日前，经市政府批准,市城乡建设和交通委员会、市财政局、市国土资源和房屋管理局、市规划局、人民银行天津分行、天津银监局、市住房公积金管理中心联合推出《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》。难得一见的七部门联合推出该政策显示了市政府的重视程度，为下一阶段天津房地产发展定下了调性。

那么，如此形势下政策出台，各方反响如何，今天，我们请到本市业界资深专家，为“津13条”的推出和实施发表自己的观点和看法。

市场急需不是救市 而是更改平衡性发展

在谈到对“津13条”政策出台理解时，南开大学经济学博士刘玉录分析说，“津13条”中用了接近一半的篇幅从政策上完善保障型住房和鼓励自住型需求，延续了此前“津八条”的思路。为首次置业和改善型自住购房者带来又一利好，体现了政府对保障本市居民住房合理消费的大力支持。

不过，如果是在年初出台，对楼市稳定健康发展恐怕更能起到积极作用。自今年5月份以来，商品房屋交易相对平稳，交易量环比略有下降，成交金额基本持平，交易价格有所上涨。官方数字显示，全市成交各类房屋215.7万平方米（套）、139.8亿元，环比下降3.9%和0.1%。其中：新建商品房成交140. 8万平方米（套）、99.2亿元，环比面积下降0.7%，金额增长4.9%（新建商品住宅129.7万平方米（12585套）、87.4亿元，环比增长1.5%和6.5%）；二手房成交75万平方米（8929套）、 40.6亿元，环比下降9.5%和10.5%（二手住宅68.4万平方米（套）、38亿元，环比下降8%和7.7%）。这些数字说明，天津房地产市场的交易量在稳步增长。交易价格还相对稳定。待售房屋消化也较快。

从政策方面看，政策刺激作用显现，住房消费活跃。去年本市调整普通住房价格标准，扩大购买普通住房享受税费优惠政策的范围，鼓励了居民的住房消费。这使得普通住房消费比重提高。

在对政策理解上，刘博士还说，天津地方政府出台措施与国务院办公厅131号文相比，同样都是13条举措，但侧重点明显不同。“津13条”更着重对企业的扶持。国务院文用了3条来说明与房地产企业有关的政策，而天津则用了6条来阐述， “津13条”给房地产企业带来了持续发展的信心。比如“津13条”规定：支持房地产开发企业合理贷款融资。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设力度，特别是在建项目的信贷支持。对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组、土地收购和项目建设提供融资支持。支持上市房地产企业在资本市场融资等。

在分析目前楼市价格攀升如此迅速的原因时，刘博士认为，“津13条”起到了一定的推动作用。政策的制定对企业过于倾斜，而且既具体，又实际。相对来说，对居民购房方面的支持则较为抽象。由此引发思考，各方政策有否负面作用呢？要保持稳定的交易量这是毋庸置疑的，但看目前市场价格很短时间内增长这么快，则不一定是件好事。感觉此时是该作反思的时候了。要保持理性、科学、持续性发展，才是最根本的。为此，国家住房部日前正在调研房地产市场，并密切注视着房价变化，一旦数字显示增长势头过快，不可避免要出现微调。种种迹象表明，今年下半年有可能会政策收紧，价格微调，以求楼市平衡适度地发展。最终发展状况如何，不确定性皆来自于国家或地方政府的政策。

供求决定价格 政策促使楼市走出低迷

南开大学滨海开发研究院房地产金融与法律研究中心主任徐宝满认为，津13条的出台，反应出政府对房地产发展的高度重视。其主旨在于激活市场，增大需求量，使楼市尽快走出低迷。

既然房地产产业被视作国民经济支柱行业，就必然要有其龙头形象和起到应有的带动作用。也因此被中央及地方政府高度关注。所以政府希望楼市活跃是必然的。目前看来，楼市投资性需求仍然比较刚性，而“津13条”在解决中低收入住房问题方面也起到了一定的激活市场的作用，从而促进了需求方购买力的提高。

谈到目前楼市价格上升原因，徐宝满认为，一是去年积压商品房量上的释放，二是需求者心理预期，金融危机通胀对财富积累方面的冲击，使那些金融投资者转向房产投资人数增多。不管是何原因，价格终归由供求关系所决定。供小于求必然导致房价的上升。而这一次中国楼市以始料不及的速度快速火爆让政府也有些为难，目前从中央到地方纷纷采取措施抑制飙升房价，比如北京政府对廉租房和公租房的大力投入扶持。

楼市政策频繁调整 治标不治本

房地产营销专家、资深地产评论员苏步超认为，楼市政策的频繁调整，显然治标不治本，绝不是明智之举。而科学地调整商品房供应结构，加大社保房建设力度才是保持楼市长治久安的更佳途径。苏步超说，商品房的整体供应结构出现了“倒金字塔”型，中高档商品房形成了倒立的“塔基”，而中低档房却成为了倒立的“塔尖”，这种头重脚轻，整体失衡的商品房供应结构，显然是楼市的主要症结所在。

