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银行业误区之一：按揭风险

结论：按揭资产是银行的优质资产，其最大风险不是房价下跌，而是失业，断供率与失业率的关联度更高。银行按揭损失最大的不是投资房，而是自住房。

我们对于08年发生在美国的金融风暴记忆犹新，其原因是按揭产品衍生品的泡沫破灭。追本溯源，其金融风暴的源头是房价的下跌及大量失业。所以，在我国房价大幅上涨、有关部门严控房价、或有可能大幅下跌的环境下，市场人士忧虑我们的银行，这是目前银行股低估、长期低迷的原因之一。但事实真的会如此吗？我不以为然。今天我就分析这个问题，看看按揭资产对银行究竟会带来多大的负面效应？

首先，我们来看一下美国按揭与我国按揭的不同：

一般来说，在美国，按揭基本上是零首付的，初始三年的按揭利率比较低，大概不超过2%吧，三年以后提高至正常贷款利率。而且，贷款机构为了竞争按揭这块优质资产，贷款机构往往不仅仅是给你房价的全额贷款，还会给你房子的装修及家电、家具的配套资金贷款。换一句话说，假如房价是100万，我就可以贷款120万，而且，当房价上涨以后，我可以按照上涨以后的房价进行转按揭。如此，假如房价趋势一旦下跌，贷款利率恢复正常，失业以后就不能正常还款，有人就会放弃房子，也就是断供。

我们呢，我们的按揭首付是三成，也就是100万的房子只能贷款70万，这是第一个与美国的不同。另外一个不同，在美国个人是可以破产的，也就是说，个人承担的是有限责任，还不起按揭我就不要了，不影响我未来的生活。而我国个人承担的是无限责任，假如你不还按揭，除非你以后再也不用银行，不拿工资报酬，否则你还是跑不了。这就是根本性区别。

还有一个例子，98年东南亚金融风暴以后，香港的房价曾经下跌60%以上，但按揭的违约率或者说银行的坏账率也并没有超过10%。何况，我们的银行在银监会的布置下进行过N次的按揭压力测试，银行方面都说没太大问题。但我们的市场人士就是不相信，都是股价低迷惹的祸！

其次，为了让大家能清晰的了解按揭的损失究竟有多大，我就具体的分析一下，假定未来三年房价下跌50%（姑且不说这下跌50%的可能性，在我看来这是不可能发生的事，这个可以让时间来证明这个观点。）的极端情况下，对于银行究竟会构成多大的损失吧。

假设目前的房价是100万，首付三成，按揭70万，期限15年（取毛估估平均期限）。三年后（你可别说明天就有可能下跌50%哦，严控房价也接近一年了，目前也并没有多少下跌。）的房价是50万，5%的人放弃房子，银行拿来进行拍卖或卖给地方政府作为廉租房保障房（目前廉租房的成本不太可能低于市场价50%吧？所以你也别说到时候卖不出去什么的。），看看银行究竟能损失多少？

银行贷款70万，三年内收回本金20%（15年期限，每年还本金6.67%，三年是20%。当然，在这里还有在初始还款本金比较少，利息比较多的情况，不过在这里可以忽略不计。），也就是收回14万本金，剩下贷款本金56万。

此时按揭断供，银行收回房子，卖出房子，银行得到50万。银行的实际损失为6万，相对于初始本金的损失是8.57%。呵呵，这真的是个不大的数字，何况这是在极端情况下的结果。假如一家银行按揭的占比是20%，那么这家银行整体贷款的损失率提高0.08%（20%的按揭占比*8.75%的损失*5%的违约率），就算是把违约率提高至10%，其损失也只不过占比0.16%。真的是没什么大不了的，目前的坏帐拔备已经完全可以覆盖这个或有损失。要知道，我们的监管层，对于银行的坏帐拔备覆盖率要求是2.5%。

如此，你就可以看出，银行在两年、三年前已贷出的按揭是多么的安全。所以说，按揭产品是优质产品，是优质资产。遗憾的是，大多数人依然沉迷于悲观之中，相信自己眼睛所看见的是银行股低迷，而不是事实。

目前来说，市场人士对于银行按揭的风险存在三个误区：第一夸大了按揭资产损失的结果。第二认为按揭资产最大风险来自于房价下跌，其实不是，最大风险来自于失业。第三认为按揭资产最大损失来自于投资性房产，其实不是，最大损失来自于自住型房产。限于篇幅，今天仅分析第一点。

当然，上面分析的仅仅是房价下跌对于按揭的影响。但是，银行对于房地产业的贷款还有开发商、地方政府以及上下游行业的贷款。由于房地产业的产业链相当长，目前是我国的支柱产业。所以，一旦房价大幅下跌引起恶性循环，宏观经济将不可避免的陷入低迷状态，银行业难以独善其身。这是任何各方都不愿意看见的结果。所以，换一句话说，渲染房价下跌50%的观点，是不负责任、不切实际的哗众取宠罢了。也是我国经济不能承受之重。

按照我的测算，假如房价缓慢下跌30%左右，只要不引起宏观经济的连锁反应，处于可控状态，那么对于银行的不良贷款率将提高1个百分点左右。如此，相对于我国银行高额的坏帐拨备覆盖率，其影响是相当有限。

附件：

在银行股，兴业银行有半个地产股之称，在此我就统计一下兴业银行的历年按揭数据吧：

2007年各项贷款余额4001亿元，个人住房及商用房贷款1102亿元，按揭占比27.54%。

2008年各项贷款余额4994亿元，个人住房及商用房贷款1122亿元，按揭占比22.47%。

2009年中期各项贷款总额为6410亿元，个人住房及商用房贷款1133亿元，按揭占比17.68%。

2009年各项贷款余额7016亿元，个人住房及商用房贷款1491亿元，按揭占比21.26%。

2010年各项贷款余额8543亿元，个人住房及商用房贷款1783亿元，按揭占比16.99%。

对于银行的房贷风险，在2008年末前的房贷，风险基本上已经不存在，因为投资房在08年底到09年中的那波下跌中基本已脱手，剩下的自住房，首付装修加上这三年的按揭交款，购房成本已在房价的50%以上，抗风险能力大大增强。

2009年中到2010年中这一年的房贷是最具风险的房贷，因为首付只有20%，利率打七折，房价又高，其风险可以等同于上面的分析。

2010年中到现在，因首付提到30%和二套房50%以上，其风险可以如同上面的分析。

从上面的数据中可以看出，兴业银行从2009年下半年以来新增按揭为650亿元，我们假定以上面所分析的极端情况来看，其坏账率大概在贷款余额的0.0325%。（650亿/8543亿*8.57%坏账率*5%违约率），也就是大概实际损失2.785亿元，大概占2010年利润的1.16%，基本上可以忽略不计。