、功能、文化、区位、心理、商业等诸多方面；由于近年来城市中心可供开发的土地越来越少，位于公园周边的楼盘数量也将越来越少，因此拥有良好配套的公园地产将显得更加稀缺，也必将造就良好的升值前景。为此，城市规划及对人居环境打造的更高要求使得公园地产势必成为潮流和趋势。随着今年各大公园免费向公众开放，旅游设施和景点的日益完善，更是给周边楼盘加分不少，它们也势必会吸引更多游客成为自己的潜在消费者。