苏步超认为，尽管中央政府近期多次重申将继续实施积极财政政策，但二套房贷的收紧和控制楼市过热的技术性微调依旧明显影响了市场消费信心，7月份京沪粤三地的住房成交量同步回落表明，楼市回转大局依旧脆弱，消费信心尚需巩固。

三个一线城市楼市成交的整体走低表明，市场对楼市政策极为敏感，作为政策主导型的楼市发展模式，任何政策上的“风吹草动”都可能影响楼市消费信心，增加市场观望情绪，甚至引发楼市大逃亡，从而使政府的救市成果前功尽弃，经济大局将会受到一定影响。而如何保障楼市健康、稳定发展，并达到政府预期的“控投机保民生”之功效，政策性的打压或频繁调整绝不是最好的办法，解决楼市问题归根结底要靠科学的商品房供应结构和完善的住房保障体系。而今天楼市出现的投资、投机热潮，恰恰是楼市供应结构不合理和社会保障房供求失衡直接导致的，比如，在现今的一、二线楼市中，特别是京、津、沪、深、杭等大型城市，市区商品房均价均超过1万元大关，普通市民如购买一套90平方米住房，所需支付的房款均在100万元左右，而总价达100万元的单套总款，显然不在普通家庭的消费之列，这使商品房的整体供应结构出现了“倒金字塔”型，中高档商品房形成了倒立的“塔基”，而中低档房却成为了倒立的“塔尖”，这种头重脚轻，整体失衡的商品房供应结构，显然是楼市的主要症结所在；而从社会保障房建设来看，尽管国家出台了投资9000亿建设社保房的三年规划，但短期内社保房对商品房的价格抑制作用依旧远水救不了近火，同时，社保房的市场供应也存在着“雷声大，雨点小”之嫌，这也是楼市过冷和过热一直“恶性循环”和“反复发作”的症结所在。

政府引导房地产市场良性发展

易居中国市场总监沈文表示，津13条总体上说是政府对房地产市场发展的良性引导。新政可以说全面惠及消费者，除了保障性住房，“津13条”还对支持自住型和改善型住房的信贷政策给予了优惠，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可按照下限扩大为贷款基准利率的0.7倍和最低首付款比例为20%的优惠政策给予了支持。对贷款购买第二套住房、但人均住房面积低于本市平均水平的，可比照首次贷款购买普通自住房的优惠政策给予支持。降低购房贷款担保费收费标准。暂停执行对境外个人、港澳台地区居民华侨在津购房的限制政策。

对于房地产开发商而言，“津13条”同样给他们带来了持续发展的信心。“津13条”规定:支持房地产开发企业合理贷款融资。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设力度，特别是在建项目的信贷支持。对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组、土地收购和项目建设提供融资支持。支持上市房地产企业在资本市场融资。

但有些方面解读政策感觉不够明确，比如对房地产市场的监管方面没有量化标准，没有可参考的具体依据。相对而言，则没有对市场的“量价双升”有一定的制约，没有对国内投资性、投机性购房方面产生一定的压力。7月份的楼市增长已经明显超出07年度同等水平。

对“津13条”前8条的理解，沈文认为确实从政策层面上给百姓购房提供了一种支撑，这是利好，而对于房地产开发商合理融资方面感觉有些模糊。对第10条分期缴纳土地出让金的理解，有利于那些航母型企业如上市公司企业的运作，而对于只有房地产作为企业惟一项目内容的企业则看不到更多的利益保障。

可以说，目前房地产市场可谓喜忧参半，任何一项政策的出台要在开始实施几个月后才能对市场发生效应，所以说相关政策的制定应该一点点收紧或放松。

政策显示政府鼓励企业合法经营

联合地产副总孙朕在阐述对“津13条”的观点时说，企业只要合法经营，政府一定是鼓励的。选择在目前市场启稳时推出“津13条”，目的还是维护房地产市场的平稳发展，防止大起大落。这会对逐渐升温的房地产市场起到有效的促进和规范作用，稳定市场的意味十分明显。它从住房保障、金融、税收、土地、销售环节、市场监管等方面全方位保障了市场的信心与稳定发展。

“津13条”也从住房保障、金融、税收、土地、销售环节、市场监管等方面全方位保障了市场的信心与稳定发展。去年年底，在当时全球经济危机大背景下，全国房地产市场陷入低谷，天津市场同样未能走出“旋涡”，在当时天津市相关部门也曾酝酿推出一些维稳政策以达到防止经济大起大落的目的。而选择楼市企稳时出台政策，显然有利于天津市能相应被拨到一定比例资金，以加大市场投入，进一下保障改善居民居住条件。

另外，“津13条”有利于加快解决中低收入群众住房困难;支持居民购买自住型和改善型住房;鼓励境外人口在天津市购房;稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